전/현/무포럼 입니다.

제가 경험한 임차인들은 여태 월세 900만원 밀린 사람정도만 있네요. 

근데 사정이 안좋아져서 그랬던거고 저하고는 아주 매너있게 지속적으로 연락하며 양해도 구했어서 크게 진상은 아니였습니다. 

오히려 연체 중에 저한테 사정이 그러니 보증금을 일부 빼 달라고해서 보증금을 약간 빼주기까지 했네요ㅎㅎㅎ퇴거도 결국엔 쿨하게 문제없이 했구요.

근데 사정안좋아진 사람은 퇴실하면 방 상태가 굉장히 안좋은 경우가 많습니다. 담배를 엄청 핀다던지 술먹고 부수기도하고 술 쏟아서 몰딩이 썩어있기도 하구요.

이런건 도저히 못넘어간다 싶은거 아니먼 그냥 어느정도 감안합니다.

옆에서 본 경험으로는 15년전쯤 아버지 건물에 보증금 다 까지고도 월세밀리면서 퇴거 요청하니 전화로 쌍욕하며 협박하던 50대 남자 임차인이 있었죠.

그 이후로 40대 이상은 특별한 사유 아니면 들이지 않습니다.

40대 이상인데 원룸 들어오는거면 뭔가 문제가 있는 경우가 분명하거든요.

공실나더라도 안받습니다.

원룸과 모텔의 수익률은 비교가 안됩니다.

이런말하면 안믿는 분들이 많지만 모텔은 연임대수익률이 최소 10%~10% 후반 이상 입니다.

원룸은 보통 5%에서 금리에 따라 2%변동 폭 있구요

다만 숙박업소는 수도권은 수익률로 접근 할 물건이 거의 없다시피 하고 좋은 물건 잡기가 굉장히 어렵습니다.

지방이지만 투입되는 자금규모가 상대적으로 크고 임차인과 관계를 유지하는것도 원룸대비 굉장히 고난이도입니다.

임차인분들이 거의 전재산에 버금가는 보증금을 들고 들어와야 하거든요. 그리고 일이 사람한테 많이 데이는 일이다 보니 대체로 좀 드센 분들도 �彭� 경우 없는 임차인도 많고요 

그리고 누수, 유지보수 등에 스트레스가 좀 더 많습니다.

기본 문제생기면 100만원은 다행이다 싶고 1000단위 넘어가는 경우도 있습니다.

저같은 경우 원룸은 말그대로 서울에서 소소하게 임대수익 나면서 관리하기 편하고 매도시 차익도 어느정도 생각하는 수준으로 봅니다.

원룸은 이것저것 돈 많이 들고 귀찮은 일이 많다 하시는데 개인편차가 있다고 봅니다.

그리고 저희는 모텔운영은 안하고 임대만 하고 있어서 직원 수급이나 운영방식은 알고 있지만 전문분야가 아니라 말씀드리기가 조심스럽네요.

숙박업소는 운영을 하지 않고 임대만 하고 있습니다.

몇 개월 운영경험 및 임차인들에게 들은 수준 정도로만 말씀드리겠습니다.

일단 숙박업소는 24시간 운영이기 때문에 카운터 직원이 교대로 24시간 풀로 돌아갑니다.

따라서 방범같은건 따로 없고 카운터 직원이 cctv로 관리합니다.

청소같은 경우는 보통 3명정도가 1팀으로 일하고 숙식 제공하며 상주합니다. 매출에 따라 2팀이 일하기도 하구요.

물론 근무시간이 따로 있고 야간엔 일 안합니다.

그리고 외국인이 99%입니다. 내국인은 일이 더럽고 힘들고 해서 안하려고 하고 운영자들도 내국인을 꺼리는 경우 많습니다. 수급은 노가다 처럼 중개업체가 있습니다.

그 외 전기, 소방, 승강기 등은 유지관리업체가 다 따로 있습니다.

각 월에 10~15만원 정도면 됩니다.

하지만 7~8년전에 분양쪽 일을 3~4년 했던 경험으로 말씀드리자면 신축빌라 미분양 물건은 답이 없습니다.

원인은 크게 요즘처럼 시장이 안좋거나 가격이 지역시세 하고 맞지 않기 때문이겠죠.

후자라면 가격조정 하면 됩니다. 하지만 그것도 꽤 어려운 일이죠. 가격 한번 잘 못 손대면 다시 올리는건 거의 불가능에 가깝습니다.

더 문제는 요즘같이 시장이 안좋을 때입니다. 시장뿐만 아니라 지금 뭐 빌라왕이니 어쩌니 미친놈들 때문에 이미지도 나락갔죠...

그럼 대충 답은 건축주가 월세 맞춰서 버티기 밖에 없을껍니다. 근데 이것도 월세받아서 대출이자 내야 하는데 요즘같은 금리에 ��출려면 강남,서초 등 몇몇 곳이나 근근히 나가지 쉽지 않습니다.

