금융당국이 태영건설 워크아웃(기업재무구조개선) 이후 위기설이 끊이지 않고 있는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 연착륙을 위해 부실 사업장에 대한 사업성 평가항목을 대폭 개선해 즉시 적용한다.
사업성 평가대상에 토지담보대출과 채무보증 약정을 포함하고 대상 기관에 금융사고가 빈발하고 있는 새마을금고를 포함하는 한편 현행 3단계인 평가등급을 4단계로 세분화하고, '핵심 위험요인'을 추가해 특성에 따라 종합 평가가 가능하도록 구체화했다.
구조조정 대상 PF 사업장이 더 늘어날 전망이다.
또한 정상 사업장에 대한 신규자금 공급과 부실 사업장에 대한 재구조화를 돕고자 은행과 보험업권을 중심으로 1조원 규모의 캐피탈 콜(capital call) 방식의 신디케이트론(syndicate loan·공동대출)을 우선 조성하고, 단계적으로 5조원까지 확대하는 방안도 추진한다.
사후 관리를 위해서는 금융감독원이 경?공매, 상각, 재구조화 등 금융회사가 제출한 계획 이행 여부를 점검하고, 미진한 경우 현장 점검에 나선다.
13일 금융위원회는 이 같은 내용의 '부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'을 발표하고 강화된 사업성 평가를 6월부터 시행할 계획이라고 밝혔다.
첫 평가 때는 연체 등 부실 사업장에 우선 적용하고 사업장별 만기 상황에 따라 단계적으로 평가할 방침이다.
이번 개선방안은 부동산 PF 연체율이 급등하고 있지만 PF 시장이 스스로 사업장을 선별해 정리하는 데 한계를 드러내고 있는 데 따른 조치다.
연체율은 지난 2021년 말 0.37%에서 2022년 말 1.19%, 지난해 말 2.70%로 가파르게 상승했다.
권대영 금융위 사무처장은 "이 같은 상황이 지속되면 금융회사 자산건전성 악화와 함께 건설사 경영난 가중, 브릿지 사업장의 본PF 미전환·착공 지연에 따른 주택시장 불균형이 우려된다"고 진단했다.
이에 금융당국은 본PF와 브릿지론에 한해 실시하던 사업성 평가 대상에 토지담보대출, 채무보증 약정을 포함하기로 했다.
대상 기관에 관리형 토지신탁, 공동 대출 등을 해온 새마을금고도 추가해 총 평가 규모를 230조원 수준으로 확대한다는 계획이다.
토담대의 경우 중소금융업권이 부동산 개발 사업 목적의 토지 매입자금 대출 중 유효담보가액(130% 초과) 조건을 충족해 일반대출로 취급한 여신이다.
채무보증 약정은 금융회사가 PF 대출채권을 담보로 발행한 유동화증권에 제공해왔다.
사업장별 평가등급도 3단계에서 4단계로 세분화한다.
'양호-보통-악화우려'로 3단계로 구분했던 현행 등급을 '양호-보통-유의-부실우려'로 개선했다.
악화우려 등급을 유의-부실우려 2개 구간으로 구분해 사업성이 부족한 사업장을 적극적으로 사후관리하도록 유도하기 위한 결정이다.
유의 등급은 사업진행에 상당한 차질이 예상되는 사업장에 부여하고, 부실우려 등급은 추가로 사업진행이 곤란한 사업장에 부여해 충당금을 회수의문 수준으로 적립하도록 한다는 계획이다.
브릿지론+본PF '부실 사업장 평가항목' 대폭 개선…만기연장·이자유예 제한
사업성 평가 대상에 브릿지론 사업장을 포함하고, 유의 등급과 부실 우려 등급을 구별하기 위한 평가체계 역시 대폭 개선했다.
금융당국은 각 평가 등급별 평가항목에 PF 사업진행 단계별 핵심 위험요인을 반영해 구체화하는 한편 평가항목 중 2개 이상 해당되는 부실 사업장에 유의 또는 부실우려 등급을 부여하도록 할 방침이다.
