부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 현행 3%에서 선진국 수준인 30∼40%까지 높여 저자본·고보증 구조를 개혁해야 한다는 국책연구원의 제언이 나왔다.

한국개발연구원(KDI)이 20일 발간한 '갈라파고스적 부동산 PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서에 따르면 사업 주체인 시행사는 총사업비의 3%에 불과한 자본만 투입하고 97%는 빚을 내서 PF 사업을 추진하는 것으로 나타났다.

최근 3년(2021∼2023년)간 추진된 총 100조원 규모의 PF 사업장 300여개의 재무구조를 분석한 결과, 개별 사업장에 필요한 총사업비는 평균 3749억원이었지만 시행사는 자기자본을 118억원(3.2%)만 투입하고 96.8%인 3631억원은 빌린 돈으로 충당했다.
반면 미국의 자기자본비율은 33%였으며 일본(30%), 네덜란드(35%), 호주(40%) 등 주요 선진국들은 30∼40% 수준이었다.

보고서는 "우리나라에서는 적은 자기자본에도 시행사로부터 공사계약을 수주한 건설사가 PF대출의 상황을 보증하기 때문에 대출이 이뤄지고 있다"며 "이 같은 저자본·고보증 구조가 시행사의 영세화를 초래하고, 투입 자본 대비 높은 수익성으로 '묻지마 투자'를 일으키며 사업성 평가는 부실화하고 있다"고 지적했다.

보고서를 작성한 황순주 연구위원은 "부실이 발생하면 소규모 시행사는 이미 망하고 없다"며 "보증을 제공한 건설사가 대출을 갚아야 하는데 일부 대형 건설사는 살아남겠지만 그렇지 않은 건설사는 태영건설처럼 무너지고 만다"고 짚었다.
그러면서 자기자본비율을 주요 선진국 수준으로 높이고 건설사 등 제3자의 보증은 폐지하며, 이를 위해 자본확충 규제가 필요하다고 주장했다.
규제 방식으로는 금융사가 PF 대출을 공급할 때 자기자본비율이 낮을수록 더 많은 대손충당금을 쌓도록 하는 방식을 제시했다.

실제로 미국에서는 사업 주체가 총사업 가치 대비 최소 15%의 자기자본을 투입하지 않으면 해당 사업에 대한 대출을 '고위험 상업용 부동산' 대출로 분류하고 은행이 일반 기업 대출에 비해 대손충당금(또는 은행자본)을 1.5배 더 쌓도록 규제하고 있다.

간접부동산투자회사인 리츠(REITs)를 적극 활용하자는 제언도 내놨다.
리츠는 이미 자기자본비율 규제를 받고 있고 주식의 30% 이상을 일반 청약에 제공해야 하는 의무가 있어 개발이익을 국민이 나눠 가진다는 이점이 있기 때문이다.

이런 방향으로 가는 과도기에서는 시행사가 스스로 자본을 확충하거나 지분투자자를 유치하도록 하는 지원 정책을 도입해야 한다고 했다.

미국에는 시행사가 주택개발사업을 통해 저소득층을 위한 주택공급을 늘리면 세금 감면 혜택을 제공하는 'LIHTC' 제도가 있다.
시행사는 지분 투자자에게 '택스 크레딧'(세금 혜택)을 나눠 줌으로써 지분투자자를 보다 쉽게 유치하는 것이다.

또한 미국은 토지를 리츠에 현물 출자하면 토지에 대한 양도소득세의 과세를 이연해 주는 '업리츠' 제도도 운영한다.
일본의 경우 대형은행이 보유 자산을 리츠에 양도하고 자금조달과 자산운용을 주관하는 '스폰서 리츠' 제도를 도입해 리츠의 대형화를 촉진했고, 금산분리도 제한적으로 완화하고 있다.
지역사회가 요청하는 경우 은행이 보유한 부동산을 임대 목적으로 개발하는 것을 허용하는 것이다.

황 연구위원은 "또한 부동산 PF 종합 데이터베이스(DB)를 구축하는 것도 매우 중요한 과제"라며 "부동산 PF는 사업장별 재무 자료와 사업성에 관한 자료가 매우 부족하다"고 말했다.