우리나라는 지난 2020년부터 사망자 수가 출생자 수보다 많아 인구가 자연 감소하는 ‘인구의 데드크로스(dead-cross)’ 터널에 들어왔다.
인구감소 국가의 대표적인 모습으로 저출산·고령화·1인 가구의 증가를 꼽을 수 있다.
이런 현상에 따라 앞으로 주택 시장은 어떻게 변하게 될까.

‘가구 수 줄어드는 2040년, 집값 장기하락 국면 진입 ’, ‘2040년 노인가구 1000만 넘겨’, ‘2050년 한국 주택 13%가 빈집’, ‘국내 1인 가구 비율 2050년 40% 달해’…. 이런 암울한 예측들을 대비한 주택정책이 필요한 때이지만, 정부는 과거 고성장 시기의 ‘공급’과 저소득층을 위한 ‘임대’라는 틀에서 크게 벗어나지 못하고 있다.
최근 신혼부부와 청년, 고령자를 위한 정책이 일부 나오긴 했지만 갈 길이 먼 것이 현실이다.

인구구조 변화에 따른 주택시장을 예측하고 정책 대안을 제시하고자 아시아경제는 ‘채텀하우스 좌담회’를 열었다.
좌담회에는 이용만 한성대학교 미래융합사회과학대학 부동산트랙 교수, 유혜정 한반도미래인구연구원 박사, 송인호 KDI(한국개발연구원) 경제정보센터소장, 두성규 목민경제정책연구소 대표가 참석했다.

이들은 "주택 가격은 장기적으로 떨어지겠지만 지역별로 하락 속도는 다를 것이다", "호주처럼 고령자들이 거주 주택 크기를 줄이는 ‘다운사이징’을 쉽게 할 수 있도록 해야 한다", "청년들의 결혼과 출산을 위해 지금보다 크기가 큰 장기임대주택을 공급해야 한다", "누구도 입 밖에 꺼내지 못한 지방 통폐합 논의를 시작해야 할 때다"라는 의견을 내놨다.
좌담회는 참석자 명단을 공개하되 각 토론자의 발언은 익명 처리하는 채텀하우스 룰을 따랐다.

▶사회 = 황준호 건설부동산부 부장

A:부동산 정책은 변곡점에 와있다.
지금까지 부동산 정책은 주택 가격을 어떻게 안정시킬 거냐, 얼마나 빨리 공급할 거냐가 중심이었다.
지금은 그냥 저출산이 아니고 초저출산, 그냥 고령화가 아니고 초고령화 시대다.
이 영향이 10년 내지 15년 뒤에 나타날 거다.
2040년이 되면 가구 수가 줄어들기 시작하고, 2050년이 되면 전체 가구의 75%가 1~2인 가구가 된다.
그 1~2인 가구의 상당 부분은 고령화될 거다.
지금 주택 형태가 고령 1~2인 가구에게 적합한지 생각해 봐야 한다.

지금 당장은 최소한 주택이 저출산을 심화시키는 역할을 하지 않는 것이 중요하다.
주택 가격은 출산율을 더 떨어뜨리는 요인 중 하나다.
그런 면에서 이제 지금까지 해왔던 주택 정책의 큰 틀을 전면적으로 바꿔야 한다.
1인 가구였을 때보다 결혼하면 청약이나 대출일 불리한 것을 소위 ‘결혼페널티’ 라고 부르는데, 정부가 일부 제도를 개선하긴 했다.
그래도 남아있는 장벽이 있다면 뜯어고쳐야 한다.

B:공감한다.
우리는 과거 80~90년대 주택이 극도로 부족할 때, 그때 공급 위주의 정책이 계속해서 모든 부동산 제도에서 녹아 있다.
초점은 공급 물량이었다.
이제는 주택 정책은 양이 아니라 종류로, 수요자 관점에 따라 바뀌어야 한다.

C:주택정책은 인구 문제를 해결할 중요한 열쇠다.
하지만 그 열쇠 구멍을 맞출 때는 여러 가지 요인들과 연결해서 봐야 한다.
올해 초에 청년들을 대상으로 설문조사를 했다.
청년들에게 왜 결혼을 안 하냐, 출산을 안 하냐고 물어보니 주택 부담이 굉장히 크다고 했다.
하지만 ‘주택 문제를 정부가 해결해주면 결혼하고 출산할 거냐’고 물어보면, 또 ‘그렇다’라고 대답하지 않는다.
다른 어떤 요인과 연계해야 주택 문제의 부정적인 영향을 감소시킬 수 있을지 찾아야 한다.

