그리고 그럼 그럴수롯 집값은 더 비싸지고(이자비용을 건설사가 가격에 녹이게되니)

@645lotto 안사주면 내림

@645lotto 건설사들 딱 필요한 비용에 마진 약간 붙여서 짓는것도 아니고 거의 싯가로 하는데 집값 비싸지는것고 한계가 있습니다 지금 가격으로 공급을 해도 사주니까 비싸지는거지 이자비용 붙인다고 더 비싸지지 않는다고 봅니다 물론 가격 올리겠죠 사줄 사람들 여유 봐가면서 올립니다 

@RealBird 경쟁률보면 살사람 줄섬

@645lotto 아 국민 생각해서 후분양을 안 해주는거군요. 참 새롭네...

@RealBird 안사줘도 원가 아래로 팔 수는 없죠

애초에 금융비용 조달이 안되는데 싸질거라고 기대하는건 착각입니다

걍 건설사업을 안하면 안하죠

그래도 상위 브랜드라는 자이 갖고있는 GS 건설 22년 영업이익율이 꼴랑 4.5%입니다

금액으로쳐도 겨우 5500억 수준이고 당기 순이익으로 보면 4400억 밖에 안되는데, 

금융비용을 건설사가 전부 끌어안고, 미분양 손실까지 원가에 녹이면 사업이 되겠습니까??

한국 주택 시장이 이상한건 이상한거고, 기업활동에 계산기 두들겨 보는건 당연한건데 

'후분양이 답이다' 말만 하면 모든게 해결 되나요

@Zephyroz 중간에 해먹는게 하두 많으니 당최 믿을수가 있어야..

@645lotto 여기 또 그지가 부자 걱정해주고 있네 

지금도 아무 이유없이 집값이 비싸지는데? ㅋㅋㅋ

@전범기에경례한패잔병 

건설사가 얼마나 버는지, 이익율이 얼마인지부터 얘기를 해야죠

이번에 문제된 검단 안단테의 경우 LH 하청이라 싸게 들어가긴 했을건데 2010년 수주당시 사업비 2770억, 원가 1600억 추산한다고 합니다

단지 하나 짓고 1000억이 남으면 땅짚고 헤엄치기 같지만, 계획대로 되는거였으면 GS건설 영업이익율이 4.5%가 아니겠죠 -_-a

당장 매년 물가상승률에 따른 임금, 원자재가격 상승 분은 건설사가 떠안아야 하고 물가상승률 보수적으로 5%라고 잡아도 아파트 착공부터 준공까지 스무스하게 3년 잡으면 물가상승분은 15.7%가 됩니다

거기에 총원가에 해당하는 금액을 전부 건설사가 PF로 대출한다고 하면 금리는 요즘 기준 연 12% 입니다. 이게 3년이면 40.4%네요

그러면 1600억 원가가 물가상승분 15.7% 때문에 1851억이 되고, 

이자때문에 2599억이 됩니다

아까 수주 금액이 얼마였죠?

2770억? 경상이익 170억 남네요

이렇게 하면 경상이익율 6.1% 수준이네요

근데 이것도 물가인상 외에 별다른 원가 상승요인 없고, 딱 3년 뒤에 100% 분양이라는 가정하에 계산한 숫자입니다.

LH 하청으로 들어가면 분양 걱정은 LH가 하는거니까요

만약 이게 후분양 자체 공사여서 미분양율 3% 잡고, 그만큼 안팔렸다고 치면 기대수익은 2770억이 아니라 2687억입니다. 근데 인기 단지가 아니라서 미분양율이 10% 넘어간다??

그러면 사업 조지는거죠

이런 사업을 누가 하죠??

저도 소비자에게 이득되는 방향으로 뭔가 개선이 되어야 한다고 생각합니다만,

건설사가 모든 비용을 떠안고, 재고 리스크 까지 부담하는 후분양을 하는게 소비자에게 무슨 득이 될지 모르겠어서 글을 적습니다

@Zephyroz 원가에 뭘 쳐 집어 넣는지가 문제지 않겠어요?? 제대로 원가 공개 안되고 내부거래 단가 집어넣고 온갖 드러운 짓 다 하는데 의미 있나요

@niklodian 세계 경제 10위권 나라의 대기업 공시를 개 좆으로 보시는군요 ㅎㅎㅎ 

이런분과 더이상의 대화는 무의미...

