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전세가는 오르는데 집값은 떨어져서 갭차이가 줄어들고 있다.
전세제도란 어떻게 유지 되는 것일까요?
상식적으로 생각해 봅시다.
내가 물건을 샀어요.
산 가격보다 싼 가격을 제시하면서 너 이거 몇년써 그돈 만 받을께
하고 몇년후에 받은 돈을 돌려주고
중고 물품을 반환받는 거래입니다.
호구새끼같은 거래죠?
여러분이 컴퓨터를 새거를 200만원주고 맞추고
180정도만 받고 2~3년 쓰고 돌려주면 180 다시 돌려줄께
하는 거에요.
비싼돈 주고 물건 사 놓고 더 중고가 되어 감가상각이 빠지는데
그보다 적은 돈만 받은뒤 돌려 받는 비정상적인 거래가 이루어지는 것이 전세거래 입니다.
멍청하죠? 멍청한 거래가 어떻게 부동산에서는 통용될까요?
그래서 전세제도가 유지되려면 한가지 조건이 필요합니다.
향후 구매 자산의 가치 상승폭이 전세거래를 감수하면서도 받는 불이익들 보다 클것!
즉 부동산의 가치 상승폭이 줄어 들면 줄어들수록 혹은 가치 하락이 가속화 될수록
전세와 매매가 갭이 줄어듭니다.
이 갭이 줄어들면?? 전세를 내놓을 매리트가 없어져요. 진짜 호구새끼가 되는거니까요.
전세를 주고 난후 내놓아야할 보증금 보다 내 부동산 가치가 떨어지면 ??
네 그게 깡통전세가 되는거고 호구거래를 한 멍충이가 되는거에요.
전세를 내놓을 매리트가 없어진거죠.
그렇기 때문에 부동산 가격 하락기엔 전세가 사라지는 것입니다.
호구새끼가 될수 없으니 월세나 반전세로 돌리는 것이죠.
이렇게 전세가 사라지니
전세 공급이 줄고 전세가는 더욱 매매가에 접근하게 되고
그사이 매매가가 더 줄어들면
갭차이가 아주 얇아지거나
깡통전세가 생겨서 호구거래한 멍충이가 되는거죠.
이런 위험부담을 줄이려면 전세를 내놓는것보다 그냥 팔아 버리려고 하는 사람도 늘구요.
부동산이 아직 하락장을 걷는 중이다라는 반증입니다.
간혹 전세가가 오르니 매매가가 연동해서 오를거야!! 라고 하시는 분들이 있는데
그것은 상승장의 이야기입니다.
상승장은 갭이 커지기 때문에 갭투자를 하는거에요. 레버리지를 일으킬 수 잇으니까요.
즉 그 갭투자가 투자가치니까요.
갭이 줄어든다는것은 투자가치가 낮다는것이고
갭이 없어나 마이너스게 되면 투자가치가 없다는 말입니다.
즉
현재의 전세가가 오르는것은 부동산의 투자가치가 점점 줄고 있다는
하락장의 반영입니다.
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