D:지난해부터 자연 인구수는 감소하고 있지만, 1인 가구는 계속 늘어나고 있다.
대도시에 청년 1인 가구가 특히 많다.
2022년 청년 1인 가구 주택 보급률을 우리나라 전체로 보면 102% 정도다.
그런데 서울로 좁혀보면 청년 1인 가구 주택 보급률이 93.7%에 불과하다.
2019년 96%, 2020년 94.9%, 2021년 94.2%로 계속 줄어든다.
취업, 학업으로 인해 청년들이 서울로 유입이 돼서 그렇다.
청년들은 오피스텔이나 원룸에 머무는데, 월세가 60만원 정도 된다.
인구는 감소하고 있지만 대도시의 1인 가구는 증가하고, 특히 청년 1인 가구의 주거 질적 환경은 안 좋아졌다.
정부가 주택임대시장 쪽에 역점을 둘 때다.

A:주택가격이 저출산의 원흉이라 보면, 가격이 하락할 경우 다시 출산율이 올라갈 거라고 생각할 수 있다.
그러나 저출산의 진짜 원인이 주택 가격일까? 여기에 대한 의문을 가져야 한다.
저출산 원인은 따로 있는데 주택가격은 이 문제를 증폭할 수도 있고, 줄일 수도 있다.
캐나다와 미국에서는 주택 가격이 오르면 오히려 출산율이 오른다는 연구도 있다.
자산 증가 효과 덕에 집 가진 사람들이 아이를 더 낳는다는 거다.
미국에서도 대도시가 출산율이 낮다.
거기서도 주택 가격을 원인으로 지목하니까 한 도시 경제학자가 "결과와 원인을 혼동하고 있다"고 지적했다.
도시에는 청년들과 고소득자들이 많은데 이들은 출산을 기피한다.
도시 집값은 높고, 그래서 집값 때문에 출산을 안 하는가 보다 짐작하는데, 주택가격이 저출산의 원인이냐 아니냐는 논쟁의 여지가 있다.
그럼에도 저출산으로 가구 수가 줄어들면 주택가격은 내려갈 수밖에 없다.
단 지역별 차이는 있다.
서울처럼 사람이 몰리는 지역은 안 떨어지고, 사람이 안 몰리는 지방은 더 많이 떨어질 거다.

D: 동의한다.
중장기적 관점에서 가구 수 감소는 근본적으로 주택 가격을 내릴 수밖에 없다.
다만 국민소득이나 지역별 영향에 의해 속도가 조절될 수는 있다.
지난달 서울 아파트는 0.8% 상승했는데, 전국 아파트를 합쳐보면 오히려 떨어졌다.
이런 것만 봐도 알 수 있다.

C: ‘부동산이 주택 가격이 출산율에 부정적인 영향을 준다’라고 이야기하는 사람들은 2015년부터 출산율이 급감했는데, 그때 부동산 가격이 폭등했다는 것을 근거로 든다.
단적으로 연결하기는 어렵지만, ‘어쨌든 장기적으로 줄어드는 가구 수가 주택 가격을 떨어뜨린다고 했을 때, 집값이 싸지면 다시 출산율이 반등하지 않겠어?’ 라고 예상할 수는 있다.
그런데 가구 수가 줄어드는 2040년이면 지금으로부터 15년 후다.
그때는 이미 출산을 할 수 있는 가입 여성의 수가 확 줄어들어 있다.
출산율이 반등할 수 있는 동력을 잃게 돼서 그 전에 예방을 해야 한다.
출산율이 오를 수 있겠지만 너무 미미하게 오를 거라 학계에서는 이걸 ‘저출산의 덫’이라고 부른다.
집값이 떨어질 때까지 무작정 기다릴 시간이 없다.

D: 결혼을 안 하니까 청년 1인 가구가 증가하는데, 이 청년들은 주로 대도시에 밀집해 있다.
1인 가구의 경우에는 아무래도 주택매매 가격보다는 월세와 전셋값이 큰 영향을 준다.
시장으로 보면 아파트보다는 비아파트 부분이 더 중요하다.
1인 가구의 평균 거주 면적은 약 40㎡다.
그런데 청년 1인 가구의 거주 평균 면적은 34㎡다.
평수로 치면 10평이다.
그들의 실질적인 주거 수요는 작은 집이다.

