저는 갭으로 계산하는 게 맞다고 생각합니다.

어차피 그 집 없었어도 어디에선가 거주하셨어야하니까요

그리고 뭐 주식투자든 사업이든 집 깔고앉는거보다 수익률 더 낼 자신 있으시면 그렇게 해도됩니다만

근데 그럴거면 차라리 집을 담보로 최대한 대출 내고 그 돈으로 뭐든 하는게 낫지않을까요?

내 집 아니면 잘못하면 2년마다 이사다니면서 이사비+복비 깨지는데요

게다가 그렇게 집으로 신경쓰게되면 본인 멘탈에도 좋지않아서 주식투자의 성적이 과연 지금을 유지할 수 있을지 모르겠네요

적어도 세금 전세바뀔때 복비 기대이자수익은 세개정도는 비용으로 넣어야할듯합니다. 07년부터 2억을그냥 웬만한 예적금으로 은행에뒀어도 복리로 세금떼고  3프로는 최소넘었을거같네요 지금 최소 3억에서 4억사이정도는 됐을듯 

07년이년 대형만큼은 아니라도 그때가격 자체가 21년버긍가는수준 고점인데 하락기버틴것만해도 대단하신거죠

근데 부동산 투자라는게 무조건 오른다는 믿음.

내집이 있다는 심리적인 안정감. 이런것도 무시 못하죠.

신경 하나도 안쓰고 세후 연7% 쉽지도 않습니다.

앞으로는 올라도 수익률은 떨어질거라 예상하시는 것 같은데, 저도 그렇게 보구요,

그래서 저는 작년까지 부동산 다 정리하고, 

딱 심리적인 안정감을 느낄정도만 다시 매수 했어요

나머지는 미국주식하고 있는데 아직까진 재밌습니다.

근데 부동산처럼 파묻어 두기엔 너무 매일 고점이에요.

그래서 단타만 치는데, 이게 돈은 되는데 잠을 편히 못자요

뭐 그런 장단점이 있는것 같네요.

글쓴 분 물건지가 수도권이라면 00년대 고점 부근에 사서 하락기를 두 번 맞은 건데 그나마 갭투자로 레버리지를 당겼기에 그 정도 수익률을 거뒀다고 보시면 되겠습니다.

참고로 장기 부동산 수익률은 동기간 경제성장률에 수렴하므로 길게 보면 흔히들 생각하는 것처럼 수치가 압도적이지는 않습니다. 연평균수익률 7.2%면 훌륭하신 거에요.

글쓴이께서 하락기 종료 후 비슷한 시세에 도달했을 16년도 즈음에 동일하게 투자했다고 치면 8년 간 CAGR이 19.8%에 달했을 테지만, 저점매수 고점매도 마켓타이밍은 장담할 수 없는 영역이고 어차피 더 길게 가져가면 수익률이 거의 비슷하게 수렴하게 돼요.

그냥 2억 투자해서 8.5억 됐다고 가장하면 연복리 9%정도 나옵니다.

다만 장기간 복리라서 엑셀에서 좀 더 정교하게 계산하실 필요가 있습니다. 일단 초기자금이 2억으로 시작한 게 아니고 3.7억이라...

약 2년마다 투자원금이 달라지는 관계로...이거 정교하게 하려면 어째야 하는지 애매하긴 하네요. 

그리고 일반적으로 주택은 물가상승률 정도의 상승을 기대하는 정도라(레버리지 고려하더라도) 장기관점에서 드라마틱한 상승은 없습니다. 기업처럼 사업이 잘 돼서 뻥튀기되는 게 아니니까요.

5.5억에서 12억이면 17년 물가상승보다 낮을듯