뭔 말을 해도 본인 생각에 끼워맞추실꺼니까... 뭔 원가 공개가 안되고 내부거래 단가를 집어넣습니까... 증거를 가져오세요 증거를... 뇌피셜은 무슨 X 파일 급... ;; 혹시 건설 회사 직원 한테 뺨이라도 맞았습니까? 밑도 끝도 없고 증거도 없는 뇌피셜에는 혀를 내두르게 되네요~

@Zephyroz 정말 숫자로 알기 쉽게 예를들었지만

반론이 어처구니가 없네요 ㅋㅋ원가에 뭘 쳐집어넣는지가 문제래요....ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

아 회계조작이 이렇게 쉬운거였다니... 이제까지 기업들은 힘들게 돈벌고 뭐했나 몰라요 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 그냥 숫자 조작 몇번이면 끝나는걸ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

님~ 대기업 공시를 개좆으로 보는 사람과는 말을 안섞는걸 추천드립니다....

@645lotto 대기업 낙수효과 같은소리

@Zephyroz 후분양과 건설사간의 이익관계를 논하신거 부터가 오류라고 봅니다. 건설사보다 더 큰이익을 보는곳이 시행사이고 시행사와 건설사 간의 커미션 시행사와 분양대행사간의 커미션까지 감안하시고 분양이익에 대해 이야기하셔야죠. 건설사는 단순히 건설 수주 받아서 건물지어주고 돈받아가는 회사입니다.

@Zephyroz 돈이되면 다합니다

@ㅇㅇ= 경제 10위귄 나라의 대통령도 이런데

대기업이라고 비틀어지면 개 좆 안되겠음?

@ㅇㅇ= 

대기업 회계조작이 그렇게 어려워서 

인천순살자이는 철근을 다 쳐빼고 지어도 아무도 몰랐나요?

하청 재하청을 주는 상황에서 GS는 시행사 잘못이라고 발뼘하기만 하면 그만입니다.

공시 자체야 철저하게 지켜지겠지만, 공시가 철저하다고 

시행사가 주는 데이터가 마사지가 안되어 있다고 가정하는 

님의 관점이 더 나이브한 거 아닙니까 

@타노 철근을 빼먹는건 부실시공이지

회계조작과 도대체 무슨 관련이 있나요? 진심 궁금해서 묻습니다.

하청 재하청 주는 상황은 현재 법이 문제 인거구요 이 역시도 회계조작과는 상관없는 부분 아닌가요?

제가 마치 대기업편을 드는것 같이 전체적으로 이해하시는거 같은데... 

그게 아니라 기본적으로 주장을 할때는 뇌피셜이 아니라 증거/근거로 이야기해야 한다는 겁니다...

뭐 저또한 대기업을 무턱대고 믿는다 이런건 아니지만 그래도 밑도 끝도 없이 뇌피셜로 주장하시면 곤란하지요...

'순살자이'는 최근 부실시공이 많으니까 당연히 회계조작이 있었을꺼야!!!!! 식의 접근은 옳지 않다 라는 겁니다... 

그리고 후분양/선분양 이야기가 원래 논쟁이였으니까... 그 근거에 대해선 Zephyroz 님이 잘 설명했지만... 

선분양 해서 건설사가 폭리를 취한다는 논리가 아예 들어맞질 않는데 자꾸 건설사가 선분양을 해서 폭리를 취한다는 식으로 몰아가는게 맞냐고 저는 반문하는거구요... 

정말 단순하게 상장 대기업 건설사 최근 수년간 영업이익률 보고 오면 알수 있는거 아닙니까? 누구에게든 공개 되어있고 오픈되어있는 정보 한줄 안읽어보고 본인들 뇌피셜로 글들을 써대니... 답답들 합니다... 그걸 회계조작으로 몰고 가버리고...

