1기신도시가 막차고 이후에 지은 90년대후반 아파트들은 여러가지 이유로 입지가 좋아도 재건축 안될거라 봅니다.

@파월이짖어도창용불패 

그럼 재건축이 안될 집을 들고있는건 정말 망하는 지름길이겠네요.

절대적으로 월세로 살아야하는 이유이군요.

@대루무룽둥 

월세나 주거비가 안올라준다면 그렇겠지요?

현실은 월세통제법같은걸로 억눌러도 시장을 통제 못합니다.

@파월이짖어도창용불패 

매매가가 올라도 전월세가 그대로인거 보면 아직 모르는거죠. 인구와 수요도 줄테니 올리기 쉽지않을거구요.

@대루무룽둥 그런 이유라면 자동차를 사는 것은 정말 말하는 지름길입니다.

절대적으로 장기렌트를 해야 하는 이유이지요.

부동산과는 달리 동산은 감가상각이 확실하니 더더욱 그렇겠지요.

그럼에도 자동차는 지금도 많이 팔리고 있지요.

ps. 지방 중소도시 30년정도 된 아파트들 경우 집값 상승이 거의 없는데도 매매가 됩니다.

전세는 없거나 매매가에 근접하여 매우 위험한 상태이고

매매 아니면 월세인데 가격 대비 월세전환율이 서울 등 상승지역에 비해 많이 높습니다.

그러니 안 오를것 알면서도 매수를 하지요. 다 저울질 해 보고 구입합니다.

@동숭동 비유가 매우 와닿습니다.

비용(세금)처리를 목적으로 리스, 렌트하지 않는이상. 그 어떤재화도 렌트가 소유보다 이득인 경우는 없습니다. 대기업 렌트사, 금융캐피탈사들은 자선사업하는건가..

@대루무룽둥 

망한동네라서 집을 안사고 전월세 수요만 있다 = 공급자에게 가격결정권이 있다

이게 시장경제의 기본원리 아닐까요?

망한동네도 아닌 제주도의 연세 시세를 보니 10년치 연세를 복리로 치면 집값에 근접하더라구요.

@파월이짖어도창용불패 

그건 현재 시세니까요

제 주 의견은 인구수 감소와 수요감소인데 그말은 빼놓고 이야기하시나요?

인구수 감소와 상관없다는건가요?

인구가 증가한다면 재건축 사업성은 올라가겠죠?

감소하면 내려가구요?

@파월이짖어도창용불패 

제가 하나 물어볼게요

님과 제가 동의하던 내용입다.

분당정도나 이상의 입지가 아니면 차후 재건축이 불가능 할 것이다. 

그러면 남은 집들은 수요가 없으니 빈집이 되면서 할렘화 되고  버려질것이고, 그러한 주택을 보유한 서민의 재산이 휴지조각이 된다는거죠. 그렇다면 경제에 엄청난 충격과 내수 하락이 오지않을까요? 

절대수요의 감소는 아래쪽 서민의 몰락이 될것이고, 순차적으로 무너지겠죠?

@대루무룽둥 "수요가 없으니 빈집이 되면서 할렘화 되고  버려질것이고, 그러한 주택을 보유한 서민의 재산이 휴지조각이 된다는거죠."

대부분의 재화들이 다 그렇지요. 자동차나 전자제품 등등. 다 고가의 재산이 들어간 것입니다.

게다가 이들 재화는 살 때부터 그런 줄 알고 사며, 내구연한 또한 주택과는 비교도 할 수 없이 짧지요.

그런데 왜들 사서 씁니까? 렌트하지.

집도 마찬가지 입니다. 내구수명 동안 이용의 가치가 있는 것이지요.

구입 안 하면 렌트인데, 설령 가격 상승이 없어도 렌트비보다 매수가 유리하다면 하는 것입니다.

일전에 사무실로 쓴 지방 소도시의 아파트가 매매가 1억인데 월세가 500/50 입니다.

단순 계산으로도 17년 정도 렌트비의 합이 매매가에 육박하는군요.

물론 그 17년동안 월세가 그대로일 리는 없으니 월세 합이 매매가에 육박하는 시기는 더 줄어들 것입니다.

게다가 한 집에서 평온하게 오랫동안 월세를 살 수 있는것도 아니고요.

이사라도 하게 되면 이사비용 추가지요.

