°í±Ý¸® Àå±âÈ¿Í °ø½Ç·ü ±ÞÁõ ¿µÇâÀ¸·Î ¹Ì±¹°ú À¯·´ ³» »ó¾÷¿ë ºÎµ¿»ê °¡Ä¡°¡ Ç϶ôÇÏ¸é¼ Çؿܺε¿»ê Æݵå ÅõÀÚÀÚÀÇ ¼Õ½Ç ¿ì·Á°¡ Ä¿Áö°í ÀÖ´Ù. ÀϺΠÆݵå´Â º¸À¯ ºÎµ¿»êÀ» ¸ÅÀÔ°¡º¸´Ù ³·Àº °¡°Ý¿¡ óºÐÇÒ ¼ö¹Û¿¡ ¾ø´Â »óȲ¿¡ Á÷¸éÇß´Ù. ÅõÀÚÀÚµéÀº ¿ï¸ç °ÜÀÚ ¸Ô±â·Î ÆÝµå ¸¸±â ¿¬Àå¿¡ µ¿ÀÇÇÏ°í ÀÖÁö¸¸ ¿ø±Ý ȸº¹À» Àå´ãÇÒ ¼ö ¾ø´Ù. ÀÏ°¢¿¡¼± ±âÁرݸ® ÀÎÇÏ¿Í °ø½Ç·ü ȸº¹À» ±â´ëÇÒ ¼ö ÀÖ´Â ³»³âºÎÅÍ »ó¾÷¿ë ºÎµ¿»ê °¡°ÝÀÌ ¹ÝµîÇÒ °ÍÀ̶ó¸ç ³«°üÀûÀÎ Àü¸ÁÀ» ÇÏ°í ÀÖ´Ù.
20ÀÏ ±ÝÀ¶Á¤º¸¾÷ü ¿¡ÇÁ¾Ø°¡À̵忡 µû¸£¸é Çؿܺε¿»ê °ø¸ðÆÝµå ¼øÀÚ»êÀº 2Á¶4971¾ï¿øÀ¸·Î Áö³ÇØ ¸» ´ëºñ 8.7% °¨¼ÒÇß´Ù. Çؿܺε¿»ê °ø¸ðÆÝµå ¼øÀÚ»êÀº 2016³â 1¿ù 8880¾ï¿ø¿¡¼ 2022³â 1¿ù 4Á¶3011¾ï¿øÀ¸·Î Ä¿Á³Áö¸¸, ÀÌÈÄ ¹Ì±¹À» ºñ·ÔÇÑ ÁÖ¿ä±¹ ±âÁرݸ®°¡ °¡Æĸ£°Ô »ó½ÂÇÏ¸é¼ 2³â 6°³¿ù ¸¸¿¡ 40% ÀÌ»ó ÁÙ¾ú´Ù.
Äڷγª19 Á÷°Ýź ¸ÂÀº »ó¾÷¿ë ºÎµ¿»ê ½ÃÀå Çؿܺε¿»ê °ø¸ðÆÝµå ¸¸±â´Â Åë»ó 5¡7³âÀÌ´Ù. 2018~2019³â¿¡ ¼³Á¤ÇÑ Çؿܺε¿»ê Æݵå ÅõÀÚ ¸¸±â°¡ µµ·¡ÇÏ°í ÀÖ´Ù. ÃÖ±Ù ¼Õ½Ç ¿ì·Á°¡ Ä¿Áø 'ÀÌÁö½º ±Û·Î¹ú ºÎµ¿»ê ÅõÀÚ½ÅŹ 229È£(ÆÄ»ýÇü)'µµ 2018³â 10¿ù ¼³Á¤ÇÑ Æݵå´Ù. Äڷγª19°¡ Àü ¼¼°èÀûÀ¸·Î À¯ÇàÇϱâ ÀüÀ̾ú´ø 2018³â¸¸ Çصµ À¯·´ »ó¾÷¿ë ºÎµ¿»êÀº ¾ÈÁ¤ÀûÀÎ ÀÓ´ë¼öÀÍÀ» ¹ÙÅÁÀ¸·Î Àڻ갡ġ »ó½Â¿¡ µû¸¥ ¸Å°¢Â÷À͵µ ±â´ëÇÒ ¼ö ÀÖ´Â ÅõÀÚÀÚ»êÀ¸·Î ÁÖ¸ñ¹Þ¾Ò´Ù.
