(그 극소수의 지역 또한 프리미엄이라는 이름 하에 지분가에 다 들어가 있습니다. 뒤에 들어가야 큰 돈 못벌죠)
그냥 영원히 낡아 가서 40년 50년 다시 짓지도 못한다.... 에서 벗어났다, 이런 개념으로 봐야 합니다.
미래의 최악은 면했다, 이거죠.
지은지 30년이 다 되어가는, 용적율 300%는 기본으로 넘고, 대단지여서 나중에 떼법으로 뭔가 할만한(물론 이것도 지금이야 들어주지 나중에 이런 경우가 많으면 안 들어주지만) 곳도 아니고, 그렇다고 주택가 한가운데 소단지라서 나중에 지역 재개발때 묻어갈 수도 없고, 이런 곳인데도 아직까지 '전세가'가 받쳐주는 바람에 가격유지가 되는 곳들도 많고
ps. 중층 재건축 투자자들은 이미 이런 것 다 알고 있을 것입니다. 그래서 가격 보면 정말 기가막히게 합리적인 경우 많고요.
ps2. 자기 아파트단지는 90년대 지어진 300% 넘는 단지인데 주변 주택가가 그 훨씬 후에 뉴타운, 재개발로 모두 230% 전후대의 새 아파트단지로 변한 경우가 가장 답 안나오는 경우이며, 당장은 주변의 대형 아파트군 개발로 학군향상이나 지역발전 등으로 인해 가격도 조금 오르지만 이 때가 슬슬 탈출해야 하는 경우지요. 이건 아파트 수명 끝나면 어떤 방법이라도 답이 안 나오는 경우인데, 아예 지방 소도시 아파트처럼 월세용 소모품이라면 이해라도 가지만 적지 않은 가격대를 유지하고 있으니 더더욱 문제지요.
여담으로 상계주공 5단지는 이미 그 지분 가지고는 1:1이나 거의 1:1 가깝게 개발한다는 것, 재건축 투자 좀 하는 사람들은 다 알고 들어가는 것이고, 예상 추가부담금 또한 다 예상 하고 들어간 것이지요. 설마 그 지분 가지고 분담금 없이 새 아파트 받을 생각 할 리도 없고, 혹시라도 그게 가능하면 지분가격이 그 가격이 아니겠지요. 84 배정받으려면 오히려 지분을 더 사야 하는 상태입니다.
다만 최근의 급격한 비용상승이 반영되다 보니 예전의 계산된 추가부담금보다 올라가서 말이 생긴 것이지 없던 분담금 자체가 생겨서 말이 나온 것은 아니지요. 게다가 항상 재건축이 그렇듯 분위기에 휩쓸려 제대로 계산 안 해 보고 무작정 투자, 이런 사람들이 있어서 더더욱 그렇고요.
ps. 그래서 실질 사업성은 약하면서 겉보기가 혹 하게 만든 일부 재건축 지역은 일종의 수건돌리기가 되고 그래서 재건축 빨리 해서 입주하는데 의외로 관심이 적습니다. 관리처분까지 가면 그 허약한 실상이 다 까발려지니. 주로 광역시급까지는 안되는 지방 인구 50만 전후 도시들의 대지지분 면적만 넓은 5층 아파트들이 그러하지요.
거래사례는 거의 없지만 간간히 거래는 되고, 그 또한 지난 장에서 최고점 가격기준 1.5배 이상은 올랐다는 것이며
지난 상승기인 2018~2019년에는 손바뀜도 제법 되었다는 것인데, 보통의 재건축처럼 전세가는 매매가의 40% 이하라는 것, 다시 말하면 전세가의 2배 이상이 매매가라는게 의아한 것이지요.
일단 조합은 있고, 재건축 대상으로 분류도 하지만, 위의 대지지분, 종 구분도 그렇고 지형 특성(언덕 끝부부분)상 답이 안 나올것 같은데 뭘 믿고 저런 가격대와, 거의 없긴 해도 거래가 되는지 의문스럽기는 하죠.
둘 중 하나라고 봅니다. 재건축에 왕초보가 이것 저것 안 재보고 그저 오래되었다니까 뭔가 되겠지 했던가, 아니면 일반적인 재건축 투자자들은 오래 전부터 거들떠도 안 보지만 뭔가 대박, 이를테면 특혜로 용적율을 크게 올려주던가 정치적인 이유로 공공이나 기타 단체에서 매수하던가 등등의 한방을 노리는 정말 노련(?)한, 어쩌면 도박에 가까운 투자자던가.
ps. 월세를 놓는 물건을 보면 그럭 저럭 사람살만 할 정도의 수리는 되어 있는 것을 볼 수 있는데, 이는 다시 말하면 대기업계 건설회사도 아닌 중소기업이 50년 전의 건축기술로 지은 아파트도 오래되어 여려 면에서 '구식' 이라서 그렇지, 벽에 금 크게 가고 배관 막히고 등등 '집'으로써의 구실을 하지 못하는 것은 아니구나 하는 것을 알 수 있지요.