예시로 든 곳은 아예 깡촌은 아니여서 가격상승이 약간이나마 있는 곳입니다.

인플레이션에는 훨씬 못 미치지만.

완전 소모품인 동네는 여기보다 가격 대비 매매가 비율이 훨씬 더 높습니다.

ps. 같은 이야기 두 번 합니다. 어디 보죠.

@동숭동 

사업자가 아닌이상 자동차 렌트와 구입이 어떻게 비교가되나요? 직장인의 경우 무조건 매매가 싸지요.

그리고 부동산은 사면 오른다고 인식되니 투자가치가 있는 자산의 대표인데 어떻게 소모품으로 보시나요?

자동차 구매 보통 연봉보다 낮지만, 부동산은 특히 중상급지는 일반직장인이 평생 모으는 돈보다 크죠. 그걸 어떻게 소모품과 같은 개념으로 보나요?

시간이지나 월세가 오르더라도 투자한 자산의 가치와 배당금이 비슷하다면 리스크가 큰것도 아닌거죠. 

님의 논리는 뭔가 이상한데요??

인구가 감소하면 하급지는 빈집이 되는건 동의하시죠?

@대루무룽둥 

인구수는 감소일변도입니다.

증가할수는 없다는거 님도 동의하지 않으세요?

그리고 재건축 사업성은 인구랑 딱히 비례하지 않습니다.

사업을 추진하는 시기의 해당급지물건 구매력 대비 사업비에 따라가죠.

그리고 서민부터 몰락하고 그다음 중간층 그다음 중산층 순서니까 상급지로 상급지로 몰리는거에요. 키보드나 모니터로 이해가 안될 수 있습니다. 미국이나 유럽의 서민거주지와 중산층거주지 가보시면 바로 이해가 되실겁니다.

케인즈가 말했듯이 장기적으로 우리는 모두 죽습니다. 그러니 어차피 죽을거 막살까요? 아니면 가장 늦게 죽을 방법을 찾아갈까요?

지방이 몰락한다고 지방주택들이 0원이나 월세환산가치 이하로 내려가지는 않습니다. 인구가 반토막 세토막이 나도 누군가 살 집은 필요한데 그런 반토막 세토막 난 지역에 새 주택공급은 거의 안생깁니다. 그러니 망한 경제생태계에도 나름의 수요와 공급 법칙이 작용합니다. 그리고 망한 시대에서는 그게 뉴노멀이 되는거에요. 잘살때도 없던 싸고좋은집이 못살고 망한 시대에 생기지는 않을겁니다.

저성장과 이민자를 제외한 인구감소로 지방몰락을 이미 20세기에 겪은 유럽에서 주재원생활을 몇년 해보니 저는 나름의 답이 보여 한국에 와서는 실행하고 있습니다.

저는 님의 방향이 틀렸다고 말하는게 아닙니다.

님이나 다른 여러분들이 부디 몰락해가는 풍요로웠던 시대의 끝자락에서 자신을 지켜줄 작은것들이나마 챙겨서 다가올 긴 겨울에 자립가능한 노후를 보냈으면 하는 진심을 가지고 있습니다.

진심 걱정해서 첨언하자면 '분당판교이상'을 강조하시던데, 30년전 디트로이트나 울산이 이렇게될줄 알았겠어요?

저도 주식투자하지만 30년뒤에도 반도체나 it로 지금처럼 잘먹고살거라 생각치는 않습니다.

@파월이짖어도창용불패 

미래에 죽는다는 의미는 그런의미와는 다른거죠.

죽는건 팩트이지만 누가 막사나요?

상급지는 마지막까지 버텨줄것이다 라는것엔 동의합니다.

하지만 돈이있고 경제를 아는 사람들은 하급지는 먼저죽을 것이기에 절대 투자하지 않겠죠. 님도 안사실거죠? 

그런데 그돈도 없는 무주택자들에게 빚을내어 그런 하급지를 사라는건, 무주택자를 걱정해서 하는말는 절대 아닐테죠.

@파월이짖어도창용불패 

인구가 100일땐 필요한 집도 100이죠.

인구가 50이 되면 집조 50이 되는겁니다.

그럼 나머지 50은 어떻게든 빈집이고 살사람이 없는거죠.

