치고 빠지는 단기투자는 타이밍이 엄청나게 중요합니다.

타이밍에 따라서 수익률이 엄청나게 바뀔껍니다.

그래서 그냥 장기로 30년 투자한다고 가정해보고

아파트와 상가 투자 수익률이 얼마나 차이날지 생각해봤습니다.

상가도 종류가 엄청나게 다양하게 있고 수익률이 엄청나가 다를겁니다.

아파트가가격도 동네에 따라 차이가 큽니다.

애초에 비교가 안됩니다.

그래서 그냥 제가 살던 집, 제가 가진 상가를 과거 30년으로 되돌려서 계산해봅니다.

집이나 상가를 30년씩 보유하지는 못했지만, 대충 둘다 시세를 아니깐요.

아파트의 경우에 양도 소득세도 수익률이 따라 많이 달라집니다.

상가의 경우도 월세도 소득세가 엄청나갈 수 있습니다.

근로소득이 높은사람은 비율관점에서 다주택자의 아파트 양도소득세보다 

더 많이 나갈수도 있어요.

그래서 둘다 세금 빼고 고려해봅니다.

한마디로 그냥 재미로 봐주세요.

아파트

최근 10년사이 최저가와 비교시 3배가 넘게 올랐지만, 

2006년 불장대비해서 2배정도 올랐습니다.

2배 조금 넘은거 같기도 하지만 대충 2배로 하죠.

결국 15년에 2배올랐습니다.

30년이면 4배가 올랐다고 가정해봅시다.

수익률 300%

상가

상가는 층수에따라 수익률도 다르고, 표준화된 가격이 없습니다.

그래도 그냥 제 상가 기준입니다.

제가 상가를 살 당시에, 기존에 대략 15년 보유한 주인이 산 가격보다 

10-20%정도 비싸게 샀습니다.

수익형 부동산 가격은 월세가 중요한데, 월세가 워낙 안올라서 그래요.

이 기준으로 30년동안 20-40%오른다고 보고, 평균치 30%를 잡겠습니다.

이게 말이 안되는 숫자 같아도, 신도시에 상가 분양가격과 공실이 몇년 지속되는지 보면

아주 터무니없는 숫자도 아닌거 같아요.

수익률은 1층이 아닌 중층이라서 5%로 잡습니다.

공실도 0% 잡구요. (실제로 공실이 거의 안나는 동네예요)

그러면 매년 5%씩 월세가 나오고 30년이니깐 150% 월세가 나오네요.

부동산 가격이 오른다는 것은 월세가 오른다는 의미입니다.

상가가격이 30년동안 30% 올랐으니, 월세도 30년동안 30% 올랐다고 가정해보죠.

그러면 중간값인 15%잡고 150% x 1.15 = 약 170%

(왜 이렇게 계산하는지 궁금하신 분은 엑셀로 복리로 계산해보세요,)

상가가격이 30%올랐고 월세 수익률이 170%니깐 총 200%네요.

30년 보유했을 때, 아파트는 300% 상가는 200% 수익률이네요.

엄청 단순화된 모델이라서 이 정도 차이라면, 수익률이 어마어마하게 

차이가 있는건 아닌거 같네요.

예를들면, 아파트 수익률은 마지막에 한번에 생기는 수익률이고 

상가는 월로 항상 들어옵니다.

반면에 아파트는 갭투자가 있죠.

그리고 100% 내돈주고 사면 상가처럼 월세를 받을 수도 있구요.

그렇기 때문에 제대로 비교는 너무 복잡하고 어려운거 같아요.