부동산포럼 입니다.

1991년에 A아파트를 분양(분양당시 3700만원)받아 현재까지 거주 중입니다. 

20년 10월에 계약(2억1500만에 매도)을 했고 올해 4월에 잔금을 받아 매도를 마무리하기로 했습니다

A아파트는 이후 20년 12월 조정지역 추가 발표 후 조정지역으로 됐습니다.

2017년 7월에 B빌라(1억 1천에 매입)를 추후에 이사가기 위해 매입하였고 현재까지 전세를 줬습니다.

B빌라도 지난 20년 6월 조정지역 추가 발표 후 조정지역으로 됐습니다.

위의 A아파트를 매도 후 올해 4월에 이사를 들어갈려고 세입자와 일정을 맞춘 상황입니다.

질문은 아래와 같습니다.

1. A아파트 4월 매도 시 양도소득세가 발생하는데 조정지역 2주택으로 분류되나요?

 1-1) 2주택 적용 시에는 다주택자 중과(+10%) + 장기보유공제 미적용됨

 1-2) 아니면 다주택자 중과에서 배제되고 장기보유공제를 받을수 있나요? (두 주택 모두 3억이하, 20년 10월 계약으로 중과배제 해당)

2. 만약 이제와서 급하게 B빌라를 처분(A아파트 잔금거래 전)한다면 A아파트는 보유기간이 리셋되어 B빌라 처분일부터 보유기간이 리셋되는것이 맞나요?

 2-1) 그러므로 비과세 안되고 과세(35%)가 되는 것이 맞는지요?

 2-2) 아니면 B빌라를 먼저 처분(A아파트 잔금거래전) A아파트 처분 시 계약일이 20년 10월이라 보유기간 리셋이 안되고 쭉 지속(30년 이상 해당)되서 비과세 되는게 맞나요?

제가 생각하는 답이 1-2, 2-1 인데 맞나요? 이 경우 계산이 아래가 맞을까요? 2-2가 된다면 최적이겠지만 안되겠죠? 불쌍한 어르신 ㅠㅠ

- 21년 4월에 A아파트 처분 후 B 빌라에 입주 시 

 * A아파트 양도가액 =  21,500 만원, 취득가액 = 3,700 만원, 필요경비 = 0원으로 가정(정확히 모름) 

   -> 양도차익 = 21,500 - 3,700 = 17,800 만원, 장기보유특별공제율(공제 해당됨, 계약당시 비 조정지역이었음, 다주택자 최대 30% 해당) = 17,800 * 30% = 5,340 만원

   -> 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제 = 17,800 - 5,340 = 12,460 만원

   -> 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제(기본공제 인당 250만원) = 12,460 - 250 =12,210 만원

   -> 양도소득세율 = 35%에 해당 (조정지역 중과 +10% 적용 안됨, 3억미만 주택, 20년 10월 계약당시 비조정지역)

   -> 산출세액 = 양도소득 과세표준 * 양도소득세율 - 누진공제(1,490 만원) = 12,210 만원 * 35% - 1,490 = 2,783 만원, 지방세 = 2,783 * 10% = 278.3 만원

   -> A아파트 총 양도소득세 + 지방세 = 2,783 + 278.3 = 3,061.85 만원