더이상 회계조작 이야기 '근거'없이 하실거면 대응하지 않겠습니다... 대응할 가치를 못느껴서요...

@타노 

하청에 재하청이 법적으로 가능합니까.

물론 아주 없는 것은 아니나 보통은 공종에 따라 전문직군에 외주를 주는 형태로

저단가로 등처먹는 일본에 있었다는 형태의 하청이 아닙니다.

그리고 시공사(건설사)는 시행사가 주는 돈으로 공사를 하는데

시행사 데이터가 마사지가 되어 있든 안되어 있든 무슨 상관입니까.

주는 돈(도급)을 받고 공사하는 것이 전부인 것이 시공사인 것을 말입니다.

@RealBird 수요와 공급이죠. 돈이 되면 내가 안 사도, 살려고 줄 선 사람이 한가득이죠.

@niklodian 줘야할 원가를 깎아서 원자재를 덜 넣는게 문제지 원가에 뭘 넣는지가 문제라고 하면 뭐라고 답을 드려야 할지 모르겠습니다 -_-;;;

GS건설이 안줘도 될 돈을 원가에 넣어서 준다는 말씀이신가요??

뭐 이것 저것 다 합해서 결국 GS건설 영업이익률이 4.5% 인건 팩트입니다

그 원가에 뭘 넣었는지는 중요하지 않아요

검단 사태마냥 저가 하청업체 뽑아서 철근 빼먹고 하는데도 저정도 수준인거면 그게 더 문제 아닌가요?

그런 상황에서 금융비용을 건설사가 다 부담하면 당연히 가격이 오르죠

상식적인 수준에서 후분양하고 원가를 낮출 방법이 있으면 좀 제시해 주시죠

@**뽐뿌의견입니다.** 

맞는 말입니다

그래서 검단은 싸게 들어가는 대신 분양 리스크가 없는 확정공사인거죠

그냥 대충 저정도 공사를 기준으로 다른조건 안바뀌고 후분양으로만 바뀌면 건설사가 원가 부담이 얼마나 되는지 보여주려는 예시였을 뿐입니다

시행사의 경우 말씀하신대로 분양이익이 존재합니다만, 미분양 Risk도 같이 가져갑니다

인기 지역의 경우야 당연히 걱정이 없겠지만, 애매한 지역의 경우 미분양 오래 갖고 있으면 그것 자체로 금융손실이 발생하죠

다른거 다 떠나서 현재 PF 금리 12% 기준으로 말을 하고 있는데, 그것도 선분양 소비자 모집한 상태라 어느정도 대출 회수 능력을 믿고 금융권이 돈을 빌려주는 것인데도, 대출이 어렵다고 난리인데 그걸 후분양으로 돌리면 금융권이 돈을 언제 회수할 수 있을 줄 알고 순순히 돈을 빌려주겠습니까??

결국 더 고금리로 돈을 빌리던지, 아니면 아예 회수 여부 불투명해서 파이낸싱이 안되니 사업이 불가능하게될겁니다

뭐 다른걸 다 떠나서 현재 GS건설 영업이익율이 4.5%인데 후분양하면 어찌됐건 완판까지 금융손실이 추가되는 것은 팩트입니다. 그 원가가 어디로 갈지는 너무 뻔하지 않나요??

GS 뿐 아니라 대형 건설사 영업이익이 매출대비 그리 크지 않습니다

현엔은 매출 8.8조, 영업이익 1165억, 영업이익률 1.3%

포스코 매출 9.4조, 영업이익 3086억, 영업이익률 3.3%

롯데건설 매출 5.9조, 영업이익 3608억, 영업이익률 6.1%

SK에코 매출 7.5조, 영업이익 1570억, 영업이익률 2.1% 네요

지금 괜히 건설사들 줄도산으로 경제 박살날까봐 걱정하는게 아닙니다 -_-a

@샤피니아 말씀하시는 돈이 되기 위해 분양가가 오른다는 얘깁니다

@645lotto 어차피 이자비용을 사람들이 내잖아요?

그리고 그렇게 산 집이 저 모양이면 오히려 더 싫을거 같은데요;.