ÇÏÁö¸¸ Äڷγª19 ´ëÀ¯ÇàÀ¸·Î ÀçÅñٹ« ºñÁßÀÌ ³ô¾ÆÁö¸é¼ »ó¾÷¿ë ºÎµ¿»ê¿¡ ´ëÇÑ ¼±È£µµ°¡ ³·¾ÆÁ³´Ù. 2022³âºÎÅÍ ÀÎÇ÷¹ÀÌ¼Ç ¿ì·Á°¡ Ä¿Áö¸é¼ ÁÖ¿ä±¹ Áß¾ÓÀºÇàÀº ±âÁرݸ®¸¦ ºü¸£°Ô ÀλóÇß´Ù. ±Ý¸®°¡ ¿À¸£°í ·¯½Ã¾Æ¿Í ¿ìÅ©¶óÀ̳ª ÀüÀïÀÌ ¹ß¹ßÇÏ¸é¼ À¯·´Áö¿ª »ó¾÷¿ë ºÎµ¿»ê °Å·¡°¡ ÁÙ¾ú´Ù. °¨Á¤Æò°¡ °¡°Ýº¸´Ù ½Î°Ô ³»³õÀº ¸Å¹°¸¸ °Å·¡°¡ °£°£ÀÌ ÀÌ·ïÁö°í ÀÖ´Ù.
Å°¿òÁõ±Ç¿¡ µû¸£¸é ¿ÃÇØ 2¿ù ±âÁØ Àü ¼¼°è ºÎµ¿»ê ½ÃÀå¿¡¼ »ó¾÷¿ë ºÎµ¿»ê °¡¿îµ¥ »ç¹«½Ç °Å·¡·®Àº Àü³â µ¿±â ´ëºñ 16% °¨¼ÒÇß´Ù. ¼Ò¸Å¿Í »ê¾÷¿ë °Ç¹° °Å·¡·®µµ °¢°¢ 25%, 26% ÁÙ¾ú´Ù. ÃÖÀç¿ø Å°¿òÁõ±Ç ¿¬±¸¿øÀº "2022³â 2ºÐ±â ÀÌÈÄ·Î »ó¾÷¿ë ºÎµ¿»ê °¡°Ý Ç϶ôÀÌ À̾îÁö°í ÀÖ´Ù"¸ç "Àüü »ó¾÷¿ë ºÎµ¿»êÀº °íÁ¡ ´ëºñ 12% Ç϶ôÇß´Ù"°í ¼³¸íÇß´Ù. À̾î "»ó¾÷¿ë ºÎµ¿»ê ¼öÀÍ·üÀ» °¡´ÆÇÒ ¼ö ÀÖ´Â ÀÚº»È¯¿øÀ²(Cap. rate)°ú ½ÃÀå±Ý¸®ÀÇ ½ºÇÁ·¹µå°¡ »ó´çÈ÷ Ãà¼ÒµÆ´Ù"¸ç "ÀÌ´Â ÅõÀڽɸ® °³¼±À» ¿ä¿øÇÏ°Ô ¸¸µå´Â ¿äÀÎ"À̶ó°í µ¡ºÙ¿´´Ù.
