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1. 기본적으로 최소 7년, 최장 몇십년의 앞을 예상하고 진행하는 사업이라 리스크가 크다.
이게 무슨 말이냐면 기본적으로 관리처분인가 이후에 철거 완료까지만 해도 최소 2년에서 많게는 3년~ 또라이 교회라도 있으면 무한정으로 늘어질 수 있는데 이 과정은 8~10여개의 사업의 큰 줄기의 가장 시간도 적게 걸리고 간단한(!) 업무에 불과하다...
경기도의 한 구역은 사업시행인가를 19년도에 받았는데 사업시행인가 전에는 24년~늦어도 25년에는 입주하지 않을까 라고 예상했지만 이제야 겨우 일반분양을 하고 있다.... 현재시점 예상 입주 가능연도 27년 말.. 그럼에도 불구하고 이건 매우 빨리 진행된 편에 속한다. 물론 문재인정권 이후 그나마 집값이 상상이상으로 폭등하는 바람에 사업성이 좋을때였기 때문에 가능했다고 생각함.
이 사업이 오래걸린다는게 여러가지 문제를 낳게 되는데 큰 문제로는 보통 10년정도 사업이 걸린다면 그중에 한번은 부동산 하락기가 오게 마련이고 운이 안좋다면 10년 내내 부동산 하락기가 올수도 있다는 것이다.
이건 원주민 입장에서는 큰 문제가 없는데 중간에 들어온 실수요자나 투자자들에게는 큰 문제가 된다. 대충 예상되는 감정가에 피를 주고 샀고 예상되는 추가분담금과 사업진행동안 들어가는 금융비용(=기회비용)을 합산해서 주변 신축아파트와 비교를 해서 적정선의 마진이 있다고 생각을 하고 매수를 했을 텐데 중간에 사업이 늘어지면서 금융비용이 늘어나거나 인플레로 인해서 공사비가 늘어나면 추가분담금이 늘어나는데, 예상한 마진이 점점 줄어들거나 아예 손해가 될수도 있다.
그래도 그나마 투자실패를 인정하면서 훗날 부동산 상승기를 기다리면서 빨리 사업진행을 바라는 사람이 다수라면 다행인데, 주로 원주민들 (특히 상가권리자) 위주로 이럴바엔 사업을 하지 말자라는 여론이 주가 되거나 현재 조합이 문제가 있어서 사업이 제대로 안되고 사업성도 떨어지는 것이다 라는 비대위의 주장이 주류가 되면 사업은 무한정 딜레이되거나 아예 백지화 되는 문제가 생긴다.
사소한 문제로는 대게 재개발/재건축의 사업시행인가를 받는 시점이 완공시점과 거의 10년 가까이 차이가 나다보니깐 완공시점의 최신 트렌드와는 다소 떨어지는 방식으로 설계를 할 수밖에 없다. 물론 중간중간 변경인가를 거치면서 설계도 수정하고 외관특화같이 기초설계랑 큰 관계가 없는 부분은 시공사와 협의를 해서 변경할 수는 있지만 방 구조라던지 단지설계 등은 대부분 과거에 머무른 상태로 진행될수밖에 없다.
2. 천명단위의 사람이 모이면 정말 다양한 사람이 존재한다.
보통 재개발/재건축의 경우 정말 소규모를 제외한다면 천단위 이상의 조합원을 모아서 진행하게 되는데 이정도의 사람이 모이면 정말 특이한 사람들이 확률상 존재할 수 밖에 없다.
예상되는 이상한 부류는 사기꾼, 범죄자, 선동꾼, 반골기질, 시정잡배(놈팽이) 등등이 있는데 그 중에서도 제일 악질의 부류는 탐욕이 개쩌는 인간들이다.
보통 사람의 성향은 정규분포를 이루게 되는데 이게 무슨말이냐면 사람의 탐욕을 1에서 100까지로 표현하자면 40~60정도에 해당하는 사람이 대다수를 차지하지만 양 극단의 1이나 100에 해당하는 사람도 소수지만 충분히 존재할 수 있다는 것이다.
경험상 천명단위의 사람이 모이면 그중에 10명정도는 반드시 조합장을 하거나 조합 내에서 뭔가를 해서 검은돈을 빼돌리겠다 하는 사람들이 반드시 나타난다.
이들은 조합의 이사 감사 대의원 등을 하면서 조합과 모종의 관계를 유지하면서 큰 비용이 들어가는 부분을 일부씩 해먹거나 아니면 비대위를 조직해서 아예 조합장이 되려고 한다. 문제는 이들의 검은 속내를 조합의 정당하게 견제하는 것이라고 착각하면서 선동하거나 선동되거나 해서 사업을 아예 좌초시키는 무지한 이들이 5프로에서 10프로는 반드시 존재한다는 것이다. 이것은 조합 총회의 안건 통과비율을 보면 알 수 있다. 정당한 회계처리업무 승인안건조차도 반드시 일정비율은 반대가 존재한다.