혼자사는 인구가 늘어 가구가 늘어난다는 논리도 인구가 1/3로 줄어들땐 안통하는겁니다. 극단적으로 모든 사람이 혼자살더라도 2/3만 사는거죠.

따라서 빈집은 팔연적으로 생기는거고 그 집이 유일한 자산인 사람은 알거지가 되는거죠. 수요가없으니 팔수없죠. 그렇게 시간이 지날수록 하락지는 그냥 버려질거고, 점점 확산되겠죠. 출산율이 늘어도 2를 넘지는 않을테니까요. 

님도 제가 하는말이 억지가 아닌건 이해하실겁니다. 그리고 이건 30대인 제가 겨우 60대 은퇴할때가 되면 현실이 될 가까운 미래구요.

@대루무룽둥 

제가 님한테 빚내서 하급지 사라고 했나요?

그리고 선수들은 상급지로도 벌고 하급지로도 벌어요. (저는아님)

풋내기들은 상급지일수록 안전하니까 하급지 안건들이는게 좋은데, 수익율은 하급지가 훨씬 좋습니다. 지난 친서민? 정권때 인증된거에요.

본인노력으로 한계단씩 올라본적이 없이 19년에 덜컥 생겼으니 이해를 못할수도 있겠죠.

@대루무룽둥 한국 망하는데 왜 머무르십니까... 모른다고요? 모르면 인플레이션 잘 따라가는 실거주 한채 먼저 가야죠. 피터린치도 집 먼저 사라고 했습니다. 

@에터 

제 논리가 아니다 맞다를 말하는게 아니라

그런 생각이라면 한국을 떠나라니요

이게 맞는 논쟁입니까?

제의견이 어디가 틀리고 왜 상승하는지 논리가 있어야하지않을까요

@대루무룽둥 

내가 주식 사서 얼만큼 오를지 언제 오를 지 안다 <- 이런 글 보고 있을 필요 없음

잘 모르겠다 <- 실거주 한채

핵심은 모른다는 겁니다. 초보자라는 거죠. 빠삭해서 단타로 50%씩 불리는 사람은 이런 글 볼 필요도 없어요. 근데 잘 모른다? 20년 30년동안 주식에 채권에 손도 안 대보고 전혀 모르는 사람은 많지만 집을 접해보지 않은 사람은 없습니다. 필연적으로 어떠한 집이 좋은 집인지 알고 있어요. 그리고 사람은 자신이 잘 아는 물건에 투자해야 합니다.

다시 말하지만 주식투자 빠삭한 사람은 글쓴이 조언 필요 없어요. 모르는 사람은 아파트 적당히 매수하는 게 남는 겁니다.

@에터 

적당한 아파트가 차후 경쟁력이 있을까요?

서울 중에도 중상급지, 경기는 판교 분당이 아닌 이상에 투자가치가 없다고 하시는건 동의하시죠?

그보다 하급지를 샀을경우 줄어드는 인구에 따라 빈집이 될 가능성이 높을텐데, 그럼 휴지조각되는거죠.

출산율 감소는 현실이고 정해진 미래니까요.

그러한 집을 매수하라는건 논리에 안맞죠. 아닌가요? 그냥무주택자들 어디든 집사게 하려다보니 앞뒤가 안맞는건 아닐테구요.

@대루무룽둥 위에선 모른다고 하시곤 여기서는 한국 망한다로 잘 아시네요. 알면 이민가시면 됩니다. 

한국 안망하면 한국 부동산도 안망합니다. 물론 옥석 가릴 필요는 있는데 그 옥석 가리는 난도는 다른 상품과 비교해서 아파트가 훨씬 쉽습니다. 그리고 망해도 주식 잘못 골라서 망하는 것보다는 낫습니다.

@에터 

자꾸 주제와 논리를 벗어나서 왜이민을 안가냐니요?

제가 추론한 인구감소에따른 수요감소와 하급지 가격 하락에서 틀린점이 있을까요?

@대루무룽둥 글쓴이나 이 조언을 들을 사람은 어찌될지 정확히 모른다는 겁니다. 판교분당? 글쎄요 그보다 훨씬 아래가 기준이 될 수도 있고 강남만 남을 수도 있죠. 근데 글쓴이는 한국 망한다고 확신하셨으니 당연히 이민 준비하셔야죠.  판교분당이 기준이면 확실히 망한 겁니다. 

