도대체 어디를 사야될까?3

지난글 설문결과를 바탕으로 주말동안 공부를 좀 해봤습니다.

서울 비규제지역

서울 실거주 계획이 없기에 비규제지역 위주로 온라인 임장을 해봤습니다.

(마포, 성동, 강동)

1. 여기 폭등이님들 말씀대로 괜찮다 싶은 아파트는 이미 반등하고 있었습니다.

일시적인 현상인지 모르지만, 

마래포, 마포더클래시, 서리자 등, 

이런 상급지 아파트들은 적게 떨어지고 금방 회복을 하는 것 같네요.

하지만 가격을 보면 이돈씨가 절로 나옵니다. 헬리오시티가 착해보일 지경이네요.

2. KB부동산 주택가격 동향조사에 따르면 서울 주택가격은 아직 하락하고 있습니다.

실거래가가 오르고 있는데 왜?

상급지 신축 대단지 아파트를 제외하면 나머지 서울은 아직 헐떡이고 있다는 소리겠지요.

3. 서울 아파트값 적정한가?

PIR은 소득대비 주택가격으로, 안쓰고 몇년을 모아야 집을 살 수 있는지 알 수있습니다.

(PIR은 정해진 산정기준이 없습니다. 통계내는 곳마다 제각각입니다.)

Property Prices Index 2024 (numbeo.com) 

NUMBEO PIR 자료에 따르면 서울은 24.9(조금 떨어짐)로,

도쿄(11.9), 뉴욕(11) 보다 많이 높고, 홍콩(32.1)에 비하면 조금 낮습니다.

베트남 중국 등 소득이 낮은 몇몇 도시를 제외하면 세계 최고 수준입니다.

산출 근거는 아래 사이트를 참고하세요

https://www.numbeo.com/property-investment/indicators_explained.jsp 

그럼 OECD 자료도 볼까요.

한국 PIR은 79.05로 OECD 국가에서 명목가처분소득 대비 집값이 가장 낮은 나라입니다.

(진짜?)

하나만 더 봅시다.

소득 대비 주택가격 비율 (PIR) | KB부동산 데이터허브 (kbland.kr) 

KB 부동산 자료에 의하면 서울 PIR은 11.7 이며,

서울 아파트 평균가격이 11.96임을 감안하면

서울 아파트를 대출해서 구매하는 사람들은 연소득이 평균 1억 정도가 되나보네요.

결론. 

서울의 아파트 가격은 전세계 대도시와 비교했을 때 소득대비 굉장히 비싸다. (NUMBEO)

근데 한국사람들 돈 잘 번다. 서울 제외하면 집값 아직 똥값이다. (OECD)

결국 전국팔도에 돈많은 사람들이 경쟁하듯 서울에 집을 사놔서 서울 집값 올려놨다 (내 생각)

사여?

비규제 지역 상급지에는 꾸준히 돈이 몰릴것 이므로,

어느정도 우상향이 예상되나 기대수익율은 낮다.

(한국은 GDP대비 가계부채 비율이 100%가 넘는 유일한 국가로

스트레스 dsr같은 추가적인 돈맥경화 리스크도 대비해야 된다)

세종

그래서 기대 수익율이 높은 곳을 찾아보자.

세종이 고점 대비 할인율이 최고다!라는 뉴스를 보고 바로 달려갔습니다.

교통지옥? 서울, 부산, 울산 보다는 괜찮았습니다. 주말에 가서 그런지 모르겠습니다.

상가공실? 많았습니다.

사여? 나성동은 바로 이돈씨 나왔습니다.

최상급지 제외하고, 주변에 40% 할인율 정도 잡고 저가매수하면 괜찮겠다.

근데 인구유입이 안따라주면 답없겠다.

여기도 실수요 보다 투자수요가 많이 들어왔겠구나.

부산

동래구 신축 대단지 국평 8억대에 매수 가능. 프리미엄 5천수준.

해운대는 미분양, 마피도 보임.

26년도 까지 입주물량 3만세대 넘게 남아있음.

여기는 서울 떡상하는거 눈으로 확인하고 들어가도 안늦음.

숙제검사 부탁드립니다.