‘토허제’ 풀자마자 집값 급등… 서울시 결정, 과연 옳았나?세계일보 기사제공: 2025-03-18 10:01:11

서울 아파트 실거래가지수 상승 전환

17일 서울시내 아파트 밀집지역. 뉴시스

서울 아파트 실거래가지수가 올해 들어 다시 상승세로 돌아섰다.
연초부터 매매 시장이 활기를 띠는 상황에서 서울시가 강남 토지거래허가구역(토허제)을 해제한 것이 시기적으로 적절했는지를 두고 논란이 일고 있다.


18일 한국부동산원이 발표한 올해 1월 서울 아파트 실거래가지수는 0.20% 상승했다.
지난해 12월 비상계엄 사태와 금융당국의 대출 규제 등으로 매수심리가 위축되며 0.29% 하락했던 것과 비교하면 반등한 것이다.


실거래가지수는 동일 단지·동일 주택형의 실제 거래 가격을 비교해 지수화한 것으로, 단순 시세 변동이 아니라 실거래 기준의 가격 변화를 반영한다.
1월 실거래가지수가 상승했다는 것은 같은 아파트가 이전 거래보다 높은 가격에 거래된 경우가 많았다는 의미다.


서울 아파트 실거래가지수는 지난해 9월 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행과 시중은행의 대출 한도 제한 등으로 인해 10월 보합세를 기록한 후, 12월에는 하락(-0.29%)세를 보였다.


하지만 올해 들어 금융당국이 주택담보대출과 전세자금대출에 대한 규제를 일부 완화하면서 매수 심리가 회복됐고, 이에 따라 거래 가격도 반등하는 모습을 보였다.
특히 강남4구(강남·서초·송파·강동)가 포함된 동남권의 실거래가지수는 0.40% 상승해 가장 높은 상승 폭을 기록했다.

오세훈 서울시장. 뉴스1

오세훈 서울시장이 올해 1월 중순 시민과의 대화에서 강남 토지거래허가구역 해제 가능성을 언급하면서 시장의 기대감이 높아진 것도 상승세의 한 요인으로 작용한 것으로 보인다.


그러나 일각에서는 서울시가 단순히 상승 거래가 늘어난 후행적 지표만 보고 서둘러 토허제 해제를 결정한 것이 아니냐는 지적이 나오고 있다.
강남권 토허제가 해제된 2월 12일 이후 거래량이 급증했으며, 2월 실거래가지수도 잠정치 기준 0.02% 상승할 것으로 예상되고 있다.
하지만 거래량이 늘면서 최종 상승폭은 더 커질 가능성이 있다는 전망이 나온다.


다만 부동산 시장의 상승세가 모든 지역에서 동일하게 나타난 것은 아니다.
지역별로 가격 흐름이 엇갈리고 있다.


서울 동남권(강남4구)이 0.40% 상승하며 가장 큰 폭의 상승세를 보였고, 성북·광진구와 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’이 포함된 동북권도 0.33% 오르며 뒤를 이었다.
또한 용산·종로구 등의 도심권(0.27%)과 마포·서대문·은평구가 속한 서북권(0.17%)도 상승했다.


반면 금천·관악·구로구로 구성된 ‘금관구’와 영등포·양천구가 포함된 서남권은 0.26% 하락했다.
서남권의 경우 신축 공급 증가와 더불어 상대적으로 투자 수요가 적은 특성이 반영된 것으로 보인다.


서울 아파트 시장이 다시 상승세를 보이는 것과 달리, 전국 아파트 실거래가지수는 하락세를 지속하고 있다.


올해 1월 전국 아파트 실거래가지수는 0.23% 하락했다.
수도권에서는 인천(-0.21%)과 경기(-0.06%)가 하락세를 이어갔으며, 지방은 전월(-0.38%)보다 더 큰 폭(-0.50%)으로 떨어지는 등 약세가 지속됐다.


특히 지방에서는 대구, 울산, 부산 등 일부 광역시를 제외하면 거래량 자체가 줄어들면서 가격 하락이 가속화되는 모습을 보였다.
반면 서울은 강남권을 중심으로 투자 수요가 증가하며 매수세가 살아나고 있는 것으로 분석된다.


전문가들은 서울의 강세가 당분간 이어질 가능성이 크다고 보고 있다.
금융당국이 추가적인 대출 규제 완화 가능성을 언급한 데다, 연내 금리 인하 기대감이 커지고 있기 때문이다.


하지만 정부가 주택시장 과열을 막기 위한 추가 규제를 검토할 가능성도 있어 향후 시장 흐름이 변동성을 가질 수 있다는 점도 고려해야 한다.


한 부동산 전문가는 “서울 아파트 시장이 단기적으로는 상승할 가능성이 높지만, 수요층이 얇은 지역에서는 여전히 가격 하락세가 지속될 수 있다”며 “지역별 시장 흐름을 면밀히 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.

양다훈 기자 yangbs@segye.com