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1년 4개월간 원룸 운영 후기.
지난해에 1만명 조금 넘는 규모의 지방 대학가에 원룸을 매입하여 1년 조금 넘게 운영을
했던거를 정리 할 겸해서 글을 써보려 합니다..
우선. 12억에 매물로 올라 온 건물을 12억에 매입하려 계약을 치르려고
했으나 하루전에 부동산에서 2000만원을 깍았다고
하여서 11억 8천만원에 매입하였습니다. (2천만원 깍은 금액에서 30%를 부동산에 반 강제로
수고비 명목으로 드렸습니다.)
즉 11억 8천만원에 매입
투자금액 비중은
대출 3억(3.2%), 1억은 저렴한 금리로 1억
대출 4억에 전세 3500만원 * 2개하여 7천만원.
총 투자금액 7억 1천만원에 매입을 하였습니다. 세금문제로 인하여 현금은 더 들고 있었으나
우선 대출을 더 하여서 매입 하였습니다.
내년에 전세방이 1월, 6월에 전세 만료로 수익률 향상을
위하여 월세로 전환 예정이고 2년안에 대출 1억 갚고 3억은 장기적으로 놔둘 생각입니다.
11억 8천만원에서 7억 1천만원 투자하여서 1년 조금 넘게 운영해본 수익이나 운영 경비를 말씀드리겠습니다.
우선 청소는 일주일에 1번 쓸고 닦고, 수시로 간단한 청소를 하여서 청소비는 안들었고
분리수거나 외부 청소는 분리수거를 매일 관리를 해줘야 하기 때문에 월 10만원에
사람을 고용하였고, 건물 화재보험 5만원, 정수기 관리비 5만원,
공용전기 평균 대략 7만원, 수도 15만원, 이정도의 경비가 항상 고정비로 들어간것 같습니다.
거기에 도어락 건전지, 수도꼭지,샤워기 등등 기타 잡비 달에 넉넉히 8만원 잡아서
50만원을 고정비로 생각 하였습니다. (인터넷비는 따로 전주인분이 내주시네요. 같이 묶여있어서 분할을 안했습니다.)
그리고 이자는 3억에 관한 이자 약 80만원, 1억에 관한이자 17만원. 대략 이자는 100만원
총 150만원정도의 고정비를 여유있게 잡아서 운영을 하였고
추가로 대학가이다 보니 12월에 방에서 사람이 나가면 방 청소비로
3개당 10만원씩하여서 80만원 정도가 1년에 한번 들어갔습니다.
연장하는 사람들이 있기에 월 평균 5만원으로 계산시
총 고정비 155만원입니다.
다음으로는 방세는 보증금 20에
년으로 받아서 전세방의 관리비를 보함하여
년 9540 / 월 795만원의 수입이며
여기에서 경비, 이자(155만원)를 제외하면 월에 640만원이 수익이였습니다.
수익률로 치면 10.8%
내년에 전세를 월세로 전환시
년 10460만원 / 월 871만원. 경비 제외시 721만원.
수익률로 치면 11%정도 되겠네요.
즉 작년 수익률이
대략 7억 1만원 투자. 월 순수 640만원. 수익률 10.8%
올해 7억 8천 투자 월 순익 721만원. 수익률 11%가
기대 수익률이 되겠네요.
위는 대략적으로 방값이 유동적이도 연장하면 10만원 깍아주고
가격변동이 약간 있을 수 있겠네요.
여기에 반영구적인 비용으로 매입후 투자한것이
방에 LED등 전체 교환 각방 3만원씩, 사무실 150만원, 무인택배함 100만원,CCTV 추가 설치 작업 80만원
한파대비 기둥 감싸고 단열 작업도 100만원 가까이 썻습니다.
추후에 큰돈들어갈 일로는 현재 심야 보일러 인데 심야전기 단가가 많이 올라서
심야전기를 도시가스로, 전기 온수기 50L짜리를 역시 심야 전기로 바꾸고 싶으나
대공사와 몇천만원이 들어가기에 생각중에만 있습니다.
운영하면서 제가 생각하는 장점으로는
1. 주인과 직거래로 인하여 복비가 없다.
2. 년세로 일괄 받기 때문에 월세 밀릴 걱정이 없다.
3. 위치가 학교 주위 원룸중 3~5손가락 안에 드는 위치로 인하여
공실 위험이 없다. (1월~12월 이렇게 1년 단위 계약인데 12월초면 방이 다 나가서
1월,2월까지 방구하는 전화가 계속 옵니다.)
4. 나름 학생들이라 관리하기가 일반 원룸보다는 수월하다고 생각합니다.
5. 공통점은 아니나 방이 커서 침대 2개, 옷장, 160cm짜리 H형 책상 등 작은방에
들어가고 중간, 큰방은 여유롭고 넘치게 들어갑니다. 주면에서 가장 큰편입니다.
6. 주차 걱정이 없네요. 학생들이다 보니 대지가 크다보니 15이상 주차장을 뺏는데 2대 있네요
7. TV가 없다. 보통 원룸에 TV가 많이 들어가는데 대당 5~8000원씩인데 방마다 그부분 절약 되네요. 있는곳도 있지만 대부분
컴퓨터가 있다보니 따로 찾지는 않네요.