3. 사람의 욕심은 끝이 없고 이해심은 부족하다.
조합의 업무는 대게 조합장이 있고 상임이사가 한두명 있을것이고 경리한두명 있을것이고 정비업체라는 사업에 대한 컨설팅과 행정업무 등등 업무 전반을 하는 용역회사 직원이 있다. 그런데 아파트를 짓는 일이라는 것은 공사를 하기 전에 수없이 많은 관공서 부서와의 인허가 업무, 관련부처의 협의, 주변민원처리로 생각보다 엄청나게 과중한 업무를 해야하는 것이다.
어느정도 나름 대기업에서 일하고 있고 개인사업도 병행하고 있는 입장이지만 솔직히 조합장은 시켜줘도 그 과중한 업무가 겁이 날 정도인데 무식한게 제일 용감하다고 조합원들은 조합은 맨날 놀고먹으면서 자기들의 재산을 탕진하는 파렴치한으로만 보고 무슨 업무든 한참 답답하게 하고 일처리가 깔끔하지 못하다고 생각한다.
진짜 솔직한 얘기로는 운좋게 가지고있던 허름한 집이 재개발추진이 되지 않았더라면, 부동산 상승기덕분에 10억이상의 자산가가 되지 않았더라면 어디가면 사람취급도 못받고 살법한 한량같은 인간들이 이미 다 지들이 총회때 통과시킨 안건을 가지고 지들이 불리한 입장이 되면 갑자기 태세를 전환해서 조합욕을 하기 시작한다.
그리고 제대로 된 직장에서 일하거나 민원담당을 해봤던 사람이라면 수천명의 사람들이 한번씩 전화를 하는것마저도 얼마나 많은 인력이 드는 일이고 시간을 잡아먹는 일인지 이해를 할텐데 제일 바쁜 시기에 전화해서 불만을 늘어놓으면서 그런 깊은생각을 단 한번도 하지를 못한다.
그리고는 조합이 잘못해서 사업성이 떨어지고 본인의 자산가치가 떨어졌다고 불평을 늘어놓겠지...
4. 끝날때까지 끝난게 아니다
현재 일반분양 공사 거의 다 끝나고 입주를 앞두고 있는 경기도 모 구역은 막판에 비례율이 떨어졌다는 이유로 비대위가 현재 조합장을 포함한 모든 임원을 임시총회를 열어서 해임시켜버리는 초유의 사태가 발생되었다. 따라서 조합 업무가 그즉시 중단이 되었기 때문에 입주를 앞두고 준공업무와 입주를 위한 행정업무를 마무리 하지 못해서 입주가 무한정 연기되게 생겼는데
문제는 이것을 시공사와 인허가를 해주는 관공서에서는 미리 경고를 했었다는 증거가 속속들이 나오고 있다.
이제 예정되어있는 입주일에 입주를 하지 못한다면 입주지연배상금을 조합은 물어야 하고 일반분양자나 입주를 앞든 조합원들도 다 어디서 전세집을 뺴거나 집을 팔아서 비워주기로 약속이 되어있을텐데 정말 어마어마한 일정의 차질이 생길수밖에 없고 입주지연배상금 외에 엄청난 액수의 손해배상 소송이 이어질 수도 있지 않을까 생각을 한다.
과거에는 관리처분인가 끝나고 철거만 시작되면 정말 어지간하면 사업은 진행되는 것이라 믿고있던 시기가 있었다.
하지만 코로나 이후 공급망 문제로 인한 건축자재의 폭등, 천문학적인 돈을 풀어대면서 인플레이션이 생기고 그에 따라 건축비가 폭등하면서 잘 진행 되더 사업이 심지어 이미 짓고있던 사업장도 공사가 중단되는 사례가 속속들이 나오고 있다(물론 이건 분상제 때문에 벌어진 일이긴 하지만)
그래서 앞으로 진행되는 사업들도 예상하지 못했던 암초를 맞아 좌초되는 사례가 정말 다양한 방면에서 나오지 않을까 생각이 된다.
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[평탄한 인생을 원하신다면 재개발에는 투자하지 않는게 좋습니다] 시리즈
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killerbee
저기에더해 노인 인구가 더 많아지는데
추가분담금 감당할 능력이 더 이상안되는게 문제입니다...
노인이 한해한해 늘어나면 그냥 새집보다는 안주하고 살집만있으면된다고 생각하지요