청년들에게 장기임대주택이 필요하다고 하는데, 지금 한국토지주택공사(LH)가 지은 장기임대주택은 청년들이 입주할 여지가 아예 없다.
서울의 장기임대주택에 들어가려면 소득과 자산 기준이 맞아야 한다.
기존에 LH 임대주택 입주자들이 우선적으로 거주하게 된다.
LH가 새로 임대주택을 짓기만 하면 ‘임대 쇼핑’을 한다.
입주 자격이 되니까 자산 없고 나이 든 사람들이 다 차지하는 것이다.
청년들이 입주해야 할 역세권에 있는 새 임대주택도 상황은 마찬가지다.
특히 이들은 소득이 늘어나는 사람들이 아니다.
그 상태로 임대주택에 계속 머물게 된다.
정작 장기임대주택이 필요한 청년들은 더 입주하기 어려워지게 되는 것이다.
장기임대주택을 추가로 짓자, 이것보다 제대로 운영하는 것이 더 중요하다.

세금을 한 푼도 안 내는 우리나라 근로자가 660만명이다.
연 근로소득이 2500만 원 이하는 세금을 아예 안 낸다.
660만명의 대부분이 청년일 경우, 다수가 1인 가구일 거고 이들은 월세살이할 거다.
월세 세액공제 비율이 15%인데, 세금을 안 내는 청년들에게는 세액공제가 의미가 없다.
청년 가구 지원 정책이지만 이렇게 현실 반영이 제대로 안 되는 것들이 있다.
소득이 낮은 청년들이 월세로 사는 집의 주인들에게 정부가 돈을 주고, 거주자는 무료로 사는 방안이 오히려 현실적이다.

C: 청년들을 대상으로 결혼과 출산에 대한 설문조사를 해보니까 죽을 때까지 미혼 상태로 있고 싶은 건지, 아니면 여건이 되면 결혼을 할 건지 본인도 모르겠다는 청년들이 꽤 있었다.
모르는 것도 의미 있는 현상이라고 생각해서 올해 설문조사에 처음으로 ‘모르겠다’는 답변을 넣었는데 20%가 선택했다.
이들에게 ‘정부 정책이나 기업에서 혜택을 줬을 때 생각이 바뀔 것 같냐’고 물어보니까 40%가 ‘그럴 수도 있다’고 답변했다.
. ‘그럼 뭘 해주면 좋겠냐’고 다시 물어보니 주택 문제 해결과 경제적인 지원을 꼽은 이들이 많았다.

그런 의미에서 주택 지원은 어려움을 극복할 기회를 줄 수 있다.
결혼해서 아이와 살려면 방이 두 개 이상은 돼야 한다.
현재 원룸 정도 크기의 집을 정부가 청년주택으로 제공하는데, 거기 살면 미래가 보이지 않고, 일단 못하겠다고 포기하게 되는 것이 아닐까 하는 생각이 든다.
정부 재원은 한정돼 있고 1인 가구에게 3인 가구가 살 크기의 주택은 줄 수는 없다는 정부 방침은 이해할 수 있는 부분이 있다.
그러나 청년주택이 최소한의 삶의 질을 유지하면서 미래를 계획할 수 있는 규모는 돼야 하지 않을까. 신혼부부 특공 대상 주택만 봐도 둘만 살기에 빠듯한 크기다.
아이를 낳으면 이사를 해야 하고, 살던 환경을 다 바꿔야 한다.
그러니까 출산을 피하는 상황이 되는 거다.
청년주택 지원 정책이 아직은 돈 없는 청년들의 마음을 움직이기에는 큰 효과가 없다.
청년들에게 도움이 될 수 있는 것은 장기임대주택이라고 생각한다.
어느 정도 큰 규모의 주택이 필요하다.
아이를 낳아도 키우는 데 문제가 없도록 장기적인 인생 계획을 세울 수 있는 임대주택들이 만들어져야 청년들이 혼인도, 출산도 할 것이다.

A:요즘에는 자녀와 같이 사는 노부모가 거의 없다.
고령자 1~2인 가구가 많다.
사회가 돌봐줘야 하는데 완벽하게는 불가능하다.
자력으로 자기의 노후를 책임져야 하는 시대다.
노인들에게 가장 필요한 건 아파트 ‘다운사이징’을 쉽게 해주도록 하는 거다.
노인 1~2인 가구가 40평짜리 아파트에 계속 살 필요가 없다.
작은 평수로 이사하고, 대신 그 차액으로 노후 생활비를 마련할 수 있도록 해야 한다.
그런데도 취득세, 양도소득세 같은 비용을 감안하면 다운사이징 할 때 자산만 줄어드니까 엄두를 못 낸다.

