저희는 '화천대유'라는 민간 회사가 개발 이익 수천억 원을 가져가게 된 과정을 추적하고 있습니다.

이재명 지사 측은 화천대유가 사업 초기에 위험 부담과 비용을 떠안았기 때문에 특혜가 아니라고 했습니다. 반면, JTBC가 입수한 경기도 내부 자료 등에는 좀 다른 내용들이 담겨 있었습니다.

애초 대장동 개발을 둘러싼 논란은 자본금 3억5천만 원인 화천대유와 관계사 7개가 4000억 원이 넘는 배당을 받아 간 데서 시작했습니다.

하지만 화천대유와 이재명 지사 측은 출자금만으로 수익률을 따지면 안 된다고 설명합니다.

개발이 시작된 2015년에는 부동산 사업의 성공이 불확실했다는 겁니다.

화천대유가 비용을 쓰고 위험부담을 졌기 때문에 특혜는 없었다는 주장입니다.

취재진은 사업 평가서와 당시 내부자료 등을 입수해 살펴봤습니다.

사정은 조금 달랐습니다.

사실상 위험 부담이 거의 없다시피 한 사업이었다는 대목이 곳곳에서 발견된 겁니다.

일반적으로 시행사가 지는 위험 부담은 크게 3가지입니다.

땅을 매입하는 지주 작업, 인허가 문제, 분양률입니다.

우선, 토지를 매입해 택지로 만들지 못하면 사업 자체가 불가능합니다.

그런데 대장동은 성남도시개발공사가 토지 수용권을 가지고 있었습니다.

땅 주인과 협의가 안 되더라도 민간 업체와 달리 법률에 따라 최종 단계에선 강제로 수용할 수 있습니다.

대장동 개발의 인허가권자는 성남시장이었습니다.

인허가 업무는 성남도시개발공사에서 지원했습니다.

경기도 자체 자료에도 "인허가 지원을 통해 사업 성공 가능성을 높였다"고 평가할 정도였습니다.

마지막 남은 난관은 분양률이었습니다.

하지만 금융기관도 "판교 남단으로 희소가치와 선호도가 증가하고 있다"고 평가했습니다.

절반이 공공 개발이라 분양가 상한제도 피해갔습니다.

최근 부동산 가격이 급등한 덕을 보긴 했지만, 이미 사업성이 충분히 좋았다는 게 부동산 업계의 지적입니다.

이 지사 측은 "5500억 원 공공 수익을 먼저 챙겼다"고 설명하고 있습니다.

하지만 이 가운데 상당액은 대장동 북측 터널 공사 등에 들어갔습니다.

터널 개통은 오히려 화천대유의 부동산 개발에 호재가 된 측면이 강하다는 지적도 나옵니다.