@에터 

망하더라도 해외투자 자산이 받쳐준다면 한국에서 충분히 잘살수있죠.

지방에 돈많은 사람이 투자는 서울에 하면서 지방에 사는거와 마찬가지죠. 말도안되는 억지를 부리시네요.

@대루무룽둥 지방에 그분들이 사는 이유는 은퇴했거나 지방에 일자리, 사업장이 있기 때문입니다.

글쓴이는 은퇴하려면 먼 것같고 일자리 사업장은 당연히 훨씬 나빠지는 겁니다. 그러니 분당정도만 겨우 집값 유지하는 거죠. 근데 그걸 알면서 이민준비를 안한다고요? 이민 그렇게 빨리 못가요. 준비하고 실행까지 최소 몇년 걸립니다. 지방에서 서울 올라오는 것과는 차원이 달라요. 그러니 지금부터 준비하시길 권합니다. 건승하시길 바랍니다.

@에터 

회사가 수출로 먹고사는 기업이라 정년까지 열심히 다닐생각이라 이민생각이 전혀없습니다.

저는 우리나라가 흔들리더라도 적절한 자산분배로 더 나은 상황을 만들 준비를 하고있으니 걱정이 없습니다. 그러니 제걱정은 안하셔도 됩니다.

@대루무룽둥 수출로 먹고사는 한국 기업이 계속 잘 나가면 집값이 안떨어져요. 기업이 망하고 한국 밖으로 빠져나가서 한국 집값이 떨어지는 겁니다. 인구가 중요한 게 아니고 돈이 중요합니다. 사람으로 집을 사는 게 아니고 돈으로 집을 사는 겁니다. 그리고 돈이 되면 사람은 알아서 잘 들어옵니다.

@에터 

현정권과 미국이 그렇게 하죠. 국내 제조산업을 해외로 보내고있죠. 그리고 님과 말하는건 상급지가 아니라 하급지 이야기 하고있죠.

상급지는 버티겠지만 하급지는요? 인구가 늘지않는 이상 수요자체가 �戮뼜姆� 말이죠.

@고구료 

자꾸 딴소리 하지마시고 인구수가 줄어드는게 부동산 상승지표라는 논리 아니면 오지마세요. 

@대루무룽둥 ㅎㅇㅌ

@고구료 

인구가 감소하니 상급지 아니면 투자가치가 없다. 따라서 특히나 하급지를 살 바에는 월세를 살면서 투자를 하는게 현명하다.

돈이 많다면 상급지는 노려볼만하다.

비슷한 의견 아닌가요??

아니면 상급지와 같이 하급지도 투자가치가 있다 인거요?

@대루무룽둥 몰라요ㅠ 진심으로 왠지 투자잘하실거같긴 합니다.

말씀해주신 엔비디아와 배터리에 지구 미래가 담겨있으니.. 오히려 더 맞을지도 모르겠네요.

전 주식은 부동산에 물려서 더이상 몬함니다.ㅠㅎ

동숭동님이 지방 상황 다 알려주셨으니 생략하고 주식이 주수입이 아니라고 하시니 주장하시는대로 다니시는 직장 근처 전월세 사세요.

주식이 주수입이시면 굳이 전월세 갈 동네 정할 필요가 없으니 제가 님은 아무데나 지방 빈 집에 들어가시라고 하는 건 님 논리 그대로 적용해서 말했네요.

이걸 비난이라고 하다니 논리라는 걸 모르시네요.

@killerbee 

제 말은 인구가 감소하면서 하급지부터 비어갈텐데, 무주택자들이 하급지를 사면 안되지않냐 라는 논리입니다.

자꾸 모든분들이 말하면서 논점을 비껴가시네요.

무주택자들이 하급지를 투자할만 한지 다시물어보겠습니다. 저는 영끌해서 하급지를 살 바엔 그냥 다른투자를 하자구요.

인구구조에 모종의 변화가 (출산율이든 이민이든)

나타나지 않는다면 어짜피 언젠가는 나라 자체가 소멸합니다.

하급지 살바에 만 빼고

집이라는게 들어가 살다보면 안정적이고 익숙해져 눌러 앉게 되죠.

나는 집 팔 생각이 없지만 너네는 집 사지 말고 투자나 해라.

XX당 윗대가리들 같은 소리네요.

나는 강남에서 살테니 가붕개들은 개천에서 살아라.