사업성이 부족한 사업장은 만기연장, 이자유예 조건이 강화된다.
구체적으로 유의 등급의 경우 본PF와 브릿지론 사업장에 공통적으로 ▲여신만기 3회 연장 ▲연체이자 납부 없이 만기 연장 ▲경?공매 2회 유찰 ▲연체 중인지 여부 등을 평가한다.
특히 브릿지론 사업장의 경우 토지매입, 인허가?본PF전환, 수익성 등 항목을 추가한다.
최초 대출 만기가 도래하고 토지매입이 완료되지 않은 경우를 포함해 ▲최초 대출 만기 도래 후 상당한 기간(6개월)이 경과하고 인허가가 완료되지 않은 경우 또는 인허가 완료 후 상당한 기간(12개월) 경과하거나 본PF 미전환 ▲총사업비, 시장 수급 상황 등 수익구조 상당히 악화 ▲자율협약, 워크아웃(기업재무구조개선) 등 시행사 구조조정 중단 등을 종합적으로 평가하도록 했다.
본PF 사업장 역시 계획 대비 공정이 '상당히 부진'하고 ▲계획 대비 분양이 상당히 부진하거나(분양개시 이후 18개월 경과시 60% 미만), 준공예정일 이후 상당한 기간(12개월) 경과하고 매도 등이 미완료된 경우 ▲수익구조가 상당히 악화된 경우 ▲시행사·시공사 구조조정 중단된 경우 등을 각각 평가해 유의 등급을 부여하도록 했다.
부실우려 등급의 브릿지론과 본PF 사업장 평가항목도 구체화했다.
공통적으로 여신만기를 4회 이상 연장했거나, 연체이자 납부 없이 만기를 연장하고 있거나, 경?공매가 3회 이상 유찰됐거나, 현재 연체 중인 경우 등을 평가하도록 했다.
사업장별로 부실우려 브릿지론 사업장은 최초 대출 만기 도래 후 장기간(6개월)이 경과하거나 토지매입이 완료되지 않은 경우를 포함해 ▲최초 대출 만기 도래 후 상당한 기간(12개월)이 경과하고 인허가가 완료되지 않은 경우 또는 인허가 완료 후 상당한 기간(18개월) 경과하거나 본PF 미전환 ▲총사업비, 시장 수급 상황 등 수익구조 매우 악화 등 항목을 종합적으로 평가하도록 했다.
부실우려 본PF 사업장은 계획 대비 공정이 '매우 부진'하고 ▲계획 대비 분양이 상당히 부진하거나(분양개시 이후 18개월 경과시 50% 미만), 준공예정일 이후 상당한 기간(18개월) 경과하고 매도 등이 미완료된 경우 ▲수익구조가 매우 악화된 경우 등 항목을 각각 평가해 부실우려 등급을 부여하도록 했다.
아울러 금융당국은 PF 대주단 협약 개정을 통해 만기연장과 이자유예 요건을 강화하는 한편 금융회사 스스로 활발하게 재구조화와 정리를 할 수 있는 여건도 조성한다.
금융당국은 우선 2회 이상 만기를 연장할 경우 외부전문기관의 PF 사업성평가를 의무화하고 만기 연장 동의기준을 '3분의 2'에서 '4분의 3' 이상으로 강화한다.
만기를 연장하더라도 연체이자는 원칙적으로 상환하도록 하고, 금융회사의 PF채권 경·공매 기준을 확대 적용해 부실이 이연되는 상황을 차단할 방침이다.
6개월 이상 연체 PF 채권은 3개월 내 경·공매를 진행하도록 하거나, 경공매 미흡 사업장은 공시지가로 평가하도록 하는 식이다.
