저번글에서는 공정성에 치중하느라 유진과 파라다이스를 제3자의 입장에서 비교했었습니다. 그렇다보니 유진기업시점에서보는 시내면세점 입찰 경쟁우위부분에서는 자세히 다루지 못해 아쉬운 부분이 많았습니다.
이번글에서는 증포의 대표 유진기업 찬티로써 왜 유진기업에 집착하는지 써 보도록 하겠습니다. 저는 면세점 입찰건에 제 주식인생을 걸었거든요. 이거 못 따면 유진기업만 주구장창 민 저도 등신되는거고 이 좋은상황에서 못딴 유진기업도 상등신되는겁니다.
저는 참고로 신라 SK 유진기업에 배팅합니다.
이글이 성지글이 되어 증포의 뽐스트라다무스가 되기를 기원합니다.
1. 여의도 MBC 부지활용문제
제가 최초로 유진기업에 관심을 가지게 된 계기는 여의도 MBC 부지때문이었습니다. 유진기업의 탁월한 선택에 X랄을 탁쳤던 기억이 납니다.
2011년 상암 신사옥 착공이후로 여의도 MBC 부지처리문제가 큰 이슈사항이었습니다. 2011년 최고가 입찰가를 써낸 젠투컨소시엄이 여의도 MBC 부지 우선협상권을 가지게 됐지만 자금조달 문제로 우선협상권을 박탈당했습니다. 그리고 여의도 MBC 부지활용문제는 유진기업이 나서기 전까지 상당한 답보상태에 머물러있었습니다.
당초 2011년 MBC 부지입찰당시 입찰에 참여했던 KB금융이 유력후보로 거론됐지만 유진증권이 자리를 떠난 여의도로 이전이 성사되었고 싱가포르계 PF 사가 인수하여 빌당 및 오피스텔을 짓겠다고 했지만 낮은 매각가격과 여의도의 높은 공실률로 인해 MOU를 체결해놓고도 매각이 무산되었습니다. 이로인해 여의도 MBC 부지는 공중에 떠버린 상태이며 MBC의 최대주주인 레이디가카의 재산을 관리하는 정윤회와 졸개들 입장에서는 이 부지 처리 문제가 상당히 골칫거리일겁니다.
정윤회와 졸개들 입장에서는 유진기업이라는 구세주의 등장이 상당히 반가웠을겁니다.
MBC 시설을 그대로 활용하겠다는점도 상당한 매력이죠. 건설업체에 팔아버려서 MBC의 인프라를 다 밀어버리는것보다 훨씬 낫고요
유진기업이 면세점 입찰에 실패한다면 MBC 부지는 다시 공중에 떠버리고 맙니다. 최악의 경우 해외 PF에 헐값 매각이라는 상황도 배제할 수 없고요.
꼼꼼하신 전임 가카라면 재산 보호차원에서라도 유진기업을 어떻게든 밀어줬겠지만 미국 여행에 정신이 팔려있는 레이디 가카께서 이 문제에 크게 관심이 없을수도 있습니다. 하지만 정윤회와 졸개들 입장에서는 상당히 중요한 문제가 될수도 있겠죠. 레이디 가카 진영이 유진기업을 밀어준다거나 특혜를 준다거나 하는 소설까지 쓸 생각은 없지만 동일한 조건이라면 외압 가능성도 배제할순 없습니다. 언제나 상상 그 이상의 짓거리를 벌여왔던 정부니까요.
2. 경영능력
대기업이야 어디가 되든 재무나 경영능력이 엇비슷하니 여기서 큰 변별력을 가지기 어렵지만 중소는 상황이 다릅니다. 경영과 재무능력의 편차와 동원 자금력에서 많은 차이가 납니다.
한진, 애경, 참존이 면세사업권을 반납했거나 매각했던 과거 사례와 2012년 사업권을 부여한 14개 지방 면세점 중 5개 업체가 폐업했던 사례가 관세청의 입장에서는 상당한 부담일겁니다. 기껏 중소기업 안배라고 밀어줬는데 재무부담된다고 낼름 팔아먹는것도 어떻게든 피하고 싶겠죠. 관세청 입장에서 안정적으로 초기자본을 투자하고 적자상황에서도 지속적으로 사업을 유지할 수 있는 업체를 선정하는 것이 가장 중요하겠죠.
