[스포츠서울] 지난달 20일 방송된 tvN 인기 드라마 ‘눈물의 여왕’ 13회 중반에서 홍만대 회장(김갑수 분)이 사망해 집으로 돌아가게 된 아들 홍범준(정진영 분)이 사돈인 백현우(김수현 분)의 아버지 백두관(전배수 분)에게 그동안 돌봐준 고마움의 표시로 용두리에 있는 상가를 주겠다는 장면이 있었습니다.
사돈에게 상가를 받게 된다는 소식에 백두관의 아들 백현태(김도현 분)과 딸 백미선(장윤주 분)이 서로 공짜로 상가를 쓰게 해달라고 조르자, 아버지 백두관과 어머니 전봉애(황영희 분)가 제대로 임대료를 받겠다고 했어요.
그리고 지난달 28일 최종회인 16회에서는 백두관의 아들이 실제 아버지에게 임대료를 내라는 독촉받는 장면이 나옵니다.
상가 건물과 같이 임대용 부동산은 무상으로 받으면 증여세를 내고, 정당한 이유 없이 무상 임차하는 경우에도 임차인은 증여세를 내게 돼요.
또한 증여자가 무상으로 증여하는 상가 건물은 시가에 따라 부가가치세과 소득세를 내고, 임대인이 무상 임대하는 경우에도 특수관계자에게는 부가가치세와 소득세를 내야 합니다.
이중과세처럼 보이지만, 무상이나 저가로 받는 사람은 증여세를 내고, 무상이나 저가로 주는 사람은 부가가치세와 소득세는 내는 것으로 납세자가 달라요.
증여받는 용두리의 상가가 30억 원 정도라고 가정하면 증여재산 가액은 30억 원이고, 백현우의 장인이 홍범준에게 용두리의 상가를 받는 백현우의 아버지 백두관은 친인척이 아니므로 증여재산 공제를 받지 못합니다.
증여재산 과세표준 30억 원에 증여세율 40%를 적용하고 누진 공제액 1억 6000만 원을 제외하면 증여세 납부세액은 10억 원 정도 돼요.
백두관이 증여세 10억 원을 낼 형편이 못되므로 홍범준이 증여세 10억 원을 대납하여 준다면 증여재산은 50억 원 정도로 늘어나고 50% 세율에 누진 공제액 4억 6천만 원을 적용하면 납부할 세액은 19억 원 정도 됩니다.
건물의 증여는 사업상 증여라고 하는 재화의 공급에 해당하기 때문에 부가가치세 과세 대상이고, 임차인의 변경이 없는 포괄적 사업의 양도를 제외하고 당초 매입세액 공제와 상관없이 증여 당시 건물의 시가로 계산한 부가가치세를 내야 해요.
사업의 양도란 세금을 내고 세금 공제받는 것이 불합리하여 그 사업에 대한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 경우 부가가치세를 매기지 않는 것입니다.
부동산을 무상이나 저가로 임대하는 경우에는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 임차인은 부동산 가액에 연 2%에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 봅니다.
다만 1년간 1000만 원 미만이면 증여세 과세 제외하니, 부동산 가액이 5억 원 미만인 경우 증여세 과세 대상이 되지 않아요.
임대료를 안 받는 경우 타인에게는 부가가치세를 매기지 않지만, 자식과 같은 특수관계자에게 임차료를 받지 않으면 부가가치세를 내야 합니다.
원칙은 시세에 맞는 임차료이지만, 시세를 알 수 없다면 (부동산 시가×50%-임대보증금)에 연간 정기예금 이자율을 곱한 금액을 과세표준으로 보아 부가가치세과 소득세를 내야 해요.
눈물의 여왕 13회와 16회에서처럼 아버지 백두관과 전봉애는 아들과 딸에게 시세에 맞게 임대료를 받는 것이 맞습니다.
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