권 사무처장은 "평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론과 본PF로 구별해 브릿지론에 대한 평가체계를 강화했다"면서 "PF 사업진행 단계별 핵심 위험요인을 반영해 구체화하면서 최종 평가등급은 한 개 지표가 아닌 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하도록 하여 평가기준의 경직성을 완화했다"고 설명했다.
대규모 도시개발사업 등 사업의 특수성이 있는 경우 리스크관리위원회 승인 등을 거쳐 예외 평가가 가능하도록 했다.
금감원, 경?공매 등 사후관리 이행사항 상시점검…은행·보험업권 1조 규모 '신디케이트론' 조성
금융회사가 제대로 사후 조치를 하고 있는지 여부를 모니터링하기 위한 사후관리 체계도 개선했다.
금융회사가 사후관리 계획서를 금감원에 제출하면 금감원이 이를 점검하고, 이행이 미흡한 경우 현장점검에 나서는 식이다.
금융회사는 '유의' 등급 사업장의 경우 재구조화와 자율매각을 추진해야 하고, '부실우려' 등급 사업장의 경우 상각과 경·공매를 통한 매각에 나서야 한다.
다만 본PF 사업장, 구조조정 대상 업체 관련 사업장 등에 대해서는 일률적으로 경·공매가 아닌 개별 사정에 맞게 사후관리 추진할 수 있도록 했다.
권 사무처장은 "사후관리 기준이 미흡해 사업장 재구조화 또는 부실여신 정리가 지연됐던 것을 사후관리 기준을 명시하고, 금감원이 사후관리 이행사항을 점검하도록 했다"면서 "부동산 PF의 불안 차단과 추진상황의 정기적 점검·보완을 위해 금융위·금감원, 국토교통부 등 관계기관과 금융·건설업계 합동 태스크포스(TF)를 운영할 계획이며, TF를 통해 금융·건설업계와 상시 소통하며 추가 필요조치사항도 지속 발굴하겠다"고 설명했다.
금융당국은 이번 제도개선으로 '정상' 사업장에 대한 신규자금 공급이 확대되고 사업성 부족 사업장의 재구조화를 통한 PF시장 재진입 등으로 자금의 선순환 구조가 재가동될 것으로 전망했다.
이에 대한 시장 지원 조치로 정상 사업장에 대해서는 캐피탈콜 방식으로 은행과 보험업권이 우선 1조원 규모의 '신디케이트론'을 조성해 민간수요를 보강하도록 하고, 지원 현황과 시장 상황 등을 감안해 최대 5조원까지 규모를 확대하는 방안을 적극 검토할 계획이다.
신디케이트론과 관련해 5월 중 협의체를 발족하고 6월에 가동하는 게 금융당국의 목표다.
대상은 금융권 PF 사업성 평가결과에 따라 정리대상으로 선정돼 경·공매를 진행하는 PF 사업장이다.
5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협), 생명보험사 2개사(삼성·한화), 손해보험사 3개사(메리츠·삼성·DB) 등이 우선 참여하며 조성된 자금은 차주 유형과 자금용도 등에 따라 경락자금대출, NPL 매입지원, 일시적 유동성 위기 지원(선별적 지원) 등 3개 유형으로 구분돼 투입된다.
아울러 금융당국은 신디케이트론이 부동산 PF 정상화 지원 등 금융시장 안정 등을 목적으로 하는 만큼 검사·제재 규정상 면책특례 해당여부와 비조치의견서 발부 등을 적극 검토할 방침이다.
권 사무처장은 "PF사업장에 대한 객관적이고 합리적인 사업성 평가가 이루어질 경우 PF시장 신뢰 회복과 정상화 기대감이 형성될 것으로 보인다"면서 "현재 추진 중인 대주단 협약 개정, 부실사업장의 경·공매 활성화 방안 등도 차질없이 추진해 부동산PF 시장이 연착륙될 수 있도록 면밀하게 관리하겠다"고 설명했다.
임철영 기자 cylim@asiae.co.kr
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