¸¸±â ¿¬Àå µî ´ëÃ¥ ¸¶·Ã ºÐÁÖ À¯·´ ºÎµ¿»ê¿¡ ÅõÀÚÇÑ ÆÝµå ¼Õ½ÇÀÌ Ä¿Áö¸é¼ ÆÝµå ¿î¿ë»ç´Â ¸¸±â¸¦ ¿¬ÀåÇÏ´Â µî ´ëÃ¥ ¸¶·Ã¿¡ ³ª¼¹´Ù. ÀÚ»ê¿î¿ë¾÷°è °ü°èÀÚ´Â "Àڻ갡ġ Æò°¡¾× Ç϶ôÀ¸·Î ´ãº¸ÀÎÁ¤ºñÀ²(LTV) »ó½ÂÀÌ À̾îÁö¸é¼ ´ëÃâ°è¾à ij½Ã Æ®·¦ ¶Ç´Â ±âÇÑÀÌÀÍ»ó½Ç(EOD) »çÀ¯°¡ ¹ß»ýÇÏ°í ÀÖ´Ù"¸ç "±Ý¸® ÀÎ»ó¿¡ µû¶ó ¸®ÆÄÀ̳½½Ì ½Ã, ÀÌÀÚÀ² »ó½ÂÀ¸·Î ¼öÀÍ·ü ÀúÇÏ µî ÁÁÁö ¾ÊÀº »óȲ¿¡ óÇØ ÀÖ´Ù"°í ¼³¸íÇß´Ù. À̾î "¸¸±â°¡ ÀÖ´Â ÇÁ·ÎÁ§Æ® Æݵå´Â ¿µ¼ÓÇü ´ëÇüÆݵå¿Í ºñ±³ÇØ ¹®Á¦ÇØ°á ´ë¾ÈÀÌ Á¦ÇÑÀû"À̸ç "´ëÃâÀ» ¸¹ÀÌ ¹ÞÀº ºÎµ¿»êÀϼö·Ï ´ëÃâ ¸¸±â¸¦ ¿¬ÀåÇϰųª Â÷ȯÇÏ´Â µ¥ ¾î·Á¿òÀ» °Þ°í ÀÖ´Ù"°í µ¡ºÙ¿´´Ù.
À¯·´ ºÎµ¿»ê¿¡ ÅõÀÚÇÑ ÀϺΠÆݵåÀÇ °æ¿ì ¼³Á¤ ´ç½Ã ±âÁØ°¡ ´ëºñ ¼Õ½Ç·üÀÌ 50%¸¦ ¿ôµ¹±âµµ ÇÑ´Ù. ºÎµ¿»êÀ» ¸Å°¢ÇÏ°í Æݵ带 û»êÇϱâ Àü±îÁö ¼Õ½Ç ±Ô¸ð¸¦ È®Á¤ÇÒ ¼ö´Â ¾øÁö¸¸ ¿ø±Ý ȸº¹À» ¹Ù¶ó±â¿¡´Â ºÎµ¿»ê °æ±â°¡ ³ì·ÏÁö ¾Ê´Ù. ÀÌÁö½º ±Û·Î¹ú ºÎµ¿»ê ÅõÀÚ½ÅŹ 229È£¿Í °ü·ÃÇÑ Æ¯¼ö¸ñÀû¹ýÀÎ(SPC) µµ»ê ÀýÂ÷°¡ °³½ÃµÉ °ÍÀ¸·Î ¿¹»óÇÏ´Â °¡¿îµ¥ ÀÌÁö½ºÀÚ»ê¿î¿ë ÃøÀº ÇöÁö ¹ý¹«¹ýÀΰú ´ëÀÀ¾ÈÀ» ¸¶·ÃÇÏ°í ÀÖ´Ù. ÇöÁö ¹ý¿ø¿¡¼ ¼±Á¤ÇÑ µµ»ê°üÀçÀÎÀÌ ÀÚ»ê ¸Å°¢À» ÁÖµµÇÏ¸é ¾à 1~2³â °É¸± °ÍÀ¸·Î ¿¹»óÇß´Ù. ÀÌÁö½º ±Û·Î¹ú ºÎµ¿»ê ÅõÀÚ½ÅŹ 229È£´Â µ¶ÀÏ ÇÁ¶ûũǪ¸£Æ® Á߽ɾ÷¹«Áö±¸(CBD)¿¡ ÀÖ´Â ¿ÀÇǽººôµù 'Æ®¸®¾Æ³í'À» ¸ÅÀÔÇÑ µÚ ¿î¿µ¼öÀÍ ¹× Àڻ갡ġ »ó½ÂÀ» Ãß±¸ÇÏ´Â ºÎµ¿»êÆݵå´Ù. ÇöÀç µ¶ÀÏ ºÎµ¿»ê ½ÃÀå »óȲ°ú ´ëÃ⠱ݸ® µîÀ» °í·ÁÇÏ¸é ¸ÅÀÔ ´ç½Ãº¸´Ù ³·Àº °¡°ÝÀ¸·Î ¸Å°¢ÀÌ ÀÌ·ïÁú °¡´É¼ºÀÌ Å©´Ù. ¼³Á¤ ´ç½Ã ±âÁØ°¡ ´ëºñ Æò°¡¼Õ½Ç·üÀÌ 80%°¡·® ±â·ÏÇÏ°í ÀÖ´Ù.
