아이언 마운틴(IRM)과 크라운 캐슬(CCI)

아이언 마운틴(Iron Mountain)은 종이 보관 시설을 전문으로 하는 부동산 투자 신탁(REIT)이다. 시간이 지남에 따라 디지털로 인쇄하고 저장하는 문서는 점점 더 줄어들 것이다. 따라서 이 산업은 '성장' 산업이 아닌다. 꾸준한 현금 흐름을 계속 창출할 수는 있지만 결국에는 유기적 성장이 마이너스가 될 것이다.

또한 아이언 마운틴은 부동산을 소유하지도 않다. 대신 종이 문서를 보관하기 위한 목적으로 장기 임대를 통해 공간을 임대한다. 이는 일부 자산에 대한 대체 용도가 없다는 것을 의미하기 때문에 더욱 위험한다. 또한 일부 자산의 수익이 감소할 수 있음에도 불구하고 증가하는 임대료를 지불해야 한다는 의미이기도 한다. 마지막으로, 어떤 경우에는 부동산의 장기적인 가치 상승에 참여할 수 없다는 것을 의미하며, 아이언 마운틴에 대해 고려해야 할 또 다른 독특한 요소는 수익의 40%가 종이 파기, 종이 배송 등과 같은 서비스에서 나온다는 점이다. 그리고 이러한 서비스는 수익의 변동성을 더 크게 만든다.

따라서 아이언 마운틴의 현재 가격은 불합리한다.

성장 부동산 투자 신탁을 구매하려는 경우 크라운 캐슬(Crown Castle)이 더 나은 선택이다. 크라운 캐슬은 역사적으로 대부분의 경우 아이언 마운틴보다 훨씬 높은 평가를 받아온 우량 셀룰러 타워 부동산 투자 신탁이다. 이는 크라운 캐슬은 더 강한 대차대조표, 더 나은 실적 기록, 더 나은 장기 성장 전망을 가지고 있기 때문이다.

지난 몇 년 동안 아이언 마운틴 주가가 급락하면서 현재 가격이 크게 할인된 상태이다. 아이언 마운틴와 크라운 캐슬의 비교를 보면 알 수 있다:

아이언 마운틴는 단기적인 역풍으로 인해 향후 2년 동안 주가가 정체될 것으로 예상되지만, 경영진은 2025년 이후에는 과거 주당 FFO(Funds from Operations( 운영 자금 )는 투자자가 부동산 회사나 REIT( 부동산 투자 신탁 )의 현금 흐름을 설명하기 위해 사용하는 용어) 성장률인 7~8%로 회복할 것으로 확신한다.

그러나 지금 바로 6%에 가까운 배당 수익률과 아이언 마운틴보다 10배 낮은 FFO 배수로 매수할 수 있다.