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서울 부동산 시장이 조금씩 회복하고 있는 시기입니다.
(회복 = 상승이 아닙니다...)
서울시 매매 거래량을 체크하다 문득 이전 기록들을 하나 하나 뜯어 살펴보고 싶은 생각이 들어
매년 거래량을 기록해보고
이에 따라서 거래량이 부동산 시장에서 어떤 역할을 하는지,
가격 변화 감지와 투자에 있어서 어떤 방식으로 활용하면 좋을지?
왜 그러한 영향을 나타내는지 아는 지식과 한도 내에서 끄적여 봤습니다.
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[부동산] 거래량으로 살펴본 부동산 시장의 변화
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※ 부동산 이야기는 개인의 주관적인 생각일 뿐이며, 여러 의견들과 다를 수 있는 점 참고 해주시면 감사하겠습니다. 2022년 10월 부터 서울 주요지역의 아파트 매매 거래가 다시 시작되면서 가격 하락세가 줄어들고 매매거래량도 증가하는 추세에 접어들고 있습니다. 올해 3월 ~ 4월 부터는 매매 거래량 뿐만 아니라 전세 거래량도 회복세에 접어들고 있는데요, 서울시의 매매 거래량을 체크하다 문득 거래량에 따른 시장 변화를 다시 한번 되돌아 보게 되었습니다. 이번 글을 이해하기 위해서는 기본적으로 전국 / 수도권 부동산 시장 가격 변화 역사와 각 시기별 부동산 시장의 상황, 정부 정책 등의 배경지식이 어느정도 필요하다는 점을 먼저 말씀드립니다. 거래량을 살펴보기에 앞서 전체적인 가격 지수를 살펴볼 필요가 있습니..
https://fat-fox.tistory.com/68
역사에 대한 부분이라던가, 거래량에 매커니즘 분석이 틀린 부분이 있으 수도 있고
다른 관점이나 정보가 가장 많이 있을 수도 있는 글이기에
잘못된 부분에 대한 지적이나, 다른 의견이 있으시면 댓글로 달아주시면 열심히 공부하는데 보태겠습니다.
- 일반적으로 거래량은 가격 변동에 선행합니다.
- 거래량과 가격 변동은 어느정도의 높은 상관관계를 가지기는 하나 정비례하는 것은 아니며,
- 이는 시장 상황과 계절적 요인에 의해서 그 상황을 적절히 반영하여 분석해야 합니다.
(예를 들어 거래량이 감소하면 하락하는 경우가 많은데, 무조건 그런것은 아니며 이것이 수요의 감소인지? 아니면 매물의 감소에 따른 것인지? 생각해볼 여지가 있습니다. 일반적으로 매물이 급감하여 거래량이 하락하고 가격이 상승하는 경우는 많지 않으나(거래량이 급감할 정도로 매물이 급감하기 어렵기 때문) 임대차 3법 이후의 전세 매물 급감에 따른 폭등을 생각하면 상황에 맞에 해석해야하는 부분이 있습니다.)
- 거래량 변동은 공급보다는 수요의 영향을 크게 받습니다.
- 거래량 변동이 가격 변동을 이끌어내는대 까지는 일정 시차가 발생하는데, 이는 거래량 변동은 시장의 변화이기 때문에 집단 지성으로 발생하는 것이고 이에 따른 흐름으로 가격을 올리거나 낮추는 것은 개별 매도자가 결정하는 것이기 때문에 인간이 인지하고 인정하는데 걸리는 시간이 발생하기 때문입니다.
- 이런 점들을 종합적으로 고려해보았을때 부동산 가격 결정은 최종적으로 매도자에게 달려있는 경우가 많으나, 매도자도 시장 상황과 흐름에 따라 결정하게 되는 것일 뿐, 큰 흐름을 거스를 수는 없습니다.
- 거래량 변화는 통계를 통해 사후적으로 정확하게 확인할 수 있는데, 변곡점이 발생하는 경우 통계를 통해 이를 확인하면 당연히 늦고, 이는 현장을 꾸준히 다니면서 체감하는 방법 밖에 없습니다.
