다른말로는 바닥에서 사서 상투에 파는것인데,
조금 저렴하게 사서 웬만큼 올랐을 때 파는것도 투자에서 성공한것이나 마찬가지인데,
이를 다른말로 무릎에 사서 어깨에 판다고도 한다.
부동산은 파는 것도 중요하지만
실제로 초기에 저렴하게 사는 것이 최고의 투자법인 것이다.
다시 말해서 바닥 수준에서 산다면 언제 팔아도 시세차익을 볼 수가 있으므로,
싸게사는 정도가 크면 클수록 수익률은 비례해서 올라가게 된다.
1. 부동산을 싸게 사는 법-위기 때 구입하라
과거 오래전 외환위기나 금융위기때 집값이 폭락하자마자 선견지명이 있는 투자자들 일부는 남들이 못팔아서 안달이던 물건들을 여러채씩 구입하여 큰 시세차익을 보곤 했다.
또한 경제사정이 어려워 경매로 나온 물건에 투자하는 방법도 대표적인 부동산 저가구입전략 중 하나가 될 수 있다.
하우스푸어 공포가 시장을 지배하고 인터넷 커뮤니티나 SNS 전문가 칼럼에서 폭락론을 외치는 일부 열성 폭락론자들의 발호가 극에 달했을 때, 고수들은 헐값에 수도권 아파트를 사들여서 언젠가 경기 호전 시기에 상당한 차익을 실현할 수가 있다.
부동산은 심리게임이기도 한데,
집값이 떨어지면 사람들은 살 생각을 하지 않고 팔지못해 안달하게 되며,
반대로 집값이 올라간다는 뉴스에 비로소 주택매수대열에 뛰어들게 되면서 추격매수나 어깨매수로 실익이 없거나 오히려 손실을 보는 경우도 허다하다.
특히, 부동산투자는 숙성기간이 반드시 필요한데 최소 2년정도는 묵혀둬야 제값을 하게되고 너무 장기로 묻어두는 것도 리스크이기 때문에 적절한 시점인 3년~5년을 기준으로 자금여력에 맞는 갈아타기를 통해 절세와 동시에 이익실현을 반복하는 것이 유리하다.
전설적인 투자자였던 앙드레 코스톨라니는 " 밀가격이 떨어질 때 밀을 가지고 있지 못한 사람은 밀가격이 올랐을 때도 역시 가지고 있지 못하다 " 라는 유명한 격언을 남겼는데, 등락의 사이클을 반복하는 부동산 투자 시장에서 새겨들어야 할 교훈이 아닌가 생각된다.
2.초보자는 경매보다 급매가 좋다
경매투자는 시간이 많이 소요되고 경매 감정가가 시세보다 높은 경우도 적지 않은데다 경매인구가 급증하면서 별볼일없는 경매물건 한두 개를 수천명이 열람하고 검토하는 시장이 되다 보니 경매가 좋긴 하지만 경매보다 더 편하고 좋은 급매가 있기 때문에 경매대신 급매를 선호하는 추세로 가고 있기도 한다.
경매는 어느 정도 경매에 대해 3~5년 이상 공부한 고수들이 접근하는 투자방법으로 적합한데,
직장인이나 일반 주부들처럼 초급자의 경우엔 법률용어와 권리분석 한다고 경매투자에 시간을 소비하기 보다는, 공인중개사 사무실에 전화 한통이면 경매보다 더 저렴한 급매들을 많이 접할 수가 있기 때문에 굳이 경매에 올인을 할 필요가 없어 보인다.
3.미분양 및 미계약 잔여세대 물량을 노려라
아파트 투자로서 상당한 메리트가 있는 물량이란,
예컨대, 신도시 중 교통여건이 획기적으로 개선될 가능성이 높고 인구가 지속적으로 급증하면서 동시에 신도시내에서 입지가 좋은 대기업브랜드에 대규모 호수공원이나 근린공원을 끼고 있는 대단지 물량이 투자용으로 손색이 없다고 보면 된다.
그 중 일부 미분양이나 미계약 잔여세대등을 분양할 때, 최초로 분양받은 사람들보다 가격적인 메리트가 높은 특별분양이나 직,간접할인을포함하는 파격 지원분양을 하는 물건은 경매나 공매보다도 더 저렴하게 구입하는 것과 같은 효과가 있는 강력한 메리트를 향유할 수 있게 되므로 적극적으로 나서야 한다.
예컨대, 같은 지역, 같은단지, 같은면적의 아파트를 A라는 사람은 최초로 5억에 분양받았다고 치면, B라는 사람은 더 좋은 조건과 혜택으로 원 분양가보다 5천~6천만원 저렴하게 구입한다면 분양 완료 이후 곧 바로 정가로 처분이 가능해지면서 경매보다 더 싸게 구입하는 효과를 얻을 수 있게 되는 것이다.
특히 원분양조건이 이자 후불제 물량이면서 직간접 할인효과가 있는 파격조건의 분양물량은 원분양가보다 저렴하게 구입하면서 동시에 금융비용-최초분양자들은 이자후불제금액도 부담하기때문-도 발생하지 않는, 마치 경쟁자와 100미터 달리기를 하면서 20~30미터쯤 앞에서 출발하는 것과 같은 메리트를 얻게 된다.
이상 종합하여 정리하자면 부동산투자 성공의 8할은 초기에 얼마나 저렴하게 구입하느냐에 달려있다고 해도 과언이 아니라는 점이다. | |
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