Çѱ¹ÅõÀÚ¸®¾ó¿¡¼Â¿î¿ëÀÌ 2019³â ¼³Á¤ÇÑ ¡®Çѱ¹ÅõÀÚº§±â¿¡ÄÚ¾î¿ÀÇǽººÎµ¿»êÅõÀÚ½ÅŹ2È£¡¯µµ ¼Õ½Ç ±Ô¸ð°¡ Å« ÆÝµå °¡¿îµ¥ Çϳª´Ù. ¼Õ½Ç·üÀÌ 68%¿¡ ´ÞÇÑ´Ù. º¸À¯ ºÎµ¿»ê ¸Å°¢À» ½ÃµµÇßÀ¸³ª ÀáÀç ¸Å¼öÀÚ¸¦ ãÁö ¸øÇß°í ¸¸±âÀÏÀ» 2029³â 5¿ù·Î ¿¬ÀåÇß´Ù. ´ëÃ⠱ݸ® »ó½ÂÀÌ ºÒ°¡ÇÇÇÑ °¡¿îµ¥ ºÎµ¿»ê ½ÃÀåÀÌ È¸º¹ÇÏ´Â °Íµµ, Çæ°ª¿¡ ¸Å°¢ÇÏ´Â °Íµµ ¸¶¶¥Ä¡ ¾ÊÀº »óȲÀÌ´Ù.
°ø½Ç·ü ȸº¹ ±â´ë¡¦³»³â¿£ ¹Ýµî ±â´ë ÇØ¿Ü ºÎµ¿»ê Æݵå ÅõÀÚÀÚ´Â ºÎµ¿»ê °æ±â°¡ ÁÁ¾ÆÁö°í ¿ø±Ý ¼Õ½Ç ±Ô¸ð°¡ ÁÙ¾îµé±â¸¸À» ¹Ù¶ó°í ÀÖ´Ù. Çؿܺε¿»ê °æ±â°¡ ¹Ù´Ú±Ç¿¡ ±ÙÁ¢Çß´Ù´Â µ¥¿¡´Â ´ë´Ù¼ö Àü¹®°¡°¡ µ¿ÀÇÇÑ´Ù. ´Ù¸¸ ¹Ýµî ½Ã±â¿¡ ´ëÇؼ´Â ÀÇ°ßÀÌ ¾ù°¥¸°´Ù. ¿ì¼± °ø½Ç·üÀÌ ³»³â¿¡ ³·¾ÆÁú °ÍÀ¸·Î º¸ÀδÙ. ºÎµ¿»ê ½ÃÀå °ø½Ç·üÀº °á°ú¸¦ ¹ßÇ¥ÇÏ´Â ºÎµ¿»ê ÄÁ¼³Æû縶´Ù Â÷ÀÌ°¡ ÀÖÁö¸¸ ¿ÃÇØ Á¤Á¡À» ±â·ÏÇÒ °ÍÀ̶ó´Â Àü¸ÁÀÌ ¿ì¼¼ÇÏ´Ù. ¸¶ÀÌÅ©·Î¼ÒÇÁÆ®¡¤¾Æ¸¶Á¸¡¤±¸±Û¡¤¾ÖÇà µî ¼¼°èÀûÀÎ ±â¾÷ÀÌ ÀçÅñٹ«º¸´Ù »ç¹«½Ç ±Ù¹«¸¦ ¼±È£ÇÏ¸é¼ °ø½Ç·üÀÌ ³·¾ÆÁú °ÍÀ¸·Î º¸ÀδÙ. Áö³ 3¿ù ±âÁØ ¹Ì±¹ÀÇ »ç¹«½Ç º¹±ÍÀ²Àº 2020³â 1¿ù ´ëºñ 61%´Ù.
