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한국토지주택공사(LH)가 전세사기 피해주택을 경매에서 매입해 공공임대주택으로 공급할 때 임대료를 지원하는 정부 대책이 나왔다.
경매 과정에서 발생하는 차익(LH 감정가 - 경매 낙찰가)을 피해자에게 돌려주는 방식이다.
경매 차익으로 임대료 지원이 어렵다면 재정을 투입한다.
피해자는 LH가 경매에서 사들인 기존 거주 주택에 최대 10년간 무상으로 거주하거나, 바로 경매 차익을 받고 이사할 수 있다.

국토교통부는 27일 관계부처 합동으로 이 같은 내용의 '전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안'을 발표했다.
박상우 국토부 장관은 이날 정부세종청사에서 "전세사기로 인해 피해자의 주거가 불안해지고 있다"며 "신속한 전세사기 피해자 구제의 핵심은 주거 안정을 보장하는 것"이라고 말했다.
이번 대책은 더불어민주당이 주도하는 전세사기 피해지원 특별법 개정안의 국회 본회의 표결을 하루 앞두고 나왔다.
개정안에 담긴 '선(先)구제 후(後)회수' 방안은 빠졌다.

국토부는 피해자의 주거 안정을 위해 LH가 매입해 공급하는 주택에서 최장 20년간 거주할 수 있도록 했다.
현행 특별법은 LH가 피해자로부터 우선매수권을 넘겨받아 경매에서 피해주택을 사들인 뒤 이 주택을 피해자에게 임대하도록 하고 있다.
피해자는 최초 10년은 무상으로 지낼 수 있고, 이후 10년은 시세 대비 50~70% 수준의 임대료로 거주할 수 있다.
LH의 주택 매입 예산은 일반 공공임대 5조3000억원, 전세사기 피해주택 7000억원으로 총 6조원이다.

이때 피해자의 임대료를 LH 경매 차익에서 지원한다.
LH가 경매에서 예상보다 저렴하게 피해주택을 매입하면 LH의 이익이 증가하는 것과 같은 효과가 있다.
국토부는 이를 경매 차익으로 보고 피해자 임대료로 지원한다는 계획이다.
그러고도 남은 차익은 피해자가 공공임대주택에서 나갈 때 지급한다.
차익이 적은 경우에는 재정을 동원해 피해자의 10년간 무상 거주를 보장한다.

국토부 관계자는 "LH가 경매에서 전세사기 피해주택을 감정가가 아닌 낙찰가로 사들일 수 있다"며 "감정가보다 평균 60~70% 정도 싸게 사는 것이어서 차익을 활용하면 피해 임차인들이 안정적으로 거주할 수 있다"고 말했다.

최근 감정가 대비 낙찰가 비율인 낙찰가율이 떨어지고 있어 경매 차익은 커질 것으로 예상된다.
국토부에 따르면 전국 연립·다가구주택의 최근 1년 평균 낙찰가율은 67.8%다.
LH가 감정가 1억원인 전세사기 피해주택을 6780만원에 낙찰받으면 3220만원을 피해자 지원에 쓴다는 의미다.
전세사기 문제가 불거진 서울 강서구(69.9%), 인천 미추홀구(63.8%)는 감정가를 훨씬 밑도는 낙찰가율을 보이고 있다.
국토부 관계자는 "올해 들어 낙찰가율은 더 떨어지는 추세를 보여 LH의 경매 차익은 더 커질 것으로 기대된다"고 전했다.

또 다가구주택 전세사기 피해자는 전원이 동의하면 경매 차익을 피해액 비율대로 나눠 가질 수 있다.
기존에는 감정가 7억원에 낙찰가 5억원인 다가구주택의 선순위 근저당권이 은행 4억원, 임차인 A, B, C 보증금 각 1억원인 경우 경매에 따른 배당액을 은행과 임차인 A가 각각 4억원, 1억원 나눠 갖는다.
임차인 B와 C는 1억원씩 피해를 본다.
하지만 국토부의 지원 방안에 따라 경매 차익(2억원)을 나눠 가지면, 임차인 B와 C가 1억원씩 받게 된다.

국토부는 LH의 매입 대상에서 제외됐던 위반 건축물, 신탁 사기 피해주택도 LH가 매입할 수 있도록 요건을 완화하기로 했다.
피해자 주거지원의 사각지대를 해소하기 위한 조처다.
위반 건축물은 입주자 안전에 문제가 없다면 이행강제금을 면제하는 등 한시적 양성화 조치를 검토한다.
위반 사항은 수선을 통해 안심하고 거주할 수 있게 한다.
신탁 사기 물건에 대해선 LH가 공개 매각에 참여하도록 했다.

정책대출 요건도 완화한다.
피해자가 디딤돌 대출을 받을 때 최우선 변제금을 빼고 대출이 이뤄지는 상황(방공제)을 막고 자금 100% 대출받을 수 있도록 하는 것이다.
이 밖에 피해자 보금자리론 지원 대상에 주거용 오피스텔을 추가하고, 피해자가 임대차 계약 종료 전에도 임차권 등기 없이 기존 전세 대출을 낮은 금리로 갈아탈 수 있도록 한다.

아울러 국토부는 임대차 계약 과정에서 임차인들의 정보 접근성을 강화해 전세사기 피해를 예방한다는 방침이다.
안심전세 앱을 통해 임대인의 주택 보유 건수·보증사고 건수 등 위험도 지표를 제공하고, 임대인의 동의 없이도 임차인이 주민센터에서 확정일자 정보를 열람하도록 개선한다.

박 장관은 "전세사기 피해자 지원은 민생 현안으로 현실적인 대안을 마련해 신속히 집행하는 것이 중요하다"며 "22대 국회가 구성되면 정부안을 중심으로 여야가 긴밀히 협의해 피해자의 주거 안정이 이뤄지도록 노력하겠다"고 말했다.