- 그러나 이러한 변화의 체감도 단기적으로 해당 시점의 변화만을 체크할 수 있을 뿐, 장기적인 시장의 변곡점을 예측하는 것은 현장에서 거래량 변화에 따른 분위기 변화를 체크할 수 있다고 하여도 정확하게 판단하기 어렵습니다.
- 따라서 일반인이 바닥(변곡점)을 정확하게 예측, 체감하여 판단에 따라 최저가에 매수하는 것은 현실적으로 불가능 하며
- 현 시점을 예시로 든다면, 운이 좋아 매수자가 작년 8월 부터 꾸준히 시장을 체크하여 바닥을 확인하고 최저가에 매수 성공한다고 하여도 앞으로의 장기적인 시장이 상승 흐름이 아닌 또 한번의 하락이 발생한다면 이것은 최저점이 아니게 될 수 있기 때문에 정확하게 바닥을 예측하고 매수한다는 것은 어려움
- 위의 상황이 반복해서 일어나는 것이 하락기의 모습이고, 바닥을 예측한 매수자들이 하락기 당시의 거래가를 찍게 되는 것이며, 최점까지 위와 같은 매수자들이 지속해서 지하실이 뚫리며 매수를 지속하다가 일정 수준에서 더 이상의 하락 거래를 하지않고 회복하는 것이 반등이기에
- 하락기의 매수는 매수가 이하로 뚫릴 리스크를 감내하고 베팅하는 것이며, 이를 일반 초보 투자자가 하기는 어렵고, 리스크를 감내한 투자자 혹은 더 하락해도 신경 좀 끄고 내집마련하자는 실수요자들이 하락기에 주요 매수자가 될 수 밖에 없습니다.
거래량과 관련하여 여러 부분에서 생각해보았는데,
확실히 거래량은 부동산 시장에 있어서 큰 의미를 가지는 지표임에는 틀림없는 것 같습니다.
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앞으로의 거래량은 어떻게 될 것으로 예상하는지요?
일단 현재 거래량이 늘어나는 추세는 이어지지 않을까 싶습니다.
적어도 올해 안에는 평년 수준으로 회복되길 기대하고 있습니다. 500건.. 이라는 거래량은 시장이 작동하지 않는 수준이었기에, 지금 처럼 특례보금자리 등으로 다시 수레바퀴가 움직이고 있는 점을 감안하면 시간은 조금 걸리겠지만 일정 수준 이상으로 올라갈것이라 봅니다.
물론 중간에 경기 침체 등 외부 충격으로 인해 주춤 할 가능성도 있으나, 부동산 시장이 다시 작동하는 방향으로 가고 있기 때문에 성수기 기준 4천건 이상 거래되는 수준은 회복하지 않을까 싶습니다.
다만, 거래량 회복이 반드시 가격 상승을 동반하는 것은 아닐텐데요, 본문에도 있듯이 가격과 거래량은 정비례 하는것이 아닙니다. 현재는 쌓인 매물이 많고 이를 소진하여 시장에 출회된 매물 수가 줄어드려면 일정 시간 계속해서 거래되는 모습이 필요 합니다.
신규 매수 뿐만 아니라 갈아타기 수요로 인해 증가하는 거래량은 +1 -1 이 되기 때문에 전체 매물 수 감소에서는 적은 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 거래량 증가로 급락했던 가격의 회복이 자극 받을 수는 있겠네요
현재는 월세로 사라졌던 수요가 전세 보다는 매매로 돌아오는 경우도 있기에 이 부분도 지켜 보아야 합니다.
추가적으로, 가격이 더 하락할지 상승할지는 정확히 알 수 없으나 아래 글들에서 어떤 분이 이야기 하셨듯이
내집 마련의 측면에서 보자면, 잎으로 가격이 계속해서 횡보 하더라도 지금과 같은 하락 시기에 매수하는 것이 장점이 될 수 있습니다. 다른 시기 동일한 가격대라도 시장 상황 즉, 출하된 매물에 따라서 좋은 동호수를 고를 수 있는 것에는 차이가 나기 때문입니다.