@ㅇㅇ=

궁금한게 있는데 님 말대로 철근을 빼먹는게 그냥 부실시공이면

회계상으로 그냥 철근 구매가격이 덜 들어가 있어요?

불량 시멘트도 가격 싸게 매입한걸로 되어있구요?

그럼 회계장부만 조사하면 부실시공 다 나오는건가...?

@리링 아~~~  넘 찰져 ㅋㅋㅋㅋㅋ

@Zephyroz 해외플랜트 빼고 보면 달라지는데요.  국내주택사업부분만 보면 매출액 대비 엄청난 흑자예상됩니다 

@Zephyroz 영업이익률 해외사업부분 포암이자나요 그거 왜 자꾸 근거로 들고 있나요 

@Zephyroz 

코메디네요.

건설사들이 바보입니까? 분양 당시 원가 기준 10억 든다고, 10억을 나눠서 받나요.

물가 상승할꺼 다 감안해서 분양가를 정하지.

그리고 실제론 그냥 '싯가'죠. 언제 싸게 지었다고 싸게 판적 있어요?

시세가 낮아서 더 받아처먹지 못 하는거 아니면 항상 '싯가' 아닙니까?

분양가심의윙라고 해봐야 토건족 모이는 요식행위고.

이자비용 타령하는것도 웃긴게,

그 이자 비용 어차피 구매자가 내는거자나요?

법인은 신용도가 낮아서 금리가 높으니,

신용도 높은 구매자가 자기 신용 제공해서 금리 낮춘거에 불과하자나요?

마치 빚 보증이라도 선 마냥 어떤 하자가 나올지 모르고,

심지어 준공 안 날지도 모르는데 신용 제공한거자나요?

이거 거의 빚 보증 선거랑 다름 없는거 아닙니까? 이자 몇 푼 아낄려고 빚 보증 설 사람 있어요?

물가상승 반영 된 원가에, 왜 또 물가상승률을 곱해요?

PF대출도 필요할 때 마다 추가하는데, 왜 전체 공사 기간으로 곱해요?

@컴바치 

세세하게 따지면 님 말마따나 자금 필요할때마다 PF 규모 키우면 되는거라 전체 비용 감소되는건 맞는데

그렇다고 후분양이 금융비용 + 재고Risk 때문에 원가 상승이 되는 것은 팩트입니다

이자비용 구매자가 내는거니, 이자 덜내는 방식이 나은거지 후분양해서 건설사가 팔릴지, 안팔릴지도 모르는 사업을 하겠다고 하면 금융권이 선분양이랑 동일한 이자를 제시하겠습니까?? 리스크가 훨씬 큰데요? 

이자가 몇푼인지 보려면 사업성이 불투명한 지주택 보시면 됩니다

공기 늘어나는거, 이자 비용 꾸준히 발생하는거 전부 조합원이 떠안는데 그 꼴을 보면 선분양 아파트가 선녀죠

@Zephyroz 

예예.. 선분양은 빚 보증 선거랑 같은 리스크를 짊어지는게 팩트구요.

@컴바치 완성된 물건을 못보고 사는 리스크가 있는거지 그게 빚보증이랑 같나요 -_-??

어차피 돈 주고 사야 하는건데요

내 집을 내가 지어도 그 돈은 들어 갈텐데 -_-a

@ㅇㅇ= 인터넷에 댓글달면서 증거 타령하는 분치고 제정신 못봤네요. 

대기업 공시가 투명하다는 증거가져와볼래요? 

이런 사람들이랑 대화가 무의미하죠. 괜히 개돼지 취급하는거 아님. 

뭔 대기업 공시 개좆? 본인 말 그대로 뭐 같은 소리하고 있네요. 

말하는거 보니 어디서 주워들은거 아니면 9급공무원 세법파듯 대충 어디서 흘려들은걸로 

아는척하고 싶은가본데 그냥 님같은 사람들이 가만히 있으면 중간은 감. 

대충 아는 사람이 아는척해서 나라가 이모양이 되고 있는건데 참..  

서울에 미분양 걱정되서 분양가가 그리 올랐나요? 

