1. 모아주택 추진 지역 원룸 갭투자

매매가 8,000만원 정도이고, 전세금은 7600만원 정도 입니다.(시세보다 싸게 구매했습니다.)

전세끼고 갭투자했기 때문에 실투자금액은 세금포함 500만원 정도입니다.

현재 이 지역이 모아주택 추진중이고요.

모아주택이 순항했을 경우

이주비가 대략 6,000만원 정도 나올 것으로 예상합니다.(주변 시세대비)

(이주비 6000만원(감정평가의 70%) + 추가 투자금 1600만원 = 전세금 7600만원 )

이렇게 되면 실투자금은 2,100만원 정도가 됩니다.

(여기에다가 이주비 이자가 2~3%정도다보니 조금씩 더 들거 같아요)

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여기까지가 2~3년정도 드는 투자 비용이고,
앞으로 아파트가 거의 다 지어졌을 때를 봅시다.

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2. 중도금과 잔금 해결

최근 모아주택 30평대 조합원가가 5억대이고, 

앞으로 더 비싸질 거라고 봤을 때 20평대 조합원가가 5억이라고 봅시다.

이제 동호수 추첨해서 분담금을 내야 됩니다. 5억이라고 했을 때

계약금 5천만원의 추가 투자금액이 필요합니다.

제가 열심히 벌어서 딸램이한테 5천만원을 빌려줍니다.(증여X, 이자 금액 받기)

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이제 중도금이 필요합니다.

대략 3억정도 됩니다.

다른 모아주택건의 경우 중도금 대출이자 0%, 시행사가 대출 이자, 담보 100% 부담하는 걸로 계약했습니다.(금리 오르기 전 ㅋㅋㅋ)

이제는 금리가 올라 저런 혜택을 보지 못할 거 같습니다. 

대출이 되는 한 최대한 대출을 진행해보고, 안될 경우

또 딸램에게 빌려줍니다. (증여X, 이자 금액 받기)

현재 시세로 서울 지역 새아파트의 전세가격은 (중간 정도하는 지역 기준) 5~8억 정도 되는 거 같습니다.

잔금 지불 전에 전세가를 낮춰서라도 맞추게 되면 잔금을 지불하고, 딸램에게 빌려준 3.5억원을 회수합니다

이 동안의 이자 비용이 900만원 정도라고 봤을 때

실제 투자 금액은 대락 3000만원, 이익은 신규 아파트 매매 시세가 10억이라고 했을 때 5억정도는 기대할 수 있을 거 같습니다.

3. 비용 계산

[1차 투자]

갭투자 500만원 투자

임차인 돌려줄 전제자금 1600만원 투자

(이주비 6,000만원 대출)

[2차 투자]

(계약금 5,000만원 대출)

(중도금 35,000만원 대출)

대출 이자 비용  900만원 투자

기대 매매 시세 : 100,000만원

총 투자액 : 3,000만원

대출 금액의 총액 : 46,000만원

기대 이익 : 약 5억원

이렇게 시나리오를 짜봤습니다.

제가 다른 지역 모아주택(모아타운으로 변경)을 진행하고 있어
대충 언제, 얼만큼의 자금이 필요한지 알 수 있어서 이렇게 하면 되겠다라는 생각이 들었습니다.

가능한 시나리오 일까요?