증권사 부동산IB 10년차 직원입니다. 작금의 새마을금고 사태에 대해64
- [* 익명 *]
- 등록일 2023-07-07 20:22
- 조회수 16409
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파워링크 
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 [* 익명41 *]
증권사에서 일하며 새마을금고에 대해 잘 알지도 못하는자에 대한 글임 1. 중앙회랑 금고는 법인이 다름 둘을 구분하지 못한채 글이 매우 혼재되어 기재됨 중앙회 pf는 전문화 되어있고 연체율도 매우 낮음 2. 이 사건은 중앙회 참여 없이 금고끼리 나간 대출 건들이 연체율이 올라간거임 3. 금고들은 1300개 독립법인으로 각 금고마다 스타일이 있음. 이번에도 적극적으로 pf에 참여한 금고도 있고 단 1건의 pf도 취급안한 금고도 있음. 이러한 다양성이 imf 모든 시중은행 농수신협 저축은행 다털려서 공적자금받을때 한푼도 안받고 살아 난거임. 그리로 과거에도 그랬고 이번에도 문제금고들은 뼈를 깎으며 자생노력을 하거나 우량한 금고에 합병 되며 지나갈거임 4. 마치 pf를 넘보지 말아야할 시장이라고 표현하는데 금융기관이라면 당연히 취급이 가능한 분야임. 처음에는 누구나 실수를 하듯 이번을 교훈삼아 더 안정적으로 취급하는 계기가 되면 되는거임 5. 연체율 2->6 이 최근 운영이 좋지 않았다 라고 해석할순 있지만 결국 객관적인 위험은 6->8이 된쪽이 더 위험한거임.
2023-07-08
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응답하라JK
새마을금고는 대부분 선순위 트렌치에 투자하고있고 후순위에 저축은행이나 증권사가 있는거 아닌가요? 담보가 있어서 부실대출이 있더라도 전액 다 회수못하는게 아닙니다.
2023-07-08
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[* 익명11 *]
1. LTV가 무너지기 때문에 선순위도...
(ex. 미국은 100%를 넘어서 대체투자 전액 상각) 2. 단일 사업장에 참여금액이 무지성 수준으로 큼 3. 땅이 안팔려요. 사업성이 약하고 불확실성 증가로 4. 분양불 PF사업장은 "입주리스크"로 회수난망 (담보대출 전환에 은행들이 소극적이라 수분양자들도 코너에 몰림)
등등 다양한 원인과 결과로 부동산개발시장은 참여했던 모든 플레이어들에게 혹한기죠. 다만 MG는 본문에서 언급한 내용처럼 전문성도 포트폴리오도 기본을 무시한 무지성 투자가 너무 많아요. ㅠㅠ
2023-07-08
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[* 익명8 *]
새마을중앙회도 PF전담부서는 있지 않나요? 그리고 지역 새마을금고 참여하는 본PF 사업장에는 새마을금고 중앙회도 거의 참여하는 형태고 대체로 선순위 위주로 참여하는 걸로 아는데...
기사나온거 보니가 소형 빌라 같은 사업에 많이 물린거 같던데 부동산 공급업 대출들이 문제 일수도 있을거 같아요 그러면 위에 익명2 님이 쓰신것처럼 PF로 분류되는 대출에서는 연체율이 낮다고 하는 것도 거짓말(?)은 아닐수도 있겠다는 생각이 듭니다.
사실... 새마을이 문제가 좀 많은건 사실이지만, 비단 얘네만의 문제는 아닌거 같아요 공급업 대출 많이하는 캐피탈사들이나, 올해 내년 만기 돌아오는 브릿지론 많이 들고 있는 저축 캐피탈 증권사들도 자유롭지는 못한거 같습니다.
2023-07-08
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[* 익명11 *]
PF는 대출기간이 길고 경우에 따라 다르지만, 대부분 이자비용을 고려해서 대출한도를 열어요. 연체율이 낮은건 그런 이유고 잠재된 리스크는 브릿지론 보다 더 클 수 있어요. 브릿지는 토지비를 대출 받는거지만, PF는 토지비에 개발비용을 더해서 받기 때문에 물리는 금액 자체가 무조건 훨씬 커지죠. 차라리 브릿지는 토지비 하나로 땅이 남기 때문에 이해관계가 단순해서 시간 문제지만, PF는 이해관계자가 다양하고 많아서 본질적으로 신용대출이라고 보거든요.
2023-07-08
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[* 익명8 *]
우리나라 PF는 그래서 시공리스크를 대부분 시공사가 부담하고 있는거자나요? 그리고 말씀주신대로 이자부담 뿐만 아니라 사업현금흐름을 고려해서 PF한도를 결정하는거고 대부분 약정에서 이자 못내면 바로 기한이익상실되는데, 그게 우려가 되는 사업이면 이자유보를 하거나 했을겁니다. (이자도 못해서 망한 사업장이 몇이나 될까요?) 브릿지론이 현재 문제가 되는건, 비싼 가격에 토지를 매입했고, 분양이 됐건 매각이 됐건 기대했던 사업수익을 얻을 수 없어서 사업성이 없어졌기 때문이죠. 얘네는 만기도 짧아서, 당장 문제가 당장 눈앞에 닥쳐오는 상황입니다. 말씀 주신대로 이해관계도 복잡합니다. 담보가치도 하락해서 이미 브릿지론 후순위 뿐만 아니라 중순위 대주들도 매우 곤란하기 때문이죠. 그래서 금융당국 같은데서도 저 쑈를 하고 있는거고.
이와 중에 안그래도 위태하신 시공사들이 지금.... 저런 짓하고 있는거보면 PF도 앞으로 한숨 나오는 사업장들이 더 많아 질거 같긴합니다.
2023-07-08
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[* 익명11 *]
네네^^ 이미 경고등 들어왔지만 애써 외면하는 PF사업장이 많아서 그게 더 걱정이죠. 브릿지 규모가 대적할 수준이 아니구요. 책임준공 우발채무 시공사들, 특히 정비사업에 많이 물려있는 시공사들 등등등... 착공도 못했는데, 대출기간과 책임준공 시간은 속절없이 흘러가고 있고 분양하자니 자기들이 봐도 사업성이 안나오고 사면초가... 준공 못하면 채무를 다 떠안아야하는데 조달시장에서 외면받을게 뻔해지니 이러지도 저러지도 못하구요.
결국 부동산 개발시장에 참여하는 모든 플레이어들에겐 다같이 풀어가야할 과제이지만, 과도한 레버리지가 불러올 금융시스템에 대한 부담은 경제 전반에 부담이 될 수 있기 때문에 새마을금고와 같은 사례를 모두가 집중해서 지켜보고 관심을 가져야할 문제라고 생각해요.
2023-07-08
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