예를 들어 같은 아파트 단지 안에서 20억원짜리 큰 평수에서 좀 더 작은 15억원짜리 작은 평수로 옮긴다고 치자. 내야할 세금을 따져보면 이사하는 것이 손해다.
고령가구는 주택을 유동화해 소득을 얻어야 하지만 손해보면서 할 수는 없다.
사회 전체적으로 생각해보면 자녀를 키워야 할 젊은 세대들이 큰 평수에서 살게끔 하고, 노인 1~2인 가구는 집을 작은 데로 옮기더라도 생활비가 꾸준히 들어올 수 있도록 하는 것이 윈윈(win-win)하는 방법이다.

호주가 고령자들을 위한 ‘다운사이징’ 프로그램을 만들었다.
노인가구가 거주지를 큰 곳에서 작은 곳으로 옮길 때 생기는 그 차액을 연금으로 쓸 수 있도록 했다.
차액에 대해서는 세금도 안 낸다.
우리나라에서도 이런 식으로 노인가구가 다운사이징을 쉽게 하도록 하고, 아파트 안에서 식사까지 해결하도록 하는 시스템을 마련해야 한다.

C:주택연금 개편도 필요하다.
올해 5월 고령자들이 실버타운 같은 노인복지주택에 들어갈 때도 주택연금에 가입할 수 있도록 실거주 요건이 완화되기는 했으나 이걸로 부족하다.
고령층이 되면 일시적으로 이동을 해야 하는 경우들이 많이 생긴다.
건강상 요양을 하러 갈 수도 있고, 손주를 돌보러 자식 집 근처로 갈 수도 있다.
지금 주택연금 제도는 노인들의 여러 상황을 충분히 반영하지 못하고 있어 개선해야 한다.

싱가포르에서는 부모나 조부모의 주택 2km 반경 안에 살겠다고 할 경우 자녀들에게 주택 분양 우선권을 부여한다.
우리나라에서 이게 도입되면 인기 지역에 다 몰려갈 테고 그걸 막을 방지책이 필요할 수 있다.
하지만 이런 식으로 가족 공동체 중심으로 초고령화 문제를 해결할 수 있도록 자생력을 키우는 정책이 중요하다고 본다.

C:‘모든 도시를 다 살려놔야 되는가’라는 질문이 국민 모두의 가슴속에 있을 거다.
하지만 그 말을 꺼내는 순간 역적이 되기 때문에 공론화가 어렵다.
동네에 빈집이 한 채 생기면 그 주변으로 바로 퍼져나간다.
이제 버릴 건 버리고 살릴 건 살려야 되는데, 그 기준이 좀 합리적으로 수립이 돼야 한다.
지방 통폐합은 이미 논의가 시작되어야 할 때가 지났는데도 준비가 안 돼 있다.
톱다운(Top-down)으로 가게 되면 굉장히 저항이 클 거다.
지방에서, 밑에서부터 논의가 이뤄져야 한다.

B:빈집이 100만 가구가 넘는다.
부모님이 세상을 떠나서 빈집이 됐고, 자녀가 그 집을 물려받았어도 경제적 가치도 없어 방치되고 있다.
이제는 빈집이 아니라 폐가라고 하는 게 더 정확하다.
결국 모든 도시를 다 유지할 수가 없다.
스마트시티처럼 몇 개 도시들을 뭉쳐서 생활할 수 있도록 만들 필요가 있다.

A:최근에 서울시에서 재건축 단지에 데이케어센터를 의무적으로 설치하라고 했는데, 노인시설이 일종의 기피 시설처럼 돼 있으니까 이렇게 결정했다.
기왕에 만드는 거 조합에서도 수요가 있도록 만들어야 하니 도시의 노인시설도 고급화되지 않을까 싶다.
이런 과정에서 노인들의 주거환경은 개선이 될 거고, 바람직하다고 본다.

C: 정비사업에서 공공이 가장 취할 기회는 용적률 같은 인센티브를 제공하면서 공공성을 높일 수 있는 수단을 만드는 거다.
인구가 이렇게 줄어드는데도 여전히 어린이들과 노인은 혐오의 대상이 돼서 출입 금지되는 곳이 많다.
인구 위기에 입각해서 시장에 맡겼을 때 외면받는 어린이와 노인들을 위한 시설을 도시정비사업에서 수용하도록 시스템화됐으면 좋겠다.