신임 국토부 장관이 운을 뗐다.
핵심 키워드는 '도심', '소규모', '신속'

 
미국의 금리 인상은 부동산 시장을 순식간에 얼어붙게 만들었다.
돈줄이 막힌 주택 공급자들은 만기가 도래하는 PF 대출을 수습하느라 정신이 없다.

지금 벌려 놓은 PF 대출도 감당하기 힘든 판국이라 주택 건설 현장은 올 스톱 상태다.
내년부턴 금융과 건설시장의 아름다운 연착륙을 위한 부실기업 정리가 본격화될 듯하다.
 
 
공급이 문제인데 최소 3년 걸리는 아파트로는 시간 상 답이 없다.

21년 1월 중대재해처벌법(중처법)이 등장했다.

 
안전 사고가 나면 이제 무조건 대표이사 구속 각이다.
이 법은 다른 이유 없고, "잘못하면 처벌" 해서 "시민의 생명과 안전"을 지키기 위해 만들었다.
진짜 잘못하면 사업주 두드려 패려고 만든 법이다.
 
22년 1월 아이파크 붕괴 사고, 21년 6월 철거물 붕괴 사고로 건설 전반에 대한 대수술이 진행됐다.
'품질/안전 향상'이라 쓰고 '사업 기간 연장'이라 읽으면 된다.
 
광주 철거 현장 붕괴사고는 철거 공사 기간을 연장 시켰다.
'심의'를 거치지 않으면 아무것도 할 수 없다. 기다려야 한다.

광주 아이파크 붕괴사고는 공기 단축 잘못하면 골로 간다는 걸 제대로 보여줬다.
콘크리트가 굳을 때까지 필요한 시간(양생 기간)을 지키지 않을 것으로 조사됐다.
 
아파트가 무너지면서 회사 주가도 무너졌다.

 
회사가 거덜 나는 걸 보고 나니, 이젠 공기 단축 따윈 필요 없다.
무조건 지킨다!
 
이것저것 신경쓰기 시작하니, 이젠 분양받고 최소 4년은 돼야 입주가 가능하게 됐다.

 
결국 입주 지연이라는 부메랑으로 돌아오는 중이다.
하필이면 이 안 좋은 시기에......
 
2026년부터 공급 절벽이 오는 건 우려가 아니라 이제 팩트다.

<그래프1 출처: 부동산 지인> 
 
모조리 부족이다.

<표1 출처: 부동산 지인> 
 
역대 최악의 수급 불균형이 발생할 가능성이 높다.
서울 경기 인천, 수도권만 따로 봐도 심각한 건 마찬가지다.
 
아파트 시장은 피해 갈 방법이 없다.

<그래프2 출처: 부동산 지인> 

 
위에 밑줄 그은 2013년은 지금 시기에 주목할 만한 상당히 중요한 변곡점이다.

더 빠른 주택 상품이 필요하다.
뭐 있더라?
짝퉁아파트.
그러니까 빌라, 오피, 생숙 듣보잡 3종 세트.
 
때마침 이들이 총 연맹을 결성하고 피해 호소인으로 등장했다.
피해자면 '호소인'이고, 가해자면 '카르텔'이다.
용어 사용이 중요하다.

 
 
장관 내정 소식 전후로 1인 가구와 비아파트를 다룬 기사들이 쏟아졌다.
일종의 빌드업?



 
한편 서울시에서는 `용적률 거래제`라는 것을 검토한다는 기사가 떳다.


쓰고 남은 남의 땅 용적률을 돈 주고 매입하면,
내 땅에 더 높은 건물을 지을 수 있게 해준다는 말인데,
뉴욕 같은 초고층 빌딩을 만들 수 있게 해준다는 거다.

이게 가능해지면 사업성이 올라간다.
같은 땅에 더 많은 층수를 올릴 수 있으니 당연한 이야기.
 
근데 여기 뭐 넣을 건데?
로켓 배송, 쓱 배송, 샛별 배송 하는 시대에 상가로 다 채울 수 없다.
정답은 뭐다? 오피스텔~
 
특히 저층에는 상가, 중상층 업무시설, 고층에 1인 가구용 오피스텔로 구성하고,
혹시 정부가 저리 금융 지원에,
분양 손님까지 모셔다 준다면 이거 괜찮지 않나?
공급자 입장에서는 그림이 나온다.

 
장관의 발언처럼 서울시내 1인 가구를 위한 주택을 빠르게 공급하려면,
좁은 땅덩이에 고밀도로 건축할 수 있게 해줘야 하는데,
그러기에 딱 좋아 보인다.

도심 한가운데 있으면 대중교통 좋겠다, 차가 없어도 되잖아!?
주차 기준도 같이 낮춰 주면 건설업자들 아마 쌍수 들고 환영할 거다. 
 
잠실, 삼성·청담·대치동에서 토지거래 허가를 받아야 할 대상을 ‘아파트’로만 한정 하기로 기준을 완화했다.
11월 16일부터는 ‘주거용 오피스텔’은 지어도 된다는 말이다.