가붕개들에게 개천에서 살라고 주장하려면 직접 실천을 해야 맞는거죠.

@moschus 

제가 예전에 이런말을하니 상상론자분들이 이런말을 하더라구요.

저 : 20억짜리 집이 40억 되면 10억짜리는 20억 될거고, 5억짜리는 10억이 되고, 1억은 2억이 될거다. 그러니 무리해서 영끌하지는 말아야하지만 내집마련은 하자.

다른분들 : ㄴㄴ, 오르는집만 오른다. 그러니 하급지는 사면 안된다.

들어보니 타당성이 있어, 의견을 수렴해서 바꾼게 

오르는 집을 살 여력이 있다면 사지만, 아니라면 다른투자를 하자 입니다.

님은 하급지를 사라 사지마라

주장이 뭔가요?

@대루무룽둥 제 주장을 묻는건가요?

하급지라도 몇년 내 변화가 일어날 곳을 저렴할때 사라.

그리고 가격이 상승하면 틈틈히 상급지 갈아탈 기회를 노려라.

이건데요.

제가 알기로는 주식으로 돈 번 사람보다 이렇게 돈 번 사람이 훨씬 많아서요.

@moschus 

본인은 똘똘한 한채가 답이라고 하시면서

남에기는 안똘똘한 한채를 사라고 하시는건가요?

말은 쉽죠. 저평가된 매물을 사라.

그렇게 돈을 번 사람은 아마 2010년 중반 이전에 사신분들이 아닐까요?

그리고 앞으로도 그런 기회가 하급지에 같은 확률로 있을 수 있다고 생각하시는건가요?

시간이 갈수록 줄어든 생산인구가 사회로 나오고, 그 수요는 1/3으로 줄어드는게 확정인데 어떻게 하급지를 공격적으로 투자하라는 말을 할 수 있나요. 아마 대부분은 돈을 잃을거고 극소수만 돈을 벌겠죠.

@대루무룽둥 네. 그러세요.

@moschus 

대답을 왜 회피하시죠 ㅎㅎㅎ

@대루무룽둥 회피가 아니라 각자 자기가 잘 하는 분야 하면 되는거라서 더이상 설득하기 싫어서요.

주식 공부해서 투자수익 얻는거보다

하급지 공부해서 차익 얻는게 제 개인적으로는 훨씬 쉬웠거든요. 제가 하급지에 살고 있기도 하구요.

님 대답 듣다 보니 누군가에겐 위기가 누군가에겐 기회인건 확실하네요.

@moschus 

제가 과거 현재 하는 말이 님과 비슷하였습니다. 안오른곳 저렴하게 사라. 그랬더니 부포분들이 거길 왜 사냐고.... 대부분 오를곳만 오른다 라고 하셨더랬죠. 뚜들겨맞았고 의견을 바꿨습니다.

여전히 어디든 기회는 있다. 하지만 그 기회는 점점 줄어들것이다. 따라서 확률이 낮다면 다른투자를 권하는거죠.

@대루무룽둥 그건 님이 안 오른곳, 그리고 안오를 곳을 사려고 했나부죠.

제 개인적으로 공부가 부족해서 인디언 기우제 지내듯 20년 보유하다 최근에 겨우 매도한 아파트가 있습니다. 10년전 공시지가보다 떨어져있더군요.

그런곳은 싸도 들어가면 안되는거죠. 

부포분들의 조언은 거기보다 더 좋은곳이 많다는거지 사지 말라는 의견이 아니었을텐데요.

뚜들겨 맞았으면 공부를 해야지 의견을 바꾸라는 소리가 아니죠.

그러니 더이상 이야기 하지 마세요. 제 글에 답글도 달지 마시고.

@moschus 

제가 20년도에 주변에 매매하라고 추천했던곳은 수지죽전 입니다. 회사가 분당이라 주위사람들에게 이곳을 추천했죠. 그러니 대부분이 거긴 절대 안오른다고 절 이상한 취급하며 사지 말라고했었던게 기억나네요. 분당이 마지노선이라는 말과 같이요.

그땐 분당이 이미많이 올랐지만 그래도 거기 사야한다고..... 안오른 수지죽전은 계속 안오를거라고... 

그리고 얼마후 많이올랐죠.

분당은 18년 이전부터 올랐으니 20년도에 사기엔 거의 고점이었는데 말아죠.