1.10 국토부 부동산시장 종합선물세트. (오피스텔 사장님 쌍수들고 대환영, 어게인 2009년)6

도시형 생활주택, 오피스텔에 대한 거의 모든 규제 다 풀었다.

엄청난 종합 선물세트를 시장에 던졌다.

지난 정부, 과감한 규제에 한 번 놀랐었는데, 이번 정부의 과감한 규제 완화에 또 한 번 놀란다.

도생, 오피 관련 공급 활성화에 실질적인 도움이 되도록 사업자의 사업성 개선 포인트를 화끈하게 건드렸다.

여기 담긴 주택 매매자의 수요 촉진 방안도 중요한 내용들이지만, 

어찌보면 이건 미분양 비아피트 설거지 해줄 사람 꼬우는 것이고,

오늘 발표는 공급 확대에 기폭재가 될 굵직한 내용들이 사실 더 주목할만하다.

여기서 말하는 '공급 확대'는 아파트는 제외다.

꿩 대신 닭으로 급하게 수급 불균형 맞추기 위한 짝퉁 아파트의 공급을 말하는 거다.

이중 오피스텔의 경우 과거보다 훨씬 매력적인 상품으로 탈바꿈하여 시장에 선보이게 됐다는 점도 따로 다룰 포인트다.

도생의 세대수 제한 폐지, 방 설치 제한 폐지,

특히 도생의 주차장 기준 대폭완화와 오피의 발코니 설치 허용은 공급자에겐 정말 대.단.한 혜택이다.

그리고 저리 사업 자금 대출도 나왔지 않나.

최대 2% 금리다.

아파트 시공 중단으로 촉발된 2025~2026년 공급난은 일단 비아파트로 메울 수 있을 것으로 보인다.

다만 이것이 아파트 매매시장 가격 상승과의 직접 연결고리를 찾기는 어렵다.

대신 아파트 시장과는 별개로 도시형생활주택과 오피스텔 시장은 이제 물만난 듯하다.

이번 대책의 목적은,

(1) 공급자의 부담 경감 ~> 주택공급 확대

(2) 1-2인 가구 수요를 위한 주택공급 정상화

아파트가 아닌 짝퉁 아파트의 빠른 공급으로 수급난을 해결하기 위한 긴급 대책이고,

수요자, 공급자 모두에게 짝퉁 아파트 시장에 참여하면 아주 큰 당근을 주겠다는 약속이다.

일단 오피스텔 시행사 사장님들 만세 삼창하시고 인허가들 하십시오~

지난 12월 12일 새 국토부 장관이 취임하고 다음과 같은 전망을 블로그에 올렸다.

말미에 다음과 같이 전망했다.

2013.12.12 작성

"도심지", "소규모", "다양한", "빠르게"

저 네 가지가 모두 가능한 건 뭐다?

듣보잡 3종세트.

특히 이 중에 오피스텔.

장관은 이미 합을 맞추고 온 듯하다.

또 중요한 말이 있다.

"정부"와 "지자체"의 협력.

정부는 제도 개선 등 규제 완화를 단행하겠다는 거다.

특히, 오피스텔의 건설 기준은 국토부 고시를 통해 법 개정 없이 빠르게 변경할 수 있다.

한편, 지자체가 해줄 수 있는 건 세제 혜택 + @

그리고 마지막 3번 발언이 하이라이트다.

"집은 편안히 살 수 있는 곳이면 된다."

사봐야 돈 되는 집이 아니라는 이야기다.

장관은 딱 한 번의 인터뷰에 답을 거의 다 준 것 같다.

그리고 어제오늘 오피스텔에 대한 규제완화 예상 대책 기사가 슬슬 튀어 나오는 중이다.

이미 11월에 공급자에 대한 건축기준 완화가 한 건 나왔고,

이번에는 이 오피스텔을 구매해 줄 수요자에 대한 기사들이 쏟아졌다.

주택수 산정 배제. 임대 사업자 기준 개선. 건축기준 완화. 세금 감면.

이렇게 될지도 모른다는 떡밥을 날리는 중이다.

공급자 쪽은 아직 좀 당근이 약하다.

피난동선 기준 완화, 어린이집 설치 제도 개선 같은 게 나온들 사업자는 이 무서운 시기에 뛰어들지 않는다.

2013년, 공급 절벽 당시 도시형생활주택이란 새로운 상품을 선보이면서(2009년 탄생) 

"신규 공급을 빠르게 만들어" 주택시장에 긴급 수혈했다.

저거 만드느라 주택법까지 개정했다.

당시 공급자에겐 주차 설치 대수 완화, 공사비 저리 대출 등으로 원가 절감 당근을 줬다.

수요자에겐(도생, 아파트 등 모두 해당) 임사자 등록 시 주택수 산입 제외,

미분양 주택 매입 시 취득세 면제, 청약통장 미사용 혜택 등을 줬다.

2013년은 그렇게 수요와 공급을 아파트에서 도생 시장으로 우회 시키며 아파트 공급 부족을 해결하려 하였다.

이번에도 파격적인 지원이 나오지 않을까 생각한다.

앞뒤 흐름상 공급 대책 발표를 할 텐데,

타깃은

(1) 길바닥 행이 확정된 1인 가구 + @

목표는

(1) 공급난 해소,

(2) 건설경기 활성화,

(3) 아파트 시장 가격 안정을 위해 최소 1인 가구라도 다른 상품으로 수요를 우회 시키는 것.