솔직히 지방 도시 중심가 보면 1980년대 초반에 지어진 고층 아파트들 아직도 그럭 저럭 수리해서 잘 쓰고 있습니다. 집값이 싼 동네라 재건축은 엄두도 못 재고 복도식에 지하주차장은 아예 있지도 않지만 내부는 꽤 살만할 정도로 수리 해 놓고 딱 그 수준의 매매/임대 가격으로 버티고들 있지요.
(물론 지방의 공동주택들 중 적지 않은 수는 이거 집 맞아 수준의 수리상태를 보이면서 노인들만 그저 오래전부터 살았지만 갈 곳이 없던가 등등의 이유로 버티기도 하죠. 주로 1970년대에 지어진 연립주택형 공동주택들이 그러한데 당시에도 날림공사에, 시간이 흐를수록 제대로 하향여과과정을 거치면서 제대로 수선할 비용조차 못 만든 것이지요. 간혹 시사고발프로에 나오는 물건들이 이런 물건들)
(하지만 처음에 언급한 것은 서울시내의 물건이고 입지상 그냥 좀 오래된 원룸빌라 임대료는 나올만 하니 그거라도 받기 위해 나름의 수리를 꾸준히 해 왔으니 집 같은 집인 것이지요. 역시 부동산은 입지.)
그래서 드는 생각이 있는게
평면이야 시대의 흐름에 따라 선호도가 바뀌긴 해도 어느정도 평수가 되면 넓이가 깡패라고 시대의 흐름에 어느 정도 커버 가능하고, 배관 등이야 후천적 교체가 그리 어렵지 않고, 아파트 차량 보유는 지금 정도가 피크라고 보여짐과 동시에 설령 더 발달해서 1인 1차량까지 가더라도 그리 빨리 가지는 않을 것과 동시에 자율주행보다 훨씬 간단한 자율주차는 계속 발달할테니
최소 요즘 준 신축이라 부르는, 지하주차장까지 엘베 연결되고 주차면적 부족하지 않는 아파트들은 앞으로 한 50년은 수선만으로도 큰 불편 없이 버티겠다, 이렇게 생각됩니다.
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1대1로해도 49가 최선일거 같은데
상계주공5단지가 대지지분12.2평인 1대1 재건축이고 분담금때문에 난리났어요.
그런가요 ㅜㅜ
준공업지역 12평은 어떤가요? 추후 59형으로 받는다고 가정시..
3종주거라는 전제 하에 1:1 하면 전용 59 정도는 나올 수 있겠군요.
물론 다른 규제조건 없고 사업비 전액 조합원 부담이라는 전제 하에.
이제 재건축은 그걸 해서 돈을 번다는 개념은 정말 극소수의 지역에서나 가능할까 말까 하고
(그 극소수의 지역 또한 프리미엄이라는 이름 하에 지분가에 다 들어가 있습니다. 뒤에 들어가야 큰 돈 못벌죠)
그냥 영원히 낡아 가서 40년 50년 다시 짓지도 못한다.... 에서 벗어났다, 이런 개념으로 봐야 합니다.
미래의 최악은 면했다, 이거죠.
지은지 30년이 다 되어가는, 용적율 300%는 기본으로 넘고, 대단지여서 나중에 떼법으로 뭔가 할만한(물론 이것도 지금이야 들어주지 나중에 이런 경우가 많으면 안 들어주지만) 곳도 아니고, 그렇다고 주택가 한가운데 소단지라서 나중에 지역 재개발때 묻어갈 수도 없고, 이런 곳인데도 아직까지 '전세가'가 받쳐주는 바람에 가격유지가 되는 곳들도 많고
ps. 중층 재건축 투자자들은 이미 이런 것 다 알고 있을 것입니다. 그래서 가격 보면 정말 기가막히게 합리적인 경우 많고요.
ps2. 자기 아파트단지는 90년대 지어진 300% 넘는 단지인데 주변 주택가가 그 훨씬 후에 뉴타운, 재개발로 모두 230% 전후대의 새 아파트단지로 변한 경우가 가장 답 안나오는 경우이며, 당장은 주변의 대형 아파트군 개발로 학군향상이나 지역발전 등으로 인해 가격도 조금 오르지만 이 때가 슬슬 탈출해야 하는 경우지요. 이건 아파트 수명 끝나면 어떤 방법이라도 답이 안 나오는 경우인데, 아예 지방 소도시 아파트처럼 월세용 소모품이라면 이해라도 가지만 적지 않은 가격대를 유지하고 있으니 더더욱 문제지요.
다만 최근의 급격한 비용상승이 반영되다 보니 예전의 계산된 추가부담금보다 올라가서 말이 생긴 것이지 없던 분담금 자체가 생겨서 말이 나온 것은 아니지요. 게다가 항상 재건축이 그렇듯 분위기에 휩쓸려 제대로 계산 안 해 보고 무작정 투자, 이런 사람들이 있어서 더더욱 그렇고요.
ps. 그래서 실질 사업성은 약하면서 겉보기가 혹 하게 만든 일부 재건축 지역은 일종의 수건돌리기가 되고 그래서 재건축 빨리 해서 입주하는데 의외로 관심이 적습니다. 관리처분까지 가면 그 허약한 실상이 다 까발려지니. 주로 광역시급까지는 안되는 지방 인구 50만 전후 도시들의 대지지분 면적만 넓은 5층 아파트들이 그러하지요.
