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8년간 월세를 안올린 상가가 있습니다.
소액상가이기도 하고 코로나때 올리기도 어렵고, 이래저래 뒤로 미루다가 결국 8년간 그대로입니다.
현재 월세 50만원(보증금800)을 받고 있습니다.
시장가보다 월세가 너무 싸면 세입자가 안나가며, 상가가치가 너무 낮아져서 매도도 어려워진다고 합니다.
정확한 시세파악은 안되지만, 20~60%정도 저렴한 상태입니다.
시장가까지는 아니더라도, 어느정도 월세를 맞춰줄 필요가 있을 것 같습니다.
질문1)
세입자는 계약 연장을 2년 하기를 원할 것 같은데, 제가 1년을 주장해서 매년 5%씩 올려도 되나요?
질문2)
세입자 10년 보호가 있는 것으로 알고 있습니다.
저랑 계약은 8년정도 했지만, 과거기록부터 따지면 10년이 넘은 상태입니다.
월세를 제대로 받으려고 세입자를 억지로 쫓아낼 생각은 없습니다.
다만, 10년이 지난 상태에서는 5%인상이 아니라, 추가 인상을 해도 법적인 문제가 없다면,
시장가를 고려해서 적절히 타협점을 찾으려고 합니다.
참고 사항)
공실이 거의 없는 곳이라서 시세 파악이 조금 어렵긴한데,
오늘 월세 올라온 매물을 살펴봤습니다.
바로 옆건물에 같은 층에 비슷한 규모의 상가 월세 매물이 있었습니다.
제 생가는 약 10평인데, 약 9평정도 되는 상가로 1000/80으로 올라와 있습니다.
거래하는 부동산 의견은 60은 받아야 한다고 말합니다.
제가 거래하는 부동산이 제시하는 월세는 다소 보수적이긴합니다.
작년인가 재작년에 7평짜리 소형상가 월세를 45로 하라고 해서 45로 올렸더니,
하루만에 세입자를 찾아왔습니다.
과거에도 규모가 더 큰 상가도 몇일만에 세입자가 나타났습니다.
확신은 없지만, 부동산이 제시하는 월세가 최저가라고 판단됩니다. | 
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1. 10년되면 월세를 한번에 얼마를 올리든 건물주 마음입니다.
2. 1년마다 5%갱신해서 올릴 수 있습니다만, 세입자가 거부하면 협의 해야 합니다.
옆에 80에 올라와 있다면 80은 받을 수 있을거라 생각 합니다. 세입자를 오래두고 싶으면 그보다 싸게 내놓으시고, 아니면 제값받는거죠.