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재건축 분담금 계산에 대해서는 어느 정도 이해하고 있습니다.
재건축 사업성을 계산하는 엑셀을 만들어 놓고 개인적으로 이런저런 계산을 해봅니다.
과거에 사례들로 검증해도 동일한 결과가 나오니 어느정도 잘 만든것 같습니다.
주어진 파라미터로 사업성을 계산하는 것은 조금만 공부하면 누구나 쉽게 알 수 있습니다.
문제는 파라미터 예측이며, 이 파라미터에 따라 재건축 사업성은 고무줄이 되는거 같습니다.
공사비와 분양가 예측이 가장 큰 문제이며, 이 수치로 인해 사업성이 엄청나게 바뀝니다.
혹시 문제가 될지 몰라서 공개할 수는 없지만,
분당의 몇몇 단지에서 재건축사업성을 계산한 자료를 입수했습니다.
어느 단지에서 건축비 평당 900만원에 국평 분양가 15억를 가정하고 사업성을 계산했습니다.
대지지분 1평당 수익은 용적률이나 공공기여에 따라 다를텐데,
그냥 300%를 가정해봅니다.
(15억/34평) - (900만원x55평/34평) = 2950만원
2950 / (1/300%) = 8850만원
대지지분 1평당 약 8850만원의 수익이 발생합니다.
그런데 최근 건축비가 많이 올랐으며 1000만원이 넘어간다는 뉴스도 많습니다.
그리고 경쟁력을 가지려면 분양가도 낮을수록 좋고 주변 시세보다는 저렴해야 합니다.
대충 분양가를 12억정도를 잡아봅니다.
{(12억/34평) - (1200만원x55평/34평)} / (1/300%) = 4764만원
대충 수익률이 절반으로 줄어듭니다.
또한, 물가는 계속 오르고 과거 사례를 봐도 건축비는 계속 오르기만 합니다.
공사 시작하는 시점에서 건축비가 50%정도 오르는 것을 가정하고 1200 --> 1800만원으로 계산합니다.
미래에 어떤 일이 발생할지 모르며 운이 나빠서 분양시점까지 부동산 시장은 얼어붙을 수도 있습니다.
그래서 미래시점에서 분양가는 12억이라고 계산해봅시다.
{(12억/34평) - (1200만원x55평/34평)} / (1/300%) = 1852만원
사람에 따라 이 시나리오가 최악의 시나리오라고 생각할 수도 있고,
당연한 시나리오라고 생각할 수 있을겁니다만, 수익이 어마어마하게 줄어듭니다.
더욱더 고려해야 할 사항은 건축비가 높아지면, 조합원 분양가도 같이 올라갑니다.
글이 너무 길어져서 담을 수는 없지만..
제가 한 특정 시뮬레이션에서 보면 이렇습니다.
(분양가 12억 고려)
공사비 900만원일 때, 분담금이 1.7억
공사비 1350만원일 때, 분담금 6.4억
공사비 1800만원일 때, 분담금 11억
공사비가 50% 올랐을 때, 분담금이 50% 오르는 것이 아니라 약 400%가 올라버렸습니다.
공시비가 100% 올랐더니 분담금은 650%가 올라버렸습니다.
(분양가 15억 고려)
공사비 900만원일 때, 0.19억 환급
공사비 1350만원일 때, 분담금 4.5억
공사비 1800만원일 때, 분담금 9.14억
이 경우에는 공사비 50%올랐더니 상황이 완전히 반전이 되어버립니다.
다시 말해서, 현실적으로 발생하는 엄청난 분담금을 숨기기 위해서 공사비나 분양가를
약간만 수정해도 엄청 사업성이 좋은 것처럼 꾸밀 수 있다는 겁니다.
이런 이유로 재건축 사업은 항상 보수적으로 계산해서 최악의 상황에도 문제가 없는지
따지고 또 따져봐야 하는거 같습니다.
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결국 현실은 사업성이 나올때 까지 지연되는거지요
지금 서울 재건축 대상들 그냥 봐도 분담금 고려하면 주변 신축가격인데 시간 생각하면 그걸 그 가격에 산다고??! 소리가 나오지요