왜케 댓글에 건설사 걱정해주는 양반들이 많은가.. 

@인티머스 100% 완공후 후분양이면 어느정도 하자는 막을수 있어요 ....

뉴스나왔죠 완공했는데도 하자 투성이라 입주도 못한다고 ..

대놓고는 못하죠 그런건 다고치겠죠 ...그런거 있으면 안들어갈테니까요 그리고 

설겨 변경 문제도 이것도 좋고요...

@인티머스 사전청약 = 국가주도 지주택 ㅋㅋ

선분양보다 더한 사전청약은 착한 내집마련 수단?

실상은 본분양때 건설비 떡상해서 분양가 상승한거 보고 어안만 벙벙

@인티머스 님 아는데만 보지말고 후분양 아파트 전체를 봐야 답이 나옵니다. 

하자때문에 후분양 하는것도 아니고요. 

추울때는 한중콘크리트등 저온을 고려한 배합을 했을때

@갈증엔건빵 

맞습니다.

우선 감리단의 허가가 필요한 상황인데

왠만한 조건이 충족되지 않는다면 이번 건처럼

언론에 좋은 먹이가 되기 때문에 타설 허가가 나기 더욱 어려워진 것 같습니다.

타설을 제때 하지 못하면 공기(공사기간_이하 공기)가 터무니 없이 늘어나고

(초기의 하루는 후기의 한달과 같음)

공기는 절대적인 사항이라 모자란 만큼 품질은 저하됩니다.

지금처럼 빗속에 타설이 마치 대단한 문제인냥 언론포화가 시작되면

건설사가 선택할 방법은 우기, 동절기 기간을 공기에서 제외하거나

그 기간만큼의 일량을 돌관작업(재료비 증가, 노무비*2)으로 투입을 늘리면 됩니다.

(물론 시행사가 승인을 해야겠지만)

둘 다 원가 상승하는 요인이 되고 건설사는 큰 시름을 더는 좋은 선택지가 되지요.

여기 댓글에서도 많이 느낍니다만 시행사, 시공사를 구분 못하는

분들이 많은데 부동산포럼까지 와서 구분을 못하는 것을 보면

애초에 관심이 없는 분들이 아닌가 생각됩니다...

당연히 우천 시 타설을 계획한다면 잘못이라 하겠지만

타설 시 우천이면 어떻게 하실건가요.

비오면 그간 타설한 것 다 걷어냅니까.

엄연히 이에 대해 대책도 방법도 현장에 다 규정되어

있는데 현장관리자로써 무시할 건가요. 

동계를 예를 들면

섭씨 4도 이하이면 절대 콘크리트 타설을 금지하는데

실제로 겨울에는 타설 안합니까. 

필요에 따라선 합니다.

결국에 광주아이파크처럼 사고도

났다지만 그 것이 무조건 잘못된 공사인가요. 

보양을 해서 공사 가능조건으로 만들면 타설조건이

되는 것 아닙니까. 

현장관리자로써 돈보다 시간이 더 무섭다는거

모르십니까. 

감리나 작업자로서는 모르나 관리자로서는

'포스'가 느껴지지 않습니다. 

@ayhoho 

규정에 대해 정확하게 말하면 우천이 예상되는 경우

타설금지가 맞는거죠 거기에 대한 공식적인 규정이나 대책은 없습니다

비공식적으로 최대한 타설 빨리하고 비닐보양하는 수준인거지

그게 정답이 될수 없습니다 

원칙적이라면 타설후 비파괴 검사(슈미터해머)를 하든 

천공하여 실제 강도 검사를 해서 강도체크를 해야겠죠

동계 공사의 경우는 동계공사 시공계획서를 작성 및 준수하게 되어있습니다

최소한 그부분에 대해서는 규정이 있습니다

포스니 뭐니 하지말고 정확한 규정과 그 규정을 실행되기까지의 

절차 및 방법은 알기바랍니다

제가 지적하는건! 관리자라면 현장의 여건이나 상황에 따른 대처도 분명 중요하겠지만

기본과 기초를 모르고 이제까지 이렇게 해와서 괜찮았다라는 마인드가

지금의 저런 공사 문제를 야기하고 발생시켰다입니다

결국 관리자든 작업자든 감리든 노가다쟁이라고 불리게 된 원인을 유발했다는겁니다

@부룩송아지 

제가 절차도 모르고 말하는 것 같습니까.