방법은

(1) 오피스텔 등 짝퉁아파트를 통한 신속한 공급 지원

(2) 비아파트 수요촉진 방안 정도 될 듯하다.

음모론은 아니지만, 일련의 흐름들로 볼 때 부동산 시장의 한 꼭지는 이렇게 정리해 나가지 않을까 싶다.

- 내년 주택공급 활성화 방안이 어떻게 나올지가 관전 포인트. -

- 부탁하는데, 주택으로 투자를 생각하는 부린이라면 이런건 구경만 하자. -

- 반대로 건설사업자님들은 물 떠놓고 비십쇼. -

글 말미에 상기 붉은색 표기한 것처럼 앞으로의 정책 방향을 예상했다.

그중 초토화된 비아파트 주택시장의 회복을 위해 먼저 오피스텔에 대한 당근을 들고나올 것으로 보았다.

결과적으로 제일 먼저 이 부분에 대한 수습방안이 나온 셈이다.

신축 오피스텔에 대한 주택수 산정 제외, 종부세 제외, 취득세 제외 등. 수요 촉진 방안.

세금 안 물릴 테니 집 사라는 말이다.

단, 아파트만 빼고.

앞서 지방 소멸 도시 주택을 사더라도 똑같은 혜택 주겠다 했다.

이제 아파트한 채, 미분양 비아파트 한 채, 지방 소멸 도시 주택한 채 이렇게 갖고 있어도 일단 1주택이다.

도생 주차대수 1/3 축소와 오피스텔 발코니 확장 허용으로 공급자에게도 상품성 개선의 당근을 줬다.

국토부 표현 그대로 ‘파격적이고 혁신적이다!’

일단 매입과 거래는 수월토록 해 놨는데, 나중 출구전략 생각하며 신중한 접근이 필요해 보인다.

내가 일단 오피를 세금 면제 받고 산 다음, 다른 이에게 팔 때, 

이걸 다시 매입한 사람은 세금 내야 할 것 아닌가? 

그리고 주택수에서 빠지지도 않을 듯하고.

환금성이 좋을지를 생각해 봐야 할 듯하다.

뭐, 임대수익 목적으로 한다는 거면 할말 없습니다만...

<역대 오피스텔의 설치 기준 변화, 직접 작성>

1986년 오피스텔 관련 설치 규정이 만들어진 이후 단 한 번도 발코니 설치를 허용한 사례가 없었다.

대단한 혜택임에 틀림이 없다.

발코니가 설치 된다는 것은 확장해서 사용할 수도 있다는 뜻이다.

보다 업그레이드 된 오피스텔 상품으로의 진화다.

아파트가 비트코인이면, 이제 발코니가 설치된 오피스텔은 이더리움 쯤 된다.

예전엔 그냥 잡코인 중 하나였을 뿐이지만, 앞으로는 아파트 다음의 독보적인 2위 상품이 될 것으로 나는 본다.

1~2인 가구 비율이 63%가 넘는 시기에 이쪽에 힘을 싫지 않으면 공급난 해소, 

수요 활성화를 이룰 수 없을 것이라는 판단을 한 듯하다.

그만큼 공급시장 상황이 심각함을 반증하는 결과다.

일단 구입이 용이하게 됐고, 덕분에 공급자 입장에선 수요가 늘게 생겼으니 팔아먹기도 수월하게 됐다.

당장 미분양과 기업 도산을 우려하고 있는 상황에서 정말 한줄기 빛이다.

발코니 설치 허용이라는 전례 없는 혜택을 주었으니, 

도시 내 용적률 가득 짝퉁 아파트를 열심히 + 단기간에 지어 팔 듯하다.

언론도 정부도 이에 발맞춰 앞으로 이쪽 상품의 전망과 투자 가치에 대한 홍보성 기사가 줄을 이을 거다.

단정하면 안 되지만, 거의 확실해 보인다.

왜냐면 지난 2008년 리먼 사태 이후도 그랬다.

아파트 공급량이 급격하게 감소했고 급하게 도시형 생활주택을 탄생시켜 수급을 충당한 경험이 있다.

한번 성공해 본거지.

마찬가지로 2009년부터 2012년까지 엄청나게 많은 관련 기사가 쏟아졌다.

간혹 전문가 집단에서는 2012년 하반기부터 난개발과 공급 누증 우려가 간혹 있긴 했지만 

결과적으로 급한불 끄려는 시도가 있었다.

지금과 주택 상품의 차이만 있을 뿐 시나리오는 매한가지다.

이번 발표로 비아파트 시장에 제대로 된 산소호흡기를 달았다.

생각보다 매우 빠른 시간에 나온 것이 이례적이다.

당초 예상으론 이번 달 말쯤 발표할 걸로 생각했다.

시장 상황이 급한 것과 동시에 신속하게 움직이는 모습이 인상적이다.

주택수 면제, 세금 면제 받고 사서 임대 놓은 것 까지는 일단 좋다.

근데 그 다음이 문제지.

당신이 혜택받고 산 이 오피스텔을 나중 제3자가 매입 하게 된다면, 

그 때 그 매수자는 주택수에도 포함 되고, 세금 면제 혜택 못받는다.

멀리 보고 계산기를 두드려 볼 필요가 있다. 

https://blog.naver.com/evidenter/223318374289