현직 10년차 감정평가사입니다275
- [* 익명 *]
- 등록일 2023-05-22 01:34
- 조회수 29305
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파워링크 
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 [* 익명1 *]
감평을 과대평가해주면 무슨 불이익이라도 오나요? 부부간 증여하려고 감평을 최대한 잘 받으려고 했더니 원하는 가격까지는 안해주더라구요.
불만이 있다는 게 아니라, 만약에 제가 원하는 가격대로 감평을 과대평가 해줬다면 생기는 문제점이 있는지가 궁금합니다. 뭐 토지보상 같은거야 문제가 생겨도, 증여가액 잡는건 크게 문제되지도 않을 것 같아서요
2023-05-22
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[* 작성자 *]
국세청에서 감정평가 가격을 항상 모니터링하고 필터링합니다. 국세청은 평가사도 못믿거든요.
특히 비주거용 부동산은 매년 입찰로 대형감정평가법인을 선정해서, 들어오는 감정평가서상 부동산가액을 2차 검증을 합니다. 주거용 부동산은 공시가격이 있으니 공시가격의 몇배라든지 등등 여러가지로 필터링해서 이 또한 외부기관이나 감정평가 법인 등에 타당성 검토를 의뢰합니다. 저기서 걸러져서 과다나 과소로 판명나고 그게 고의나 중과실이라는게 판명나면 1차적으로는 국세청 시가불인정 기관으로 지정되어 국세청 관련 감정평가가 금지됩니다. 2차적으로는 감정평가사법에 의한 징계를 받을 수 있습니다. 징계는 경고 영업정지 자격취소꺼지 있을 수 있으며, 징계기록이 있으면 각종 업무에서 배제되거나 입찰시 불이익이 있습니다. 만약 돈을 받고 부당한 감정평가 했다고 할 경우 형사처벌도 가능하고요.
높은 증여가액은 보통 나중에 매도를 염두에 두시는 건데 , 결국 양도세 문제로 국세청이 유심히 보는 내용입니다. 부동산이 정찰제가 아니므로 어느정도는 감정평가사의 재량이 있으니, 보통 아파트의 경우는 시세파악이 쉬워서 재량의 영역이 좁고, 일반 토지건물은 어느정도 범위가 있다고 보시면 될 것 같습니다. 임야같은 게 아니라면 대부분 경력있는 평가사들이 생각하는 평가액은 어느정도(대략 10프로 내외) 수렴합니다. 본인이 생각하는 범위 내에서 최대한 고민한 결과일 겁니다. 감정서에는 적시하지 않은 많은 전문가적인 식견이나, 백데이터들이 많이 있습니다. 후에 누구에게라도 객관적인 데이터 등으로 설명 가능한 한도를 벗어난다고 판단되면, 의뢰인이 희망하는 가격수준과 차이가 날 가능성이 커지죠.
2023-05-22
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[* 익명2 *]
재개발시 조합이 설립된 이후, 반대하는 쪽을 현금청산을 할 수 있다고 하던데, 이런 경우 감정평가를 기반으로 하는 것으로 알고 있는데
대체적으로 시세에 어느 정도 %가 책정되나요? (물론, 케이스 바이 케이스겠지만요)
2023-05-22
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[* 작성자 *]
시세의 %라기보다는. 법에서는 시세대로 보상하라고 되어 있습니다.
보통 재개발사업이 일어나면, 조합원들의 종전자산에 대해서 프리미엄이 붙게 되고, 현금청산대상자분들은 프리미엄이 붙은 가격을 시세라고 생각하시는 경우가 많은데, 평가사들이 보는 시세랑은 조금 개념이 다릅니다.
평가사들은 보는 시세는 법률의 규정에 따라 당해 사업으로 인한 가격변동분은 제외하도록 되어 있습니다. 이 지점에서 현금청산자분들과 평가사들이 많이 갈립니다. 현금청산시 이의재결까지 가는 경우가 많은데, 부동산 가격이 급등하는 시기에는 이분들이 가장 억울한 케이스가 되어버립니다. 현금청산 협의때 빨리 돈 받고 인근에 아파트 산 사람들은 다들 부자되었는데, 본인들은 공탁금 수령도 안하고 계속 버티다가 협의 가격에서 찔끔 오른 가격으로 재결이 나는 경우가 대부분이거든요. 따라서 재결 가더라도, 그냥 공탁금 수령하고 '이의유보'하시는게 가장 좋은 전략이 되는 경우가 많습니다.
참고로 현금청산은 2개 또는 3개의 감정평가법인등의 복수평가로 합니다. 소유자추천 평가사가 껴있냐 아니냐로 갈리죠. 토지소유자 입장에서 실무적으로는 소유자추천 평가사를 선정하냐 마냐가 제일 중요합니다. 가격도 가격이지만, 소유자의 의견을 잘 들어주고 반영할 창구라고 생각하시면 됩니다.
여담으로 최근 몇년전부터 재개발지역에 보면, 변호사나 행정사들이 와서 영업을 많이들 합니다.
