앞으로 서울도 용적률 사고 판다…풍납토성·북촌에 주목더팩트 기사제공: 2025-03-01 00:06:07

서울시는 하반기 '서울형 용적이양제'를 본격 시행한다고 밝혔다. 사진은 북촌한옥마을의 모습. /더팩트 DB

[더팩트ㅣ정소양 기자] 서울시가 '서울형 용적이양제'를 도입하기로 한 가운데 풍납토성, 북촌한옥마을 등이 수혜 대상지로 떠오르고 있다.

서울시는 지난 23일 '용적이양제 운영에 관한 조례(가칭)'를 입법예고하고, 하반기에 서울형 용적이양제를 본격 시행한다고 밝혔다.

국내 처음 도입되는 '서울형 용적이양제'는 국토계획법에 따른 용도지역별 용적률에 더해 문화유산 주변 높이 규제 등 추가 제한을 받는 지역의 미사용 용적을 다른 지역으로 넘길 수 있도록 하는 제도다.

쉽게 말해 문화재 보존, 고도제한 등의 규제로 다 못 쓴 용적률을 사고팔 수 있게 허용하는 것이다. 법정 용적률을 못 채운 건물주는 규제에 따른 재산상 손실을 보상받고, 추가 용적률을 받는 지역은 그만큼 건물을 더 높이 지을 수 있어 고밀도 개발이 가능해지는 효과가 있다.

용적이양제는 도시의 발전과 보호 등을 균형 있게 이루기 위해 사용된다. 이미 미국 뉴욕, 싱가포르 등에서 활용 중이다.

뉴욕은 'TDR(Transfer od Development Rights)'이라는 제도를 운영하고 있다. 이 제도는 특정 지역에서 건축 가능 용적을 다른 지역으로 이전할 수 있게 하는 방식이다. '원 밴더빌트'는 뉴욕 맨해튼에 위치한 초고층 빌딩으로, 지난 2020년 완공됐다. 이 빌딩은 역사적 건축물인 '그랜드 센트럴 터미널' 근처에 위치해 있는데, 이 지역은 개발이 제한되는 구역이다. 원 밴더빌트는 인근 지역에서 허용된 용적률을 이전하여, 더 높은 건축 밀도를 가능하게 만들었다. 이를 통해 용적률을 초과하는 93층 높이(용적률 약 3000%)의 고층 빌딩으로 건설됐으며, 현재는 뉴욕의 '랜드마크'로 자리 잡았다.

싱가포르에서도 비슷한 제도를 적용하고 있다. 싱가포르의 'Plot Ratio Transfer' 제도는 용적률을 이동시키는 방식으로, 개발자가 특정 지역에서 할 수 있는 건축 밀도를 다른 지역으로 이전할 수 있도록 한다. 싱가포르의 대표적 건물인 '마리나 베이 샌즈' 역시 이 제도를 활용, 용적률을 조정해 건설된 사례로 꼽힌다.

용적이양제는 문화유산 주변 높이 규제 등 추가 제한을 받는 지역의 미사용 용적을 다른 지역으로 넘길 수 있도록 하는 제도다. /뉴시스

시는 미사용 용적을 다른 지역으로 이양할 수 있는 대상인 '양도지역의 선정 기준'을 △문화유산 주변 지역 △장애물 표면 제한구역 등 장기적으로도 규제 완화가 어려운 곳을 위주로 선정할 계획이다.

이에 따라 풍납토성, 북촌, 남대문 일대 등이 수혜 대상지로 거론된다.

남진 서울시립대 교수는 "양도지역은 풍납토성 주변이나 북촌한옥마을, 남대문 일대 등 서울 정체성 유지 측면에서 필요한 지역이 될 수 있다"며 "규제 완화가 어렵고 재산상 손실이 필요한 지역 등을 우선 고려해야 한다"고 말했다.

송파구 풍납토성 인근은 대표적 고도제한 지역으로 꼽힌다. 풍납토성은 서울특별시 기념물 제11호로 지정된 고대 한성 백제의 유적으로, 이 지역은 문화재 보호구역으로 지정되어 있기 때문에, 문화재 보호법과 고도제한이 적용되고 있다. 풍납 1·2동이 속한 3권역은 '문화층 유존권역'으로 지상 7층, 21m 이하의 건물만 지을 수 있다. 나머지 권역도 앙각규제를 받아 보호구역 경계에서 7.5m 높이를 기준으로 앙각 27도선의 높이 제한을 받는다.

북촌한옥마을도 문화재 보호구역 및 한옥 보존지구로 지정돼 있다. 고도제한이 적용되어 건축물의 높이가 3층 이하로 제한된다.

남 교수는 "용적률을 이양받는 지역은 도심재개발 등 전략적 육성이 필요하면서도 추가 용도지역 상향 등 도시계획 규제 완화에 제한이 있는 지역을 선정 기준으로 마련해야 한다"고 조언했다.

김세신 서울시 도시계획상임기획과장은 "임대주택이나 소셜믹스를 축소하는 것은 아니며 용적률을 올리고 내리는 도구를 만드는 것으로 방식은 정책과 그 지역 상황에 따라 달라질 수 있다"며 "새로 만드는 제도인 만큼 기본적인 조례나 근거가 없지만 시범대상지 선정 과정에서 어디를 어떻게 할지 등은 필요할 경우 설명회 등을 통해 안내할 것"이라고 밝혔다.

jsy@tf.co.kr