다시한번 생각정리.15
- 고구료
- 등록일 2024-05-16 09:35
- 조회수 2069
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파워링크 
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이놀도
수요 심리가 주담대 3.5%위에서 약화가 확연해지고
4.5%를 넘어가면 절벽으로 급감하죠. 금리인하 2방이면 3% 초반까지 내려갈게 뻔하니 그 때 되면 폭락이 형님들의 혹세무민도 안 통할 시장이 되겠죠.
서울이 좋긴 하지만 최상급지 일부 지역을 제외하고 나서는 빠그러진 재/재로 낙후된 주거지 환경과 공존해서 살아가야 하는 점이 마이너스 요인입니다.
한국 경제의 미래가 그다지 밝지 않다고 베팅한다면 서울의 재.재도 속도가 거의 무한정 느려질 터이고 신도시에 광역 교통망이 잘 된 수도권 중상급지가 서울 최상급지 제외하면 나쁘지 않은 대안일 수 있습니다.
2024-05-16
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고구료
넵. 저도 길게 썼지만.. 짧게 요약하면
1. 만드는 단가가 올라감. (최근에는 시공사도 아파트 돈안된다고 수주 안하는중. 진짜 마진없이 만든가격대임..) 2. 비싸게 팔아도 결국 다 팔림. 3. 그나마 시공사랑 스타트 금액을 싸게 계약해서, 덜올린게 지금 나오는 분양가라는게 반전.
2024-05-16
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22층
저도 계속 오를꺼라는데에 한표인데 앞으로의 시장에 따라서 폭등을 하느냐 천천히 오르느냐의 차이겠죠.
중요한점 몇가지 꼽자면... 결국 IMF때 폭락했어도 다시 폭등해서 원상태이상이 된걸 이미 40대이상은 학습을 했고. 그 이하 들은 폭등장만 기억했죠. 잠깐의 폭락이야 오래전 일이고 그나마 다시 폭등을 했으니 부동산에 대한 걸 국민들이 엄청나게 강하게 학습을 마친상태죠. 물론 무지성 폭락론자들이야 늘 있어왔으나 늘 도움이 안됬죠.
제가 알기론 영끌영끌 거려도 실제로 진짜 돈없이 산 경우는 별로 없는걸로 압니다. 수억짜리 자산을 아무생각없이 사는 사람은 소수에요. 그럼 비싸서 못산 대기수요가 어마어마하다는거라는 판단입니다. 이걸 판단하게 된 계기중에 하나가 저는 고금리때 1-2년 정도면 폭락장이 나올테고 안나오면 대기수요가 너무 많다는 판단을 내려야 한다고 생각했꺼든요. 게다가 인구감소 애기나오지만 당장 세대수는 계속 늘어날 생각일 뿐더러... 문제가 한번 부동산을 사서 경험해 보면 더 큰 평수나 더 입지가 좋은것으로 강하게 생각이 바뀌는 경우가 많다는겁니다. 대출을 두려워하는것도 강한 상승장을 격으면 본인 월급보다 더 집값이 빨리 오른다는게 인지가 되니...
앞으로 표를 위해 돈을 뿌리는 정치인들이 대세가 될 확률이 높고 비싼 분양가 덕에(진짜 미쳐있음)공급은 주는데 대기수요는 많고 심지어 세대수도 계속 불어나는 상황에서 다시 한번 큰 폭등장이 올 가능성도 크다고 봅니다.
2024-05-16
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고구료
저랑 뷰가 거의 일치하시네요. 전 입주권포함 3주택--> 최근 2주택이됐고, 2주택자로 가다가 폭등장 왔을때 나머지 하나 일반과세로 정리하고, 1주택만 들고가려는 계획입니다.
거시적으로는 공급부족 but 미시적으로는 높은금리 / 위축된 수요심리 등이 있어 당분간은 +-5% 선에서 와리가리하지 않을까 싶습니다.
분양가는 공급 최저가를 의미하고, 계속 올라갈 상황이고, 다만 이 가격을 적응하려면 시간은 걸리겠죠.
그리고 말씀해주셨듯, DSR / LTV 개념을 조금만 알면.. 우리나라는 조치가 잘 되어있어, 영끌인 경우는 잘 없을거라 생각됩니다.
근데 어짜피 영끌, 폭락 하는사람들 치고 금융개념이나 경험이 있으신분들은 매우 적을거라는데 1표.
2024-05-16
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 스노우픽
건설비는 계속 올라갈건데.... 그러다보면 어느 순간 사람들이 집을 아예 못사게 되는 임계점이 오면 어떻게 되려나...싶습니다. 개인 의견으로는 한 5년간 재재는 진짜 핵심지 빼고는 멈출걸로 봅니다. 서울도 하급지는 영원히 재재 불가능해지는 단지가 나올거에요....
2024-05-16
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고구료
공감. 일딴 추가분담금을 일반분양에 넘겨야되는데.
그럼 일반분양가를 절대적으로 2~3억씩 올려서, 분양해도 다 팔리겠는가? 가 관건같습니다.
국평 경기도하급지~인천은 5억-->7억에 하면 미분양이니 대부분 스톱일듯 하고, 서울/경기도 상급지는 10억-->12억에 해도 완판이니 좀 살아남겠지 싶습니다.
마지막으로 이제부터 부동산은 소득이 높지않다면... 전/월세 외엔 방법이 없다고 봅니다.
2024-05-16
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항상폭주
집을 아예 못사는 임계점에서부터는 임금상승과 혁명으로 그 갭을 메꾸게 될꺼에요
아주아주아주 오랜 세월후에 ㅜㅜ
2024-05-16
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char0079
대를 이어 갚는 100년대출 나오지 않을까요?
2024-05-17
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근데 뭐 지금 계약서는 알빠노? 인 상황이죠
심지어 계약서대로 안하면 감사때려맞는 공공쪽에서조차도 계약서 쌩까고 공사비 다 올려줬거든요.
시공사가 '안해 배째' 했을 때 배쨀 수 없는 상황입니다. 배째려면 다른 시공사 데리고와야하는데 다른 시공사는 싸게 해준대요?
(그나마 사업시행인가 이후 단계인 곳들은 4~500만원 += 소비자물가지수에 약간의 금액만 더한정도로 협상이 되고있다고 생각됩니다. 그게 최종 평당 공사비 6~700만원대 )
하지만 진짜 문제는 정비사업 초기단계인 곳들은 스타트 가격이 700만원 += 소비자물가지수 일듯 합니다..
2. 배째도 정확하시네요. 울산 푸르지오 계약해지만봐도 시공사(대우건설) 입장에서 위약금 조로 보증금 400억 자체상환해도, 추가공사비 2,000억이상 올라가는것보다 차라리 배째 모드가 싸게먹히는 거겠죠
결론으로 지금 관리처분인가 이후 단계인 곳들은 시공사도 코가 꿰어있는 부분이라, HUG 압박 등 시공 해지가 자유롭지 못하여 조합과 적당한 선에서 타협이 되는데, 초기단계 인 곳들은 시공사에서 돈 물어주고 빠지더라구요.
공공은 오래전부터 도급계약서에
도급비 에스컬레이션조항
달아주어서 저마진이지만 물가상승리스크도
상대적으로 적어서
Lh sh에 그냥 입찰한 건설사도 많았어요
인력장비놀리느니 인건비만받고 짓자 이런식
공사비상방을 열어준건 표준건축비 인상과
공사원가에 금융비용 잡비 다 인정해주면서
시공사 손해안보게 캐리해준 정부몫도ㅎ