상가 임차인이 임대차 기간 만료를 불과 하루 남기고 계약을 갱신하지 않겠다고 통보한다면, 임차인의 통보대로 계약은 임대차 기간 만료일에 바로 종료되는 걸까요? 임대인은 묵시적 갱신이 될 것으로 여기고 다음 임차인을 구하거나 임대차 보증금의 반환을 준비하지 않고 있다가 통보를 받고 크게 당황할 것입니다.
주택이라면 주택임대차보호법에서 “임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않거나 계약 조건을 변경하지 않으면, 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”는 묵시적 갱신 규정을 둔다.
임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않아도 또한 이와 같다고 정하고 있습니다(제6조 제1항).
상가의 경우는 다릅니다.
상가건물 임대차보호법은 묵시적 갱신에 관해 “임대인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고만 규정하고 있을 뿐, 주택임대차보호법과는 달리 임차인이 언제까지 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 되는지에 대한 규정은 두지 않고 있습니다(제10조 제4항).
그렇다면 상가 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 아무런 조치를 취하지 않다가 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신 거절의 통지를 했다면 과연 묵시적 갱신이 된 것일까요? 아니면 임대차 계약이 종료되는 것일까요?
최근 이에 대한 대법원의 판단이 내려졌기에 소개합니다(2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결).
관련 사건은 상가 임차인인 원고가 임대차 기간 만료 하루 전에 갱신 거절의 통지를 한 뒤 임대인인 피고를 상대로 그에 따른 보증금 반환을 청구한 사안이었습니다.
1심과 2심은 “임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 별다른 조치를 취하지 않은 이상, 임대차 계약은 기간 만료일 전 1개월이 경과해 일단 묵시적으로 갱신되었다가 갱신 거절 통지를 한 날로부터 3개월이 지난 때에 해지되어 종료되므로 보증금에서 3개월치 월세를 공제하고 돌려주면 된다”고 판단했습니다.
하지만 대법원의 판단은 달랐습니다.
대법원은 “상가건물임대차보호법이 주택임대차보호법과 달리 상가 임차인의 갱신 거절 통지 기간에 대해 명시적인 규정을 두지 않은 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신 거절 통지 기간은 제한이 없다고 보아야 한다”며 “해당 임대차 계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차 기간의 만료일에 바로 종료한다”고 판단했습니다.
원칙적으로 기간을 정한 임대차 계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 종료합니다.
민법 제639조는 임대차 기간이 만료한 뒤 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하고 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 제기하지 않은 때에는 묵시의 갱신이 인정된다고 정하고 있을 뿐입니다.
민법에 의하면 임차인이 임대차 기간 만료 전에 갱신 거절의 통지를 하면 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없습니다.
김추 법무법인 바른 변호사 chu.kim@barunlaw.com
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