화폐량 증가와 화폐가치 하락은 고려하지 않겠습니다.

가격은 수요와 공급이죠.

주택의 수요는 가구수의 함수입니다.

여기서 수요는 본질적인 수요,  즉 들어가 사는 주거의 수요입니다.

어떤 한가구는 반드시 집이 필요합니다.

이는 매수수요 +1, 또는 임차수요 +1로 나타납니다.

사기로 결심했다면 매수수요가 되고 전월세를 얻기로 했다면 임차수요가 됩니다.

시장에서 집값이 하락하거나 매수조건이 악화되어 매수수요가 감소하는경우 그 매수수요는 임차수요로 전환됩니다.

그 수요는 절대로 사라지지 않습니다. 왜나면 어딘가에선 살아야 하거든요.

Ceteris Paribus, 다른 모든 조건이 동일하다면,

매매시장의 매수수요가 감소하면 매매가가 하락하고,

이는 반드시 전월세 시장의 임차수요를 증가시켜 임대가격이 상승하게 됩니다.

즉, 전세가가 어느 임계점을 넘어가게 되면 해당 임차수요는 매수수요로 전환되기 시작합니다.

매매시장을 이해하기 위해 전세가율을 보는 이유가 이것이죠.

또한, 매수수요를 악으로 보고 정책적으로 이를 차단하려는 노력이 시장에 혼란만을 가져오는 이유이기도 합니다.

10채를 가진 다주택자도 1채는 자기가 살고 9채는 임대를 줍니다. 즉, 주택수요는 여전히 1이고 주택수요 9를 흡수해주었죠.

자, 여기까지는 단일 시장을 가정한 단순화한 모형입니다.

여기서 주택을 아파트와 비아파트로 나누어 보겠습니다.

아파트시장과 비아파트시장은 다르지만 같습니다. 상호 이전이 가능하므로 분리된 시장은 아니지만 성격상 별도의 시장이죠.

전세사기, 전세보증 126%제한 등의 이유로, 비아파트시장의 임차수요가 상당부분 아파트로 이전되었습니다. 물론 그 비용을 감당할수없는 수요는 수요가 아니죠. 나인원한남에 살고싶은건 싶은거고 감당할 수 있어야 수요가 됩니다.

따라서 비아파트 임차시장은 수요가 줄어 역전세현상마저 보이고 아파트 임차시장은 수요가 늘어 전월세가격이 증가하고 있죠.

여기서 앞서 말씀드렸듯, 이 임차수요의 증가는 매수수요를 증가시킵니다.

서울의 가구수는 대략 400만가구, 아파트는 180만채쯤 될겁니다. 절반이 안되는데요, 아파트는 늘 잠재수요를 가지고 있다는 얘기죠.

이렇게 아파트시장과 비아파트 시장 사이에서의 변화가 아파트가격이 증가하는 원인이 되었습니다.

이번에는 다른 조건을 바꿔봅시다.

우리나라의 부동산 세제는 무조건 1주택자에게 유리합니다.

물론 실거주 1채에 대한 혜택을 주는건 일반적이지만 그 정도가 극단적이죠.

다주택자에 대한 페널티가 극심하므로 세컨드 구매는 제한적이 됩니다. 신규 구매건이 아니라 이미 가지고 있는 다른 한채에 영향을 주기 때문이죠.

즉, 지방 부동산을 사면 서울부동산에 페널티가 생기므로 서울에서 원정투자는 극히 제한적으로만 가능한 상황입니다.

하지만 거꾸로 지방 거주자가 지방물건을 팔고 서울아파트를 사는건 유인이 큽니다.

이미 지방에 6억짜리 아파트가 하나 있다면, 지방에 한채 더 사는것보다 서울에 12억짜리를 사는 것이 이익이 되니까요.

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