재무부담은 2012년 파라다이스 면세점을 인수한 신세계의 사례를 보면 알수 있습니다. 면세사업부문에서 작년 152억의 적자를 냈죠. 초기투자비용외에도 매년 최소 100억의 적자를 3년 이상 감당할 수 있는 안정적인 모기업의 매출과 영업이익이 뒷받침되어야 합니다.
메르스로 홍역을 치르고 있는 파라다이스와 하나투어, 연예기획사인 키이스트는 산업의 변동성이 무척심합니다. 건설산업이 최악이었던 지난 3년동안 꾸준한 흑자를 유지한 유진기업의 경영능력이 빛날수밖에 없는 지점이죠. 이점은 분명 심사위원단에게도 어필이 될겁니다.
3. 면세점의 규모
많은 분들이 간과하고 있는 요소가 면세점의 규모입니다. 이번 면세점 사업권은 서울시내이기 때문에 기존 서울시내 면세점 6곳과 새로 추가되는 2곳 합쳐서 8곳의 면세점과 경쟁을 벌여야 됩니다. 규모가 큰 대기업 면세점과 경쟁해야 되기 때문에 최소한 동화면세점 정도의 규모는 갖춰줘야 대기업 면세점과의 경쟁이 가능합니다.
또 하나 규모가 중요한 이유는 브랜드 협상력이라는 측면이 있습니다. 면세사업은 사입 방식이기 때문에 항상 재고 부담을 안고가야 됩니다. 대규모 사입이 가능해야 브랜드 협상력과 가격 협상력애서 우위를 차지할 수 있죠. 제가 동대문 중소 업체들을 부정적인 관점으로 보는 이유도 바로 이것 때문입니다. 3층짜리 면세점으로는 대기업과 경쟁하기 어렵습니다.
동대문 면세점 후보중 가장 규모가 큰 업체는 롯데-중원의 피트인 컨소시엄입니다. 대기업포트에서 롯데가 하나 먹고 중기 포트에서 중원이 먹어서 피트인 3층부터 13충까지 면세점으로 연결하면 규모는 대기업 면세점과 엇비슷해집니다만 롯데와 중원이 동시에 먹을 확률은 메르스 환자가 동물원에 놀러가서 낙타에게 메르스를 전염시키고 그 낙타가 다시 사람에게 메르스를 옮길 확률 만큼이나 낮습니다. 이게 무슨 개소리냐고요?
중원과 롯데가 동시에 면세점을 입찰받을 확률은 제로에 가깝다는 소리죠. 당장 어제 박영선 위원이 롯데의 시내면세점 독과점 문제를 언급했는데 말입니다. 정 그렇게 동대문에 주고 싶다면 차라리 SK에 주는게 훨씬 나아보입니다. ICT 3.0 면세점이라니 그림도 꽤 그럴듯 하잖아요. 스크는 워커힐 면세점 운영실적도 있고요.
내가 여행사의 유커 관광을 담당하는 관광기획자라고 가정하고 생각해봅시다. 동대문 관광코스 다음에 면세점 쇼핑이 예정되어 있습니다. 동대문 어느빌딩 꼭대기에 있는 조그만 면세점을 갈까요. 동대문 옆에 차타고 10분 거리에 있는 롯데소공이나 동화면세점을 갈까요. 관광객이나 여행기획자의 입장에선 당연히 큰 규모의 면세점을 선호할수밖에 없습니다. 동대문 면세점이 경쟁력을 가지려면 롯데소공 아니 최소한 동화면세점과 비슷한 규모를 갖추거나 차별화된 문화컨텐츠를 제공해서 일부러라도 찾아올 메리트가 있게끔 만들어야됩니다. 한류스타 뮤직비디오 좀 틀어준다고 한류면세점이 아닙니다. 교회도 작은교회보다 대형 교회 선호하는거랑 똑같은거에요.
동대문 입지 중소기업들은 변별력이나 차별성이 없어요. 어느한쪽을 선정하면 다른쪽에서 말이 엄청 나올겁니다.
