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금융당국이 지난 6월부터 1·2차 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장 평가 결과를 마치고 모든 금융권을 대상으로 구조조정에 속도를 내라고 압박하고 있지만 금융당국의 분석과 달리 효율이 높지 않다는 지적이 나온다.
특히 저축은행업권이 PF 정상화 펀드를 만들고 보유하고 있던 부실채권을 ‘셀프 매각’한 사실이 확인되면서 논란이 되기도 했다.
19일 금융감독원이 지난 8월과 10월까지 각각 1·2차에 걸쳐 진행한 사업성 평가에 따르면 전체 PF 익스포져(위험노출액) 210조4000억원 중 11%인 22조9000억원이 유의(C)·부실우려(D) 등급으로 분류됐다.
보다 엄격한 새로운 기준을 적용한 만큼 악화우려 익스포져는 지난해 말 9조3000억원 대비 246% 이상 늘었다.
PF 유형별로는 토지담보대출이 전체 PF의 60%를 차지했다.
토담대는 4조6000억원인 본PF, 4조8000억원 규모인 브릿지론 보다 월등히 많은 13조5000억원에 달했다.
금융업권별로는 상호금융업권이 10조9000억원으로 가장 많았고 저축은행이 4조4000억원, 증권이 3조8000억원, 여신전문업권이 2조7000억원, 보험업권이 7000억원, 은행이 4000억원 순으로 집계됐다.
문제는 토담대와 브리지론이다.
토지 매입 단계인 두 유형의 PF대출은 토지 가격이 하락하지 않는 한 재구조화나 정리가 만만치 않다.
김선주 신한은행 부동산투자자문센터 전문위원(팀장)은 “땅값이 비싼 시기 토지를 매입한 만큼 금융비용이나 초기자금 등을 회수할 수 있는, 손해를 보지 않는 선에서 매물을 내놓고 있다”며 “급매로 나왔다는 토지도 실질적으로는 급매가 아닌 경우가 많다.
이런 매물들은 팔리지 않고 시장에 쌓이고 있다”고 진단했다.
이에 금융당국의 평가처럼 부동산 PF 구조조정이 순항하긴 어렵다는 우려가 나온다.
PF업계 관계자는 “경·공매를 통하려면 일단 가격을 낮춰 진행해야하는 만큼 최대한 미루는 편이 낫다는 인식이 확산해 있었다”면서 “당국의 직간접적 압박으로 어쩔 수 없이 내놓는 경우가 있지만 여전히 금리인하와 부동산 경기 훈풍에 기대를 거는 사례가 적지 않다”고 설명했다.
부동산 신탁업계 한 관계자도 “금융당국의 권고대로 우량하지 않은 사업장에 대해선 기한이익상실(EOD)로 처리하고 정리·재구조화하는 경우가 최근 들어 확실히 많아졌다”면서도 “해당 사업장들이 잘 처분되는 상황이라고 평가하긴 어렵다”고 전했다.
금융당국이 배경을 명확하게 밝히지는 않았지만 업권별 구조조정 완료율도 크게 차이가 났다.
10월말까지 정리·재구조화 절차를 마친 사업장이 전체 부실 PF의 21%라는 것이 금융당국의 계산이지만 새마을금고(29%)를 제외하고 증권(20.7%), 상호금융(17.7%), 저축은행(16.7%) 등은 평균에 미치지 못했다.
특히 상호금융업권에 이어 두번째로 부실 PF 규모가 큰 저축은행의 구조조정 이행률이 상대적으로 크게 떨어진 것이다.
그간 금융권 내에선 상호금융·저축은행의 잠재된 PF 부실에 대한 우려가 끊임없이 제기됐다.
저축은행의 경우 두 차례 PF정상화펀드를 만들기도 했으나 펀드를 통해 부실채권을 판 저축은행과 채권을 사들인 저축은행이 동일한 사례가 확인돼 금융당국이 긴급 점검에 나서기도 했다.
2차 부동산 PF 정상화 펀드의 경우 저축은행업권이 5112억원을 출자했으나 이 중 4085억원이 부실채권 매각 주체와 매입 주체가 동일한 것으로 확인됐다.
한 저축은행 고위 임원은 “상호금융은 부실채권(NPL) 관리전문 자회사를 통해 부실 사업장 정리하고 있는 반면, 저축은행 부실 사업장은 시장에서 받아줄 곳이 마땅찮은 면이 있다”고 토로했다.
새마을금고중앙회는 MCI대부를 손자회사로 갖고 있고, 농협중앙회·신협중앙회는 각각 농협자산관리와 KCU NPL대부를 자회사로 두고 있다.
김병칠 금감원 부원장은 “새마을금고는 한국자산관리공사(캠코)를 통해 부실 사업장 매각이 많이 이뤄져 정리·재구조화 비율이 높아진 것으로 알고 있다”며 “다른 업권도 부실정리를 더욱 적극적으로 할 수 있도록 다양한 매각 방법을 강구하고 있다”고 밝혔다.
부실 구조조정을 마무리하더라도 금융당국의 기대만큼 새로운 PF사업이 원활히 진행되지 않을 수 있다는 전망도 있다.
금융당국은 정리·재구조화 절차 완료로 내년 상반기까지 약 15만호 상당의 주택공급 효과가 나타날 것으로 보고 있다.
김 전문위원은 “강남 대로변의 이른바 ‘노른자’ 땅도 사업성이 나오지 않는 상황”이라며 “청년주택, 한국토지주택공사(LH) 매입임대주택, 대규모 오피스 빌딩 등이 아닌 사업장은 대부분 얼어붙었다”라고 평가했다.
그러면서 “아직은 PF 구조조정과 그 후 새로운 PF사업을 진행하는 과정이 원활하다고 판단하기 이르고 조심스럽게 지켜봐야 한다”고 덧붙였다.
임철영 기자 cylim@asiae.co.kr
전영주 기자 ange@asiae.co.kr
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