허가받고 사는 시대… 서울서만 벌써 1만건 넘었다세계일보 기사제공: 2025-04-13 10:17:27

토지거래허가 4년간 1만2828건… 실거주 조건에 대부분 통과

한 시민이 서울 시내 아파트 밀집 지역을 바라보고 있다. 서울에서는 2020년부터 토지거래허가제가 본격 도입되면서, 주요 재건축 단지와 고가 아파트가 몰린 지역을 중심으로 거래 허가 건수가 매년 증가하고 있다. 뉴스1

“허가 신청한다고 해서 까다롭진 않았어요. 실거주 조건만 잘 맞추면 되니까요”

지난해 서울 성동구 성수동에 있는 아파트를 매수한 40대 직장인 A씨는, 토지거래허가 신청서를 구청에 제출한 뒤 약 열흘 만에 허가를 받고 거래를 마무리했다.
그는 “실거주 요건을 충족하겠다는 서류를 냈고, 이후 별다른 문제 없이 계약이 진행됐다”고 말했다.

하지만 막상 입주해 보니, 같은 단지에서는 여전히 매물 가격이 올라가는 걸 목격했다.
A씨는 “갭투자는 막는다지만, 실거주 조건을 갖춘 사람들끼리 거래는 계속되고, 가격은 여전히 오르더라”며 고개를 갸웃했다.

서울시가 2020년부터 본격적으로 도입한 토지거래허가제는 해마다 허가 건수가 늘어나며 지난 4년간 총 1만2828건의 거래에 허가가 내려진 것으로 확인됐다.

13일 더불어민주당 황희 의원이 서울시로부터 제출받은 자료에 따르면, 2020년부터 2024년 3월까지 서울의 토지거래허가 신청 건수는 1만2906건, 이 중 99.4%인 1만2828건이 실제 허가됐다.

토지거래허가제는 지정된 지역의 부동산을 매입할 때, 실거주 계획 등 일정 조건을 충족하면 구청장의 허가를 받아 거래할 수 있도록 한 제도다.
특히 전세 세입자를 낀 채 매입하는 갭투자는 원칙적으로 금지되며, 구매자는 계약 후 2년 이상 실거주해야 한다.
이는 부동산 시장에서 투기 수요를 차단하기 위한 장치다.

최근에는 오세훈 서울시장이 추진한 신속통합기획 정비사업 후보지들까지 허가구역으로 지정되면서, 서울에서 부동산을 사고팔기 위해 ‘허가부터 받는 게 일상화된 상황’이 됐다.

연도별 허가 건수는 ▲2020년 707건 ▲2021년 1669건 ▲2022년 1399건 ▲2023년 3389건 ▲2024년(1~3월) 4490건이었다.
특히 올해는 1분기에만 지난해의 절반 이상 허가가 이뤄지며 가파른 증가세를 보였다.

서울시는 2025년 2월 한 차례 강남 일반 아파트를 허가구역에서 해제했다가, 한 달여 만인 3월 말에 다시 강남 3구와 용산구 전체를 규제 지역으로 재지정하면서 시장에 혼란을 가져왔다.

가장 많은 허가가 이뤄진 곳은 강남구(4344건)였고, 뒤이어 ▲송파구 2743건 ▲양천구 1845건 ▲영등포구 592건 ▲서초구 434건 순으로, 고가 아파트 및 재건축 기대 지역에 수요가 몰렸다.

반면 신청 대비 실제 불허된 거래는 단 76건에 그쳤다.
주된 이유는 ▲실거주 목적 불충분(30건), ▲농업·임업 경영 목적 부적합(26건), ▲임대 목적 요건 미충족 등 형식적인 사유가 대부분이었다.

이에 따라 시장 일각에서는 “거래 요건이 까다로워졌다기보다, 실거주 요건을 맞추는 사람들끼리의 거래는 여전히 활발하다”는 지적도 나온다.
허가를 받아도 거래가 가능하다는 구조가 투기 수요를 완전히 차단하지는 못하고 있다는 것이다.

황 의원은 “토지거래허가제는 본래 개발 예정지의 투기를 차단하기 위해 설계된 제도인데, 현재처럼 서울 도심 전체를 규제 대상으로 포괄하는 방식은 본래의 취지를 벗어난 것”이라고 지적했다.
이어 “지정만으로 시장이 진정되긴 어렵고, 차라리 공공이 직접 개입해 주택 수요를 안정시키는 방식이 필요하다”고 강조했다.
양다훈 기자 yangbs@segye.com