단점으로는
1. 가장 걱정했던걸로는 대학생 감소로 인한 공실률. 그러나 이건 전체적인 문제라고
판단을 하고 가까운 위치로 공실은 안날꺼같다는 생각과 1~20만원 싸게 받으면 된다는
생각으로 매입하였습니다.
2. 아지트, 숙소가 될가능성.... CCTV를 보면 어떤방은 7명 8명씩 들어가서
술마지고 자고 그러는 것 같더라고요. 심하게 터치는 안했습니다.)
3. 사소한 것 까지 주인을 찾습니다. 도어락 건전지, 형광등 교체, 세면대, 하수구
막힘 등등 사소한 것까지 처리 해줘야 했습니다.
4. 방을 세를 놓을때 방 구조나, 방안에 어떤지를 다들 보고 싶어 하는데
방이 꽉차있다보니 방보여주기가 어려웠습니다.
5. 주변에 신축 원룸들이 1년에 몇개씩 들어옵니다. (그런데 고시텔식이라
방이 좁아서 포지션은 겹치지 않습니다. 저희는 2인실, 신축은 1인실 위주)
6. 전기 온수 50L로 뜨거운물을 사용하는데 남자는 2명이 씻는데 여자들은 힘든것 같더군요
이외에는 크게 문제 되었던건 없었고 계약전 주인과 계약 맺은 체육학과 학생들이
침대 부시고, 등등 더럽게 하고 간것 빼면 큰 어려움이 없었으며 현재는
20만원씩 보증금을 받으니 일단 방 청소도 기본적으로는 하더라고요.
지난 1년간은 방하나를 빼서 제가 직접 거주하면서 방음이나 생활패턴, 문제점을 보기위해 직접 거주
했었으며 현재는 주로 아버지가 잡다한교체나 공구 쓸일을 하고
어머니는 연말에 학생들 방보여주고 계약하러 이틀에 한번 정도는 가서
학생들 방 보여주고, 청소하시며 두분이
노후를 소소한? 일거리로 보내고 계십니다.
제가 보기에는 방 찾는 전화도 자주오고 방도 잘 나가고 하다보니
두분이 소일거리로 즐기시며 즐겁게 하는거 같네요.
매물을 고르려고 2년간 발품 팔았으며 처음에는 통상가, 분할상가, 등등
상가 위주로 보고 다가구주택, 원룸, 등등은 공실과 뻥튀기한 월세 등등으로
인하여 고려를 전혀 하지 않고 있다가 주위사람이 원룸 괜찮고 저역시
학생때 원룸에 거주했던 기억으로는 공실도 없고 수익률도 괜찮은거 같아서
원룸만 4개월간 찾고 괜찮아 보여서 2년 돌아다니고 4개월만에 원룸으로
전향하여서 계약을 했습니다.
구매 후에 다른 매물이나 상가를 보고 후회되는 마음도 전혀 안들고
항상 잘 샀다 잘샀다고 가족들끼리 이야기합니다.
지방이라 서울과는 조금 다르겠지만 수익률로 치면 괜찮았고 주변 또한
대학가만 있는게 아니라 일반 주민들 공장에 다니는 직장인, 외국인등등
그래도 순수 대학생들로만 이루어진 곳이 아니고 집에서도 가까워서 자주 가볼수 있고
아버지는 소소한거 고쳐주는 것을 즐기고 계십니다.
보통 인터넷에서 보는 과장 매물로 12억 짜리면 보증금 4억, 대출 4억 등해서
4억도 안되는 돈으로 구매 할 수 있다고 수익률 분석표를 해놓는데
그건 공실과 자기 자본이 없어서 위험하다고 생각이 들고 부채나 투자 비율
적당히 해서 투자 했다고 생각됩니다.
혹시 투자하실분들은 이런 매물도 한번 고려해보는것도 괜찮을 것 같아서
글을 써보게 되었으며 투자금액 적은 매물도 있었고 꼭 위 금액이 아니더라도
투자 할 수 있다고 생각이 되서 한번 글을 써보게 되었습니다.
부모님 건물이며 나이가 있으셔서 아무것고 모르시는 상태에서
처음 하시기 힘드실거 같아서 1년간 주로 제가 관리했건 내역이고
부모님도 그렇고 자도 검소하게 살고 있습니다. 아직도 양말도 꿰매신고
햄버거 좋아 하시는데 롯데리아 행사 햄버거만 드시고 할인 받으려 포장해다가
먹고 가끔제가 장난 식으로 있는 사람이 더하다고 말하곤 합니다. 아 방은 한도내에서
최대한 뺀거고 방크기가 커서 2명이 살경우 추가금액도 다 받고 하네요 추가로 가장
힘등었던 경우는 빡친경우는 복도에 술먹고 토했을 때네요 한번은 어떤 학생을
친구들이 데려다 줬는데 그 과정에서 복도에 한친구가 토했는데 다음날 그 친구
친구들이 와서 치우긴 했는데 다시 청소하고 그랬네요. 또 한경우는 어느방에서
밤새 떠들었는지 페이스북에 대신 글 올려주는 페이지에 xxx호 조용히 하라면서
다음에 또 그러면 뚝배기 깬다면서 싸움날거 같은 경우도 있네요
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루시드112
앞으로도 번창하세요