첫 區 단위 지정… 3중 규제로 ‘꽁꽁’ [‘토허제’ 재지정]세계일보 기사제공: 2025-03-19 19:01:54

1979년 도입된 ‘토지거래허가제’
강남3구·용산, 24일 계약분부터 적용
사실상 무주택자만 가능… 2년 ↑ 실거주

오세훈 서울시장의 2월13일 서울 잠실·삼성·대치·청담동 토지거래허가구역 해지 결과가 사상 처음의 ‘구(區) 단위로 확대 지정’ 부메랑으로 돌아왔다.
해제 뒤 한 달여 사이 거래가가 득달같이 오르고 해당 지역 집값 상승 풍선효과가 인근 지역으로 이례적으로 빠른 속도로 확산했기 때문이다.

19일 관련 업계에 따르면 토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역에 투기를 방지하기 위해 지정한다.
1979년 처음 도입됐다.
지정권자는 국토교통부 장관 또는 시·도지사다.

19일 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 강남 아파트 단지 모습. 뉴스1

토지거래허가제를 도입한 계기는 1970년대 후반 중동 특수 등에 따른 유례없는 부동산 가격 폭등 때문이었다.
당시 정부는 1978년 8월 8일 이른바 ‘8·8조치’를 통해 토지거래허가제와 신고제 도입을 발표했다.
하지만 이 제도는 극도로 강력한 규제 수단이기에 곧바로 시행되지 못하다 1984년 토지거래신고제로 일부 실시됐다.

토지거래허가제는 1985년 충남 대덕연구단지 개발지역에 처음 도입됐고, 1991년부터는 대단위 개발사업 시행 등에 따라 허가 구역이 대폭 확대됐다.
1998년 외환위기 직후부터 점차 해당 면적이 축소됐다.

서울 강남권에 토지거래허가제가 도입된 건 2020년 문재인정부 때다.
그해 6월 17일 발표된 문재인정부 21번째 부동산 대책에서 과열지역에 대한 투기수요 유입을 차단하기 위해 국제교류복합지구 및 인근 지역인 강남구 삼성동·청담동·대치동, 송파구 잠실동 내 모든 토지를 토지거래허가구역으로 묶었다.
이는 대상지역 대부분이 주거용 부동산(대지면적 18㎡ 초과)으로 채워져 있어 처음으로 주택거래를 제한하기 위해 토지거래허가제가 활용된 사례로 기록됐다.

19일 확대 지정된 강남구, 서초구, 송파구, 용산구는 토지거래허가제가 구 단위로 지정된 첫 경우다.
정부나 지방자치단체는 그동안 허가 구역을 지정할 때 최대 동(洞) 단위를 넘지 않았다.
관련 법에 지정 범위에 관한 명확한 규정이 없는 데다, 투기적 거래와 무관한 지역까지 불필요하게 규제한다는 지적을 피하기 위해서다.

토지거래허가제는 헌법상 사유재산권과 거주이전의 자유를 침해한다는 논란이 끊이지 않았다.
토지거래허가제지만 사실상 주택거래허가제로 변형·활용되고 있다는 문제점도 지적된다.
이런 이유로 ‘부동산과의 전쟁’을 선포했던 참여정부가 주택거래허가제를 도입하려다 신고제로 물러선 바 있다.

24일부터 새로 지정된 4개구서 주택거래를 하려면 2023년 변경된 최소 면적 기준에 따라 대지면적 6㎡ 이상의 경우 모두 관할 구청장으로부터 허가를 받아야 한다.
이마저도 2년 이상 실거주가 가능한 실수요자만 취득이 허용된다.
특히 허가 구역 내 주택 매수자는 세대원 전원이 무주택자이거나 보유 주택을 1년 이내에 모두 팔아야 해 사실상 무주택(예정)인 사람만 취득할 수 있다.

이들 4개 구는 현재 전국에서 유일하게 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶여 있는 상황에서 앞으로 토지거래허가제까지 삼중 규제를 받게 됐다.
나기천 기자 na@segye.com