이사람들은 수임료 따먹기를 하는 경우가 많고, 가장 많이 선동하는게 '시세보상' '현실보상' 이런 문구로 선동을 합니다. 마치 프리미엄이 붙은 현 시세대로 보상하라고, 법에 되어 있다는 식으로 선동을 하죠. 알면서 수임료 먹튀하려고 그러는건지, 몰라서 그러는건지... 뭐 그 와중에 정말 억울한 사람이 구제되는 경우가 있을 수도 있으니 그러려니 합니다. 그런데 대부분은 수임료 먹튀로밖에 안보이더라구요 솔직히.
2023-05-22
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[* 작성자 *]
개별 케이스마다 다릅니다.
공시지가라는건 개별공시지가나 개별주택공시가격, 공동주택 가격 등을 말하죠 보통. 문제는 개별공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격은 대량산정 모델로서, 공무원 등이 일방적으로 대량산정한다는 겁니다. 쉽게 말해 제대로 매겨져 있지 않은 경우가 아주아주아주 많습니다. 그래서 매년 전국에 '개별공시지가 이의신청'하라고 현수막 어마어마하게 걸립니다. 또한 개별공시지가는 정책상 가격이기 때문에 시세와는 무관하다고 보시면 됩니다. 따라서 평가사끼리 현금청산에 대해 이야기할때 개별공시지가는 아예 고려대상에 넣지를 않습니다. 고려한다면 개별공시지가를 따지는 '이 보상액이 일반인들에게 어떤 수준으로 보일까'를 생각할때 따지죠.
조합장이 말한 내용을 추론하자면 보통 그 경우는, 현황 도로인 땅일 가능성을 말하는 것 같습니다. 그 중 사실상의 사도인 경우를 말할 겁니다. 이론적으로는 도로의 가치가 인근토지에 화체되었다고 보고, 법에서는 사실상의 사도 등에 대해 인근 토지가격의 1/3 이내로 감정평가 하라고 되어 있습니다. 여기서 말하는 1/3은 개별공시지가의 1/3이 아니고 시세를 말합니다. 만약 공도라면 '미보상용지' 또는 '미불용지'로서, 인근 정상적인 토지시세 정도로 받게 될 거구요. 물론 케이스 케이스마다 다 따져봐야 하는데 도로보상에 대한 큰 흐름은 저렇다는겁니다.
정리하자면, 1. 감정평가서가 나오기 전까지(소유자 입장에서는 협의통지서가 날아오기 전까지) 조합장은 현금청산 감정평가액에 대해 정확히 알 수 없다. 2. 공시지가는 시세랑 무관하다. 따라서 공시지가 1/3만 나온다는 이야기는 무의미. 3. 현금청산은 시세대로 나온다.(당해 사업으로 인한 가치변동을 제거한 시세) 4. 1/3이라고 이야기 한것 보면, 현황 도로일텐데, 이 경우 도로의 개설경위 등을 정확히 따져서, 미보상용지인지, 사실상 사도인지, 아니면 현황도로로 볼 수 없는지 등등 케이스를 정확히 하는게 가장 중요하고, 현황도로의 면적에 대해 측량 등을 통해 확실히 해 놓는게 좋습니다.
2023-05-22
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[* 작성자 *]
빌라가격은 가장 고민을 많이하는 부동산입니다.
보통 빌라는 구분건물(토지 건물 일체)이기 때문에 벌어지는 현상이 있습니다. 원가로 보는 가격과, 사용수익에 의한 가격이 다릅니다.
오래된 빌라는 사실상 건물가격이 없다는건 대부분 아실테고요. 오래된 빌라 반지하는 가격이 윗층보다 낮다는건 알고 계실겁니다.(보통 오래된 4층빌라라면, 2,3,4,1,지하층 이런 순으로 가격이 매겨지죠.) 오래된 빌라의 각 층별로 가격을 매기면, 원가로 따졌을 경우 결국 대지권 가격이기 때문에, 면적이나 대지권의 크기 등이 같다면, 모든 층의 가격이 다 같습니다. 그러나 사용수익을 전제로 실제 거래되는 가격은, 일반적으로 반지하는 1층의 50~70%까지 떨어집니다.
그러면 평가사는 고민합니다. 어느 가격이 맞는거지? 여기서는 이제 전문가로서의 종합적은 경험이나 판단이 들어갑니다. 해당 건물의 특성부터 시작해서, 그동안의 거래관행, 인근의 노후도, 해당 지역 전체의 재개발 가능성이나 사업진행정도등을 고려하여, 일반적으로 그 중간 어딘가의 지점에 가격을 결정하게 됩니다. 사업이 있기 전 층별 차이보다는 조금 원가를 반영해서 완화된 정도로 반영한다고 보시면 됩니다. 감정서상에서는 '층별효용'이라는 항목으로 반영을 하게 됩니다.
여담으로 재개발이나 재건축이 이야기가 나오면, 층별로 다르게 매겨졌던 가격이 어느정도 수렴하게 됩니다. 그런데 보통 완전히 같아지지는 않더라구요. 재개발이나 재건축이 사업이 취소되는 경우도 있어서 그런 리스크 때문에 그런 것 같습니다. 거래사례 분석하다보면 그런경우를 많이 봅니다.
2023-05-22
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