재개발이 어려운 아파트들은 어떻게 될까요?29

이론상 아파트가 오래 되면 건물은 감가하지만 토지는 남아 있다 보니

순수 토지가격에 아파트값이 수렴할 때까지 낮아지면 재건축은 되는 것인데

지방도시의 경우, 아파트가 오래 되어 건물이 감가하는데, 그와 동시에 동네 자체가 낡은 주택이 밀집한 곳이 되면서

인근 신규개발지구에 신축들이 들어서다 보니

건물만 감가하는 것이 아니라 토지 또한 급지가 떨어지는 탓에 같이 감가하여 재건축이 어려워 집니다.

입지 자체의 위상이 떨어지니.

언급하신 가격 안 오르는 지방의 아파트들은 대부분 이런 테크트리를 탄 것입니다.

그런데 서울 및 수도권 일부 지역의 경우, 이른바 "도시철도"라는 강력한 인프라가 있다 보니까

다른 것은 몰라도 상위 역세권 지역은 건물이 감가해도 토지의 급지가 떨어지지 않습니다.

도시철도 이외에도 이미 유기적으로 돌아가는 도시인프라 때문에라도 그렇습니다.

지방도시, 광역시라고 해도 서울, 수도권에 비해 규모가 많이 작고

또 광역철도가 아예 없거나 부족하고, 대중교통이 빈약한 탓에 승용차 이용이 대다수인데

도시 인프라의 접근성 측면에서 볼 때 끝에서 끝까지의 시간거리 또한 큰 차이가 안 나므로

신규 개발지가 단숨에 1등 2등지까지 되고 기존 1등 2등지는 내리막길을 걷는게 그리 어렵지 않습니다.

게다가 인근에 개발할 땅이 널렸으니 기존 시가지의 재건축보다 신규 개발이 더 수월하고.

그러나 빼도 박도 못하는 인프라가 지탱하는 곳은

건물이 감가해서 같은 입지 신축과 구축의 가격차이가 사업비를 능가할 때 쯤 되면

이제 한번 재건축 해 볼까, 이럴 수 있습니다. 그러니 가격의 하방을 버틸 수 있겠지요.

ps. 재건축 무관하게 제시한 보기 중에서는 두말할 필요 없이 1번입니다.

1) 35+년차 대단지 아파트

2) 20~25년차 나홀로 or 주상복합 아파트

3) 20~25년차 도시형 아파트

지금부터 한 15년 정도 흐르면 저 상황인데, 그쯤 되면 전부 다 구축반열에 들 것인 데다가

관리 문제상 아마도 노후도는 2,3번이 더 심할수도 있습니다.

서울만 해도, 도로를 하나 사이에 두고 준공 1년 이내 신축과 30년 정도 된 구축의 시세가

1.5~2배 정도 나는 예를 어렵지 않게 볼 수 있습니다.

서울의 아주 외곽지역이라도 (전용 59 기준) 신축이 한 7~8억 정도 할 때

30년 정도 되고 용적율 250%대의 구축이 4~5억 정도 하니까 딱 건축비 차이 정도라서 가격저지선이 나오죠.

당장 재건축 추진이 되지는 않겠지만 그냥 저대로 가다가 때 되면 진행하지,

아예 버려질 정도는 아니라는 것 입니다.

ps. 단, 현 용적율이 280%를 넘는다, 이건 좀 생각해 봐야 합니다.

현 용적율을 인정한다 등으로 규제완화를 해도 일조권 등 다른 문제들이 기다리고 있기 때문에

동배치나 평면구조가 매끈하지 못하던가 이웃한 지역에서의 민원 등의 문제가 있을 수 있습니다.

이 경우 입지를 좀 정밀하게 봐야 하지요. 현재의 고용적율 지역은 최후순위일 것입니다.

특히 용적율이 300%를 넘는다, 그런데 역세권이 아니다, 그러면 서울같은 경우도 주의해야 할 것입니다.

1990년대 재/재 아파트들에서 흔한데, 이러면서 복도식, 1화장실이면 더 주의할 필요가 있습니다.