원리원칙대로 하고자 한다면 시공에 대해서만 원칙을 요구하지 마시고

현장여건과 그걸 감당해야 하는 계약조건에 대해서도 원리원칙을 요구하셔야죠.

시공해야하는 입장에서 절대적 약자의 위치에 있는 이상

공사기간이 밀리기 시작하면 사전에 원대하게 기획했던 이상은 여지없이 

무너집니다.

그리고 노가다판에 움직이는 관리자 학력과 수준이 어느정도인지 모르십니까.

왠만한 대기업 건설판 관리자 수준은 서울권 대학교 학사 이상에

옷갖 자격 및 스펙을 최상치로 올린 자들 중 선택받아 들어온 사람들 아닙니까.

(막상 기대를 가지고 들어 왔지만 현실은 아수라장이라 입사 초기 그만두는 사람도 많다는 것은 안비밀...)

그 사람들이 기본과 기초를 모릅니까.

오히려 기본과 기초를 모르는 사람들이 원리원칙을 외칠 뿐이죠. 책임을 모르니까요.

이런 고민이 안보이니 '포스'가 없어 보인다는 겁니다.

@ayhoho 책임의 개념이 나와 반대군요

책임이라는건 그 공사로 사용하게 될 실 사용자에게 해야하는겁니다

시공해야하는 입장이 절대적 약자? 

그런건 본인한테나 해당하는거고 현장여건이 안된다면 그 일을 안해야죠

그런 책임감 없는 자세로 건설 전체가 욕먹는겁니다

뭐때문에 안되고 저때문에 안되고 그런 핑계대지 말라고 하는겁니다

솔찍히 한명쓸꺼 두명쓰고 두명쓸꺼 세명 쓰면 못할게 뭐있습니까?

그거 아낄려고 하니깐 힘들다 뭐다 하는게 대부분 일인데?

@ayhoho 원칙적으로 다 걷어내야지 뭔소리야 짜증나게 

안걷어내고 대충 지으니 집이 개판이지. 

@부룩송아지 

사람을 많이 쓴다고 좋아집니까.

일정부분 속도를 올릴 수 있으나 분명 한계가 있습니다.

예로 검단 주차장 붕괴의 경우 애초 LH에서 잘못된 설계로 온 것을

시공사가 무슨 힘으로 바꿉니까.

LH가 노가다판에서 얼마나 큰힘이 있는지 모르십니까.

그리고 지금에야 잘못된 설계라 확정된 것이지 만일 무너지지 않았다면

LH에서는 획기적인 설계로 원가절감 및 시공편의성을 가져왔다고 사방팔방

홍보할 것 아닙니까.

제가 계속 강조합니다만 시간을 무엇으로 바꾸나요. 사람 무한히 투입하면 시간과

바꿔집니까. 현장 쉽게 보시면 안됩니다.

넉넉한 공사기간과 정확한 설계를 우선 주고나 나서 시공사에 문제를 따지셔야죠.

대부분의 아파트 시공에서 도면은 존재나 하고 공사하나요.

현장담당자가 피눈물 흘려가며 확인하고 변경해서 나오는 것이 준공도면아닙니까.

글쓴이가 아니라 하신다면 저는 형편없는 현장만 경험한 것이고 글쓴 분은 정말 쾌적한 현장만

경험한 것으로 생각하겠습니다.

@niklodian 

인터넷에 '강우 시 콘크리트타설' 이라고 검색하시면

'건축시공기술사 논술 9번째' 라고 구글페이지 첫항에 뜹니다.

비 전문가분께서 화내시는 건 100번 이해합니다만

시대가 많이 좋아졌으니 무턱대고 화내시기 보다는 이 참에

이런 것도 있구나 잠시 지식을 넓히는 것도 나쁘지 않습니다.