또 하나 배웁니다 선생님
@동숭동 수건돌리기 ㅋ...
서울 아직 조합도 없는 물건 가격과 분담금 생각해 보면 답이 없는데 싶더니 저번 상승기에 돌리는 수건이군요. 다음 상승기까지 계속 돌려야할텐데 체력이 될지 모르겠네요
@퐁포르퐁 진짜 희안한게,
21평 대지지분 5.5평인 2종주거지역 건축한지도 50년은 넘은 아파트가
거래사례는 거의 없지만 간간히 거래는 되고, 그 또한 지난 장에서 최고점 가격기준 1.5배 이상은 올랐다는 것이며
지난 상승기인 2018~2019년에는 손바뀜도 제법 되었다는 것인데, 보통의 재건축처럼 전세가는 매매가의 40% 이하라는 것, 다시 말하면 전세가의 2배 이상이 매매가라는게 의아한 것이지요.
일단 조합은 있고, 재건축 대상으로 분류도 하지만, 위의 대지지분, 종 구분도 그렇고 지형 특성(언덕 끝부부분)상 답이 안 나올것 같은데 뭘 믿고 저런 가격대와, 거의 없긴 해도 거래가 되는지 의문스럽기는 하죠.
둘 중 하나라고 봅니다. 재건축에 왕초보가 이것 저것 안 재보고 그저 오래되었다니까 뭔가 되겠지 했던가, 아니면 일반적인 재건축 투자자들은 오래 전부터 거들떠도 안 보지만 뭔가 대박, 이를테면 특혜로 용적율을 크게 올려주던가 정치적인 이유로 공공이나 기타 단체에서 매수하던가 등등의 한방을 노리는 정말 노련(?)한, 어쩌면 도박에 가까운 투자자던가.
ps. 월세를 놓는 물건을 보면 그럭 저럭 사람살만 할 정도의 수리는 되어 있는 것을 볼 수 있는데, 이는 다시 말하면 대기업계 건설회사도 아닌 중소기업이 50년 전의 건축기술로 지은 아파트도 오래되어 여려 면에서 '구식' 이라서 그렇지, 벽에 금 크게 가고 배관 막히고 등등 '집'으로써의 구실을 하지 못하는 것은 아니구나 하는 것을 알 수 있지요.
솔직히 지방 도시 중심가 보면 1980년대 초반에 지어진 고층 아파트들 아직도 그럭 저럭 수리해서 잘 쓰고 있습니다. 집값이 싼 동네라 재건축은 엄두도 못 재고 복도식에 지하주차장은 아예 있지도 않지만 내부는 꽤 살만할 정도로 수리 해 놓고 딱 그 수준의 매매/임대 가격으로 버티고들 있지요.
(물론 지방의 공동주택들 중 적지 않은 수는 이거 집 맞아 수준의 수리상태를 보이면서 노인들만 그저 오래전부터 살았지만 갈 곳이 없던가 등등의 이유로 버티기도 하죠. 주로 1970년대에 지어진 연립주택형 공동주택들이 그러한데 당시에도 날림공사에, 시간이 흐를수록 제대로 하향여과과정을 거치면서 제대로 수선할 비용조차 못 만든 것이지요. 간혹 시사고발프로에 나오는 물건들이 이런 물건들)
(하지만 처음에 언급한 것은 서울시내의 물건이고 입지상 그냥 좀 오래된 원룸빌라 임대료는 나올만 하니 그거라도 받기 위해 나름의 수리를 꾸준히 해 왔으니 집 같은 집인 것이지요. 역시 부동산은 입지.)
그래서 드는 생각이 있는게
평면이야 시대의 흐름에 따라 선호도가 바뀌긴 해도 어느정도 평수가 되면 넓이가 깡패라고 시대의 흐름에 어느 정도 커버 가능하고, 배관 등이야 후천적 교체가 그리 어렵지 않고, 아파트 차량 보유는 지금 정도가 피크라고 보여짐과 동시에 설령 더 발달해서 1인 1차량까지 가더라도 그리 빨리 가지는 않을 것과 동시에 자율주행보다 훨씬 간단한 자율주차는 계속 발달할테니
최소 요즘 준 신축이라 부르는, 지하주차장까지 엘베 연결되고 주차면적 부족하지 않는 아파트들은 앞으로 한 50년은 수선만으로도 큰 불편 없이 버티겠다, 이렇게 생각됩니다.
@동숭동 돌아보면 상승기 고점에 한방 노리고 아직 상황파악 안된 사람들이 좀 보이더라고요.
상황좋을 때는 답이 보일거 같았겠지만 분담금이 수직상승하고 분양가는 한계가 보이는 지금은 수건돌리기라고 보이네요