ÇѼ¼¿ø ½ÅÇѱÝÀ¶ÅõÀÚ ¿¬±¸¿øÀº "¿Ã ÇϹݱâ ÀÌÈÄ¿¡ ¹Ì±¹ ¿ÀÇǽº °ø½Ç·ü Á¤Á¡À» È®ÀÎÇÑ °¡´É¼ºÀÌ Å©´Ù"¸ç "½Ã°øºñ¿Í ±ÝÀ¶ºñ¿ë ºÎ´ã µîÀÇ À̽´·Î ½Å±Ô ¿ÀÇǽº °ø±ÞÀº ÁÙ¾îµé°í ÀÖ´Ù"°í ºÐ¼®Çß´Ù.
±Û·Î¹ú ºÎµ¿»ê ¼ºñ½º ±â¾÷ÀÎ CBRE¿¡ µû¸£¸é ¿ÃÇØ ¸» ¹Ì±¹ ¿ÀÇǽº ½ÃÀå Æò±Õ °ø½Ç·üÀº Áö³ÇØ ´ëºñ ¾à 1.6%Æ÷ÀÎÆ®(P) ¿À¸¥ 19.8%¿¡ ´ÞÇÒ °ÍÀ¸·Î Àü¸ÁÇß´Ù. ºÎµ¿»ê ÄÁ¼³Æþ÷ü Äí½Ã¸¸ ¾Ø ¿þÀÌÆ®ÇÊÆ®(Cushman & Wakefield)´Â ¹Ì±¹ ¿ÀÇǽº Àü±¹ Æò±Õ °ø½Ç·üÀº 20.2%·Î Àü³â ´ëºñ 2.1%P, Äڷγª19 ´ëÀ¯Çà ½Ã±â ÀÌÀüº¸´Ù 7.70%P »ó½ÂÇÑ °ÍÀ¸·Î Áý°èÇß´Ù. ¹Ì±¹ ÀϺΠÁö¿ªÀº °ø½Ç·üÀÌ ÀÌ¹Ì 15% ÀÌÇÏ·Î ¶³¾îÁ³´Ù. ¹Ì±¹À» Æ÷ÇÔÇÑ ºÏ¹Ì ºÎµ¿»ê ½ÃÀåÀº Àüü »ç¸ðºÎµ¿»ê µô ±Ô¸ðÀÇ 74%¸¦ Â÷ÁöÇÏ´Â ÃÖ´ë ½ÃÀåÀÌ´Ù.
±è¹Ì¼÷ KBÁõ±Ç ¿¬±¸¿øÀº "Áö³´Þ ÃÊ ¹Ì±¹ÀÇ ±âÁرݸ®°¡ 5.5%·Î µ¿°áµÈ °¡¿îµ¥ »ó¾÷¿ë ºÎµ¿»ê ½ÃÀå »óȲÀº Áö¿ª, Àڻ꺰 Â÷µîÀûÀ¸·Î Àü°³µÇ°í ÀÖ´Ù"¸ç "ÇØ¿Ü ÅõÀÚÀÚµéÀÌ Àú°¡ ¸Å¼ö ±âȸ·Î »ï¾Æ ÅõÀÚ¸¦ ÁøÇà Áß"À̶ó°í ºÐ¼®Çß´Ù.
¹ÚÇü¼ö ±âÀÚ parkhs@asiae.co.kr À¯Çö¼® ±âÀÚ guspower@asiae.co.kr <¨ÏÅõÀÚ°¡¸¦ À§ÇÑ °æÁ¦ÄÜÅÙÃ÷ Ç÷§Æû, ¾Æ½Ã¾Æ°æÁ¦ ¹«´ÜÀüÀç ¹èÆ÷±ÝÁö> |