관세청입장에서 최악이죠. 선정되었을때 누구나 고개를 끄덕일만한 합리적인 선정이유가 있어야 합니다.
4. 주차문제
박원순시장이 시내면세점 입찰시 최우선 고려사항으로 주차문제를 해결할수있는 기업으로 뽑아달라고 요청했습니다. 그만큼 종로 - 동대문라인의 교통이 헬이라는 반증이죠. 주차문제는 보기보다 상당히 중요합니다.
사실 동대문 주차문제 해결은 간단합니다. DDP 뒤에 성동공고 운동장이 있거든요. 주말에만 쓴다고 쇼부만 잘 치면 됩니다. DDP 이면도로 - 성동공고 연계하면 버스 30대까지 주차할수 있습니다.
이걸 모를리는 없고 협상할 여력이 없거나 뒤로 협상하고 있는 거겠죠.
SK의 경우 케레스타 20대, DDP + 성동공고 30대 하면 50대를 주차할 수 있습니다. 동대문 주차문제에서 가장 앞서있죠.
유진기업의 여의도 MBC 부지가 얼마나 짱짱한지 궂이 설명하지 않겠습니다. 한강고수부지까지 활용하면 100대까지 수용가능하다는것도 말 안하렵니다. (어차피 100대씩이나 들어올일이 없으니...)
5. 문화컨텐츠 활용문제
입찰에 참여한 기업들이 다들 한류컨텐츠를 활용하겠다고 밝혔습니다만 구체적인 실행계획은 별로 없습니다. 매장에 한류 물품을 판다거나 뮤직비디오를 튼다거나 연예기획사와 협력해서 연예인이 가끔 온다거나 하는게 전부겠죠. 배용준이 피트인에서 24시간 상주 사인회나 팬미팅을 한다면 모를까 사실 한류컨텐츠 연계라고 하기도 쪽팔린 수준입니다. 심사항목 배점 맞추려고 억지로 끼워넣기한거죠.
여기서 유진기업이 다른 회사와 차별되는 가장 큰 장점이 나타납니다. 여의도 MBC 공개홀, MBC와 협업.
MBC 최고히트상품 대장금 박물관, 기존 스튜디오를 활용한 방송체험관, 한류스타뿐만아니라 한류문화를 홍보하는 한류 뮤지컬과 상시공연. MBC와 협업으로 여의도 MBC공개홀에 1년에 한번정도 뮤직뱅크를 한다고 생각해보세요. 우리 엑소오빠가 나온다는데 안갈것 같습니까?
FNC랑 협업해서 홍기랑 정용화 팬미팅도 할 수있죠.
여의도 MBC부지는 어떻게 활용하느냐에 따라 가능성이 무궁무진합니다. 거기다가 일개 공연기획사가 아니라 MBC가 뒤에 있어요. 쩔죠? 이게 다 여의도 MBC 부지의 힘입니다.
경쟁업체는 따라할수도 없어요.
한류를 활용한 문화면세점이라는 청사진은 분명 그럴듯해보입니다. 인프라도 실현 가능성도 경쟁업체중에 가장 높고요.
6. 관광인프라, 중소 지역사회 상생협력
제가 사실 유진에 가장 감동먹은 지점이 여깁니다. 임마들이 얼마나 철저하게 준비했는지 알수있는 대목이었죠. 이거 기획한놈 상줘야 됩니다. 진짜.
지역안배를 고려하면 용산과 동대문은 분명 한자리 주는것이 맞아 보입니다. 기존 면세점도 없고 용산개발과 DDP 활성화라는 명분이 있으니까요.
여의도 MBC 부지는 분명 장점도 극명하지만 단점도 극명한 위치입니다. 여의도 MBC 부지의 장점을 극대화시킨만큼 단점은 최대한 희석시키는게 입찰 성공확률을 높일수 있는 방법이죠. 여기에 유진기업은 기존 시내 중심지에 몰려있는 관광인프라를 넓히고 지역균형발전을 키워드로 내걸어 여의도를 새로운 문화관광의 중심지로 개발하겠다고 했습니다.
키워드만 보면 글로벌 홍대니 새로운 한강 르네상스니 처럼 진부해보이지만 실제 실행계획은 상당히 현실적이고 구체적입니다.