 
 
2023년 12월 04일, 박상우 전 LH 사장이 국토부 장관으로 임명됐다는 속보가 떴다.

 
 
이때만 해도 한국부동산개발협회장 이 양반이 무슨 소리를 하는가 했다.
 "지금까지 외면한 오피스텔 등 준주거 상품의 민간 공급 활성화를 이뤄내야 주거 안정을 이룰 수 있습니다."
 

 

국토부 장관 예정자는 언론과의 인터뷰에서 다음과 같은 말을 했다.
"조만간 주택 공급 부족 현상이 발생하지 않을까 하는 우려를 많이 하고 있다."

워딩을 보니, 지금 분위기 파악은 제대로 하고 왔다.
 

그다음이 중요하다.
"도심에 소규모로 다양한 형태의 주택이 빠르게 공급될 수 있도록, 정부와 지자체가 협력해 방안을 찾아볼까 한다."
 

 
 
"도심지", "소규모", "다양한", "빠르게"
저 네 가지가 모두 가능한 건 뭐다?
듣보잡 3종세트.
특히 이 중에 오피스텔.
장관은 이미 합을 맞추고 온 듯하다.
 
또 중요한 말이 있다.
"정부"와 "지자체"의 협력.
정부는 제도 개선 등 규제 완화를 단행하겠다는 냄새가 난다.
특히, 오피스텔의 건설 기준은 국토부 고시를 통해 법 개정 없이 빠르게 변경할 수 있다.
지자체가 해줄 수 있는 건 세제 혜택 + @
 
그리고 마지막 3번 발언이 하이라이트다.
"오랫동안 갖고 있던 아파트 중심의 사고에서 벗어나야 한다. 집은 편안하게 살 수 있는 곳이면 된다."

사봐야 돈 되는 집이 아니라는 이야기다.
장관은 딱 한 번의 인터뷰에 답을 거의 다 준 것 같다.
 
 
그리고 어제오늘 오피스텔에 대한 규제완화 예상 대책 기사가 슬슬 튀어 나오는 중이다.
이미 11월에 공급자에 대한 건축기준 완화가 한 건 나왔고,

이번에는 이 오피스텔을 구매해 줄 수요자에 대한 기사들이 쏟아졌다.

주택수 산정 배제.
임대 사업자 기준 개선.
건축기준 완화.
세금 감면.
이렇게 될지도 모른다는 떡밥을 날리는 중이다.

공급자 쪽은 아직 좀 당근이 약하다.
피난동선 기준 완화, 어린이집 설치 제도 개선 같은 게 나온들
사업자는 이 무서운 시기에 뛰어들지 않는다.
 
2013년, 공급 절벽 당시 도시형생활주택이란 새로운 상품을 정부가 만들었다.
공사기간이 짧은 '신상 1인용 짝퉁아파트'로 주택시장에 부족한 공급량을 긴급 수혈했다.
저거 만드느라 주택법까지 개정했다.

당시 공급자에겐 주차 설치 대수 완화,
공사비 저리 대출 등으로 원가 절감 당근을 줬다.
 
수요자에겐(도생, 아파트 등 모두 해당) 임사자 등록 시 주택수 산입 제외,
미분양 주택 매입 시 취득세 면제, 청약통장 미사용 혜택 등을 줬다.

2013년은 그렇게 수요와 공급을 아파트에서 도생 시장으로 우회 시키며 아파트 공급 부족을 해결하려 하였다.

이번에도 파격적인 지원이 나오지 않을까 생각한다.

 
그런다고 아파트 시장이 안 올랐나? 하면 그건 또 아니다.

 13년이 최저점이었고, 14년 기준금리 완화부터 신나게 올랐다. 

 
앞뒤 흐름상 공급 대책 발표를 할 텐데,
타깃은
(1) 길바닥 행이 확정된 1인 가구 + @
목표는
(1) 공급난 해소, (2) 건설경기 활성화,
(3) 아파트 시장 가격 안정을 위해 최소 1인 가구라도 다른 상품으로 수요를 우회 시키는 것.
방법은
(1) 오피스텔 등 짝퉁아파트를 통한 신속한 공급 지원
(2) 비아파트 수요촉진 방안 정도 될 듯하다.
 
음모론은 아니지만 일련의 흐름들로 볼 때, 부동산 시장의 한 꼭지는 이렇게 정리해 나가지 않을까 싶다.
 
아님 말고~
 
끗.
- 내년 수요촉진, 주택공급 활성화 방안이 어떻게 나올지가 관전 포인트. -
- 부탁하는데, 주택으로 투자를 생각하는 부린이라면 이런건 구경만 하자. -
- 반대로 건설사업자님들은 물 떠놓고 비십쇼. -
 
방귀가 잦으면 똥을 싼다. 1인가구, 공급절벽, 오피스텔 이야기가 눈에 뛰는 중.
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