막말로 지금 준공 내놓고 분양사무실 차려놓은 건축주들 죽을 맛 일껍니다. 이렇게 더 되다간 자빠지는 사람도 부지기수 일꺼구요.

제 주변에도 건축주들 꽤 여러명 있고 분양팀도 몇 있는데 다들 죽을똥 살똥 겨우 버티는 중입니다.

질문하신 이유가 건축주이거나 주변인 같으신데

제가 지식과 경험이 미천하여 답을 못 드려 죄송합니다.

리모델링을 해야 하느냐 마느냐.어렵네요. 

갖고 계신 물건지가 어디인지, 형태는 무엇인지, 구조는 어떠한지 정말 알아야 할 것들이 너무 많아서 답을 드리긴 어렵습니다.

근데 그냥 심플하게 리모델링 했을때 받을 임대료와 현재 임대료를 일단 알아보세요.

그리고 임대용 물건은 리모델링 하실때 비싼 자재 이런거 솔직히 의미 없습니다.

샷시나 보일러 뭐 이런 기능적인것들 빼고 인테리어용 자재들 말하는 겁니다.

제가 보유중인 원룸 주인세대에 제가 직접 입주하려고 이태리산 타일 화장실에 붙이고 아트월 대리석 바르고 했는데 임차인들은 관심도 없습니다. 

그냥 깨끗한집이 최고에요. 싸고 깔끔하게 하는게 답이라 생각됩니다.

그리고 업체선정도 참 어렵지요. 뭐라 말씀드리기 어렵네요. 

근데 상담많이 해보시고 사람이 어떤지 보세요. 물론 견적도 적당해야겠지요.

그리고 물 새는거는 막을 방도가 없습니다.

그저 사고가 터졌을때 연락하고 대응 해 줄 수 있는 업체정도 알아두는게 최선이죠.

소송한적은 없습니다.

정신적 스트레스, 그에 따른 기회비용, 또 그에 따른 주변의 평판이나 소문, 금전적인 비용 등 소송가면 잃을 것이 너무나 많습니다.

분쟁생기면 최대한 대화로 풀고 때로는 손해보더라도 좋게 마무리 하는쪽으로 푸는 편입니다.

그리고 더 중요한것은 애초에 문제가 생기지 않게끔 매매시 철저한 조사, 계약서 작성시 확실한 특약 등으로 접근하는것 입니다.

이런부분이 노하우도 필요하고 제일 신경쓰는 부분이라 아버지 따라 다니며 배우는 중입니다.

연수익 부분도 금액을 말씀드리긴 어려우니 수익률로 대체하자면...

제가 보유한 숙박업소에 한해 투자금액 대비 각 14%, 16~17% 쯤 나옵니다.

원룸은 현재 금리가 너무 올라서 3~4%대 나오는거 같네요.

저의 경우에는 일단 임대를 위주로 하고 있고

물건을 매매하면 크든 작든 리모델링을 하고나서 임대를 맞춥니다. 공사비까지 다 포함해도 임차인 맞추고 난 후 보증금 회수까지 하면 최종금액은 5~6억 선입니다.

하지만 임차인 보증금 맞추기전 현금흐름을 감안하면 8~10억은 들고 있어야 합니다.

그냥 물건 매매해서 적당히 도배 장판만 새로하고 운영하자라고 생각 하시는분들도 있겠습니다만 저희는 무조건 갈아 엎고 시작합니다.

그 이유가 더 궁금하시다면 대댓글 달아주시고요ㅎ

그냥 사람쓰지.

근데 요즘 원룸은 애초에 붙박이 장으로 세팅하기에 가구 옮기거나 그럴 일은 잘 없습니다.

그리고 님 말씀대로 말이 건물주지 개털인 사람 부지기수구요.

대출이 핵심이기에 정말 어마어마 합니다.

사업에 대해 잘 모르시는 어머니도 일 좀 그만 벌이라고 하시니까요ㅎㅎㅎ

금리인상에 대한 대처는 사실 없습니다.

다만 숙박업소에서 수익률이 10%가 넘어가기에 기준금리가 7%이상 8%가 넘어가기 전에는 큰 두려움은 없습니다. 그저 수익이 줄어들고 좀 절약하면 되는거죠.

시세는 정말 귀에걸면 귀걸이 코에 걸면 코걸이라 정해진게 없는데 저희가 대충 생각하는 매가로 산정해보면..

부모님 물건까지 170~200억쯤 되지 않을까요.

근데 순전히 매도자 입장에서 생각입니다ㅎ

그리고 수도권은 정말 수익률 안나옵니다.

숙박업소를 지방에만 가지고 있는 이유도 그거죠.

사람들은 서울이 최고야 하는데 그건 돈많고 기다릴 능력 되는 사람들이나 잡는거죠.

수익률 관점에서 보면 특히 서울은 답이 안나옵니다. 눈 먼 물건도 없구요.

원룸은 직영으로 건축했으니 그나마 맞춰먹었지만 이제는 공사비에 땅값에 그것도 물건너 갔습니다.