일단 면세점내에 서울시관광협회에서 관리하는 서울관광종합상황센터를 유치했습니다. 이게 뭐냐면 명동이나 이태원가면 있는 외국인관광 안내소입니다. 면세점을 여의도 관광을 중심지로 활용하겠다는거죠. 상징성과 관광 편의성면에서 좋아보입니다. 심사위원들에게 충분히 먹힐 수 있어요.
관광객 대상 영등포 관광투어 버스도 운영하겠다고 했죠. 버스투어라면 IFC몰, 63빌딩, 노량진 시장 등 충분히 관광 포인트가 될만한 지역이 있습니다.
실행계획중에는 면세점 구매실적에 따라 재래시장에서 사용할수있는 온누리 상품권을 지급하겠다는것도 있습니다. 마일리지를 지역상권과 연계하겠다는 파라다이스보다 얼마나 구체적이고 현실적입니까? 면세점에서 쇼핑하고 버스투어타고 영등포 관광하면서 받은 온누리 상품권을 소비함으로써 지역상권에 이바지한다. 영등포구청이 밀어주는 이유가 있습니다.
1000만 관광객시대의 새로운 거점 동대문, 과거와 현재가 공존하는 명동, 지역 공동체 지원보다 훨씬 현실성있고 그럴듯하지 않나요?
제가 5~6월내내 자료다 찾아보고 온갖 언론보도자료 다 털어본결과 유진기업이 가장 현실성있고 그럴듯한 계획을 제시했습니다. 다른곳들은 청사진은 있는데 구체적인 실행계획이 없어요. PT때 비밀무기로 감춰두지 않았다면 말이죠.
기부금 비율도 훌륭합니다. 작년 2.7% 3년 평균 5%. 파라다이스보다는 딸리지만 기부금한푼도 없는곳이 태반인걸 보면 분명 플러스 요인이죠. 그리고 유진은 사회복지재단도 하나 가지고 있습니다. 사회환원부분은 가장 앞서있습니다.
단 조금 걸리는 부분이 작년에 위장중소기업을 내세워서 공공입찰을 따냈다가 걸린건인데 심사에 얼마나 반영될지는 모르겠습니다.
7. 제안, 심사의 성향
제가 수없이 제안서 써서 붙고 떨어지는걸 경험하면서 느낀점은 PT는 흐름이다 였습니다. 고객이 요구하는 기본요건은 뼈대로 다 갖춘 상태에서 얼마나 그럴듯한 살을 붙여 스토리텔링하는냐가 PT와 제안서의 핵심이죠.
언론보도에 따르면 업체당 PT는 5분 질의는 10~20분이라고 밝혔습니다. 이말이 뭐냐면 어차피 기본적인 요건은 제출한 서류로 다 검토했으니 질의응답에서 취약부분을 제대로 공격하겠다는겁니다.
재무가 약한 업체는 재무를
동대문 입지 기업은 주차장 문제를
운영경험이 없는 업체는 운영경험을 집중적으로 공략하겠죠.
전혀 예상못한 돌발질문 위주로 공격할테니 여기서 버벅거리면 나가리 납니다.
또 하나 심사위원의 성향이 있는데
관세청에서는 로비 차단을 위해 심사위원을 극비리에 모집하고 있습니다. 아마 기존 익숙했던 평가인사보다 전혀 예상못했던 새로운 인물 중심으로 평가단을 꾸릴 확률이 높겠죠. 재무 전문가, 사회분야 전문가, 교통 전문가 이런식으로요.
이런분들의 특징이 전투력이 만빵입니다. 전혀 생각치못한 부분을 집요하게 파고들죠.
유진기업이 가장 스토리텔링이 잘되있고 치명적인 약점이 없어 벨런스가 좋아 PT에서 감점요인이 적습니다. 오히려 어필포인트에 따라 플러스 요소가 될 포인트들이 많죠.
말더듬이가 PT에 나오지 않는한 이 PT는 유진기업에 절대적으로 유리합니다.
제가 증포의 뽐스트라다무스가 될지
유진기업과 함께 상등신이 될지
7월에 같이 한번 보시죠 ㅎㅎㅎ | |
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