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 kdfsd
저도 사려고 작년 여름부터 둘러봤던 곳들인데..(못 삼ㅠ)
아마 동일 컨디션은 아닐 것 같은데. 그라시움은 앞 틔인 로열일 거 같네요.
그라시움이 입지도 좀 위고.(향후 9호선 생기면...) 음식물쓰레기도 거주층에서 버릴 수 있고. 분리수거장도 지하로 빼서 지상공간이 더 깨끗하고. 커뮤니티에 수영장이 포함되어 있구요. 세대수도 더 큼.
다만 내부는 아르테온이 더 잘 빠진 듯(개인적 감상) 단지내 쾌적성도 아르테온을 더 쳐주는 사람들도 있는 듯 하구요.
하지만 역시 중요한 건 '착공' 중인 9호선 개통하면 그라시움 뒷동쪽으로 완행역이 생겨서 10분 안쪽으로 이용 가능하다는 거.(인접동은 500미터 정도..) 앞동쪽은 왠만하면 고덕역까지 걸어갈 만은 할겁니다. 일부동은 500미터 안쪽으로 9호선 급행역 이용이 가능할 듯.
아르테온은 9호선 도보 접근 가능한 동이 안나옵니다.(대각선 맞은 편이라..) 10~15분 걸려도 호재다 하고 주장할 수는 있겠는데 시장에서는 받아들이지 않고 있죠. 9호선이 연장 한번 더 되면(계획은 있다고 함) 아르테온이 초역세가 될수도 있음. 그럼 시세 우위가 바뀔수도 있죠.
시장가격엔 다 이유가 있음. |
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그나저나 강동도 많이 오르긴 했네요 ㄷㄷ
쭉 잠실과 강동 관찰해보니...
강동 신축 대장이 잠실 기준 25~30프로 빠져서 따라가더라구요.
저기는 파크리오 x 0.75 하면 얼추 맞아요.
솔직히 도심 자차 접근성 부족한거 빼면 강남 3구 빼고 거주 여건으로 저 동네(상일동 신축) 이길 수 있는 단지 거의 없어요.
평지에... 빌라나 다가구 없이 깔끔하게 민영 신축 대단지 2만세대 밭임.
상일동쪽 신축라인은 임대비중도 거의 없구요.
몇백미터 차이인 강일동은 공공 분양 베이스에 장기전세도 끼어 있어서 시세가 한참 차이나구요.
그래서 판교가 대단하긴 한 듯.
전자는 업무지구 규모가 크고
후자는 서울이고
@철강왕호날두 네이버 를 필두로한 업무지구는 말할 것도 없고... 강남 접근성도 오히려 분당이 나을겁니다.
다만 저기는 신축 밭이고... 분당은 리모델링도 요원해서 가격이 그렇죠.
분당이 신축밭으로 바뀌면 강동보다 비쌀거 같지만, 이미 용적율 다 뽑아쓴 곳들이 태반이라... 현재로선 허황된 꿈이죠.
개인적으로는 분당이 노후화되면서 학군지 역할도 점점 내려놓고 있는걸 보면... 앞으로는 더 벌어지지 않을까 싶네요.
사실 둘다 개선할 수 없는 단점들도 같이 가지고 있는 곳이라 저는 그 돈이면 보태가 잠실이 맞다거 봅니다.(보태가 강동, 분당이면 어쩔 수 없지만...)
전월세로는 두곳 다 굉장히 살기 좋음.
@kdfsd
잠실 좋죠 근데 용인 중심으로 반도체 산업단지가 몰빵 계획이 잡혀있어서 생활권이 나뉘지 않을까 싶어요 말씀하신대로 재건축이나 리모 아니면 분당은
단점이 너무 클 것 같긴해요
@철강왕호날두 분당은 입지도 그렇지만 연식이 재건축가능한 시점이라 십년안에 삽이라도 뜨지않을까요? 제가 투자를 한다면 강동보다 분당에 할것같은데요~ 인프라&민도가....
@최강베어스 연식은 아무리 재건축 해야될 시점이어도 용적율 다 빼먹었는데 무슨수로 하나요... 분당에서 일대일 가능한 수준의 단지는 손에 꼽을거고, 리모델링도 시범 단지 혜택 얹어줘도 허덕이면서 가는데.
그리고 실거주로 비교하면 편의성이나 거주민 수준이나 지금 강동 신축 라인이랑 분당 구축이랑 비교 어려울 거에요.
분당 구축은 일부 대형이나 정자동 파크뷰 같은 곳 빼고 지금 소유주가 거주하는 경우도 드물 걸요.
@최강베어스 분당이 재건축이 가능하려면 아이러니하게도 현재 구축 집값이 현저히 떨어져야 가능한데 재건축에 대한 기대감때문에 올라버리니 앞으로도 힘들겠죠
@kdfsd 1기 신도시 재건축의 불리한 점이 댓글에서 살짝 언급되었지요.
상급지, 혹은 중급지가 현재의 급지를 그대로 유지할 수 있으면
혹은 하향여과과정이 생기기 전에 동일 지역에서 재건축으로 신축이 만들어지면
어느 이상의 급지라면 용적율을 다 쓴 지역이라도 재건축 가능성은 보입니다.
용적율을 다 써서 동일용적율로 재건축한다 하더라도 신축과 구축의 가격이 사업비용 이상이면 가능하니까요.
그러나 어떤 지역이, 주택이 낡아가지만 재건축이 지지부진해 지면서
점차 거주민(소유주가 아닌)의 하향여과과정이 나타나 급지의 하락이 조금씩 일어나면
이건 또 이야기가 달라집니다.
특히 바로 옆에 비슷한 수준의 대채주거지역(신규택지개발지구)이 신축된다면
기존 도시 상류층의 이동이 이어져 급지의 하락을 더 가속화시킵니다.
1기 신도시가 딱 이런 위험성이 있는 것이지요. (그중에서도 서울 서북쪽)
옆에 택지개발 할 곳 많아 중산층 이상이 빠져나가면서 한물 간 곳이 될 확률이 높은.
서울처럼 도시가 커서 급지의 상햐향이 거의 안 일어나던가
아니면 지금도 중급지 이하라서 하드웨어적인 인프라 외에 소위 민도가 더 내려갈 일이 없다던가
이렇다면 모르겠지만.
@kdfsd 마곡을 고덕처럼 만들었어야되는데
그놈의 소셜믹스..
@다리미112 판교가 그래서 대단한거죠.
소셜 믹스 하고도 그 사세.
마곡이 고덕처럼 갔으면 판교보다 더 비쌀지도.
@kdfsd 그래서 용적율 상향을 요구하는데 선거용인 것 같아서 믿음이 안가네요ㅋㅋ
@철강왕호날두 상향 되도 문제인게.. 용적율 500프로 짜리는 사업성만 개선되는거지.
